نصوص و مواد القانون رقم 15 للعام 2008 قانون التطوير و الاستثمار العقاري السوري

القانون رقم 15 للعام 2008 قانون التطوير والاستثمارالعقاري

اعادة نشر بواسطة محاماة نت

رئيس الجمهورية‏
بناء على أحكام الدستور
وعلى ما أقرهمجلس الشعب في جلسته المنعقدة بتاريخ 25/6/1429/هـ الموافق في 29/6/2008/ م .
يصدر ما يلي:
الباب الأول ‏
الفصل الأول
تعاريف
مادة(1)
يقصد بالتعابير والكلمات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعانيالواردة إلى جانب كل منها..
القانون.. قانون التطوير والاستثمار العقاري.
الوزارة.. وزارة الإسكان والتعمير.
الوزير.. وزير الإسكان والتعمير.
الهيئة.. الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري.
المجلس.. مجلس إدارةالهيئة.
رئيس المجلس.. رئيس مجلس إدارة الهيئة.
المدير العام.. مدير عامالهيئة.
اللجنة الفنية.. لجنة مختصة ترتبط بالمجلس لتقديم الرأي الفنيله.
منطقة التطوير العقاري.. هي العقارات وأجزاء العقارات المشمولة بأحكام هذاالقانون سواء كانت مبنية أو غير مبنية.
الجهة الإدارية.. المؤسسة العامةللإسكان أو الوحدة الإدارية .
برنامج التطوير العقاري.. البرنامج التخطيطيوالمخطط التوجيهي لاستخدامات الأراضي في منطقة التطوير العقاري.
المشروع.. كلمشروع تطوير عقاري يتم ترخيصه وفقاً لأحكام هذا القانون.
المطور العقاري.. الشخص الطبيعي أو الاعتباري السوري ومن في حكمه أو العربي أو الأجنبي الذي تتوفرفيه الشروط المنصوص عليها في هذا القانون وتعليماته التنفيذية.
المادة(2)
تحدث في الجمهورية العربية السورية هيئة عامة ذات طابع إداري تتمتع بالشخصيةالاعتبارية والاستقلال المالي والإداري وتسمى “الهيئة العامة للتطوير والاستثمارالعقاري” وترتبط بوزير الإسكان والتعمير ويكون مقرها دمشق ويجوز إحداث فروع لها فيالمحافظات.

الفصل الثاني
الأهداف
المادة (3)
تهدف الهيئة إلىتنظيم أعمال التطوير العقاري وتشجيع الاستثمار في هذا المجال لزيادة مساهمته فيعملية البناء والإعمار وتفعيل دور القطاع الخاص الوطني في هذا الإطار وجذبالاستثمارات العربية والأجنبية للمشاركة في التطوير العقاري بما يحقق المساهمةفي..
أ- إمداد قطاع الإسكان والتعمير بما يلزم من الأراضي المعدة للبناءوالأبنية والخدمات والمرافق اللازمة لها .
ب- إقامة مدن وضواح سكنية متكاملة “مجتمعات عمرانية جديدة” .
ج-معالجة مناطق السكن العشوائي.
د- تأمينالاحتياجات الإسكانية لذوي الدخل المحدود بشروط ميسرة.
الفصل الثالث
إدارة الهيئة
المادة(4)
يتولى إدارة الهيئة..
مجلس إدارة.
مدير عام.
المادة (5)
أ / يتألف المجلس من..
الوزير رئيساً
المدير العام نائبا للرئيس المدير العام للمؤسسة العامة للإسكان عضواً
المدير العام للمصالح العقارية عضواً معاون المدير العام عضواً
مديرالتخطيط العمراني في وزارة الإدارة المحلية والبيئة عضواً ممثل عن وزارة المالية “بمرتبة مدير على الأقل” عضواً
ممثل عن وزارة الاقتصاد “بمرتبة مدير على الأقل” عضواً
ممثل عن وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي “بمرتبة مدير على الأقل” عضواًممثل عن وزارة السياحة “بمرتبة مدير على الأقل” عضواً
ممثل عن هيئة تخطيطالدولة “بمرتبة مدير على الأقل” عضواً ممثل عن هيئة الاستثمار السورية “بمرتبة مديرعلى الأقل” عضواً ممثلان عن القطاع الخاص في مجال التطوير العقاري يسميهما رئيسمجلس الوزراء عضوين .
ب/ يصدر رئيس مجلس الوزراء قرارا بتسمية رئيس وأعضاء مجلسالإدارة وتحديد تعويضات أعضاء المجلس والمقرر .
ج/ يجتمع المجلس بدعوة من رئيسهكل شهرين مرة على الأقل وكلما دعت الحاجة لذلك وتعتبر الجلسة قانونية بحضورالأكثرية من الأعضاء بمن فيهم الرئيس.
د/ تتخذ قرارات مجلس الإدارة بالأكثريةالمطلقة في جلسة قانونية وفي حال التساوي يرجح جانب الرئيس.
هـ / يسمى الوزيرمقررا للمجلس .
المادة(6)
يمارس المجلس جميع المهام والصلاحياتاللازمة لإعداد السياسات والخطط العامة للتطوير والاستثمار العقاري ومتابعة تنفيذهابما يحقق أهداف الهيئة وله على وجه الخصوص القيام بما يلي..
أ/ اعتماد الموازنةالتقديرية والميزانية والحسابات الختامية السنوية للهيئة.
ب/اقتراح مشاريعالقوانين والأنظمة المتعلقة بمهام الهيئة ونشاطاتها.
ج/اقتراح نظام مزاولة مهنةالتطوير العقاري ويصدر بقرار من الوزير.
د/اقتراح إحداث مناطق التطوير العقاريالتي تخضع لأحكام هذا القانون.
هـ /الموافقة على منح التراخيص لمزاولة مهنةالتطوير العقاري وإلغاء التراخيص الممنوحة في حال مخالفة شروط منحها.
و/الموافقة على تشميل المشاريع وفقا لأحكام هذا القانون وإلغاء التشميل في حالمخالفة شروطه.
ز/إقرار لائحة التسهيلات والمزايا للمشاريع المشملة وكذلكإلغاؤها كليا أو جزئيا للمشاريع المخالفة.
ح/إقرار تصنيف المشاريع وتحديد أسسالمشاريع ذات الأبعاد الاجتماعية وتعديلها كلما اقتضت الحاجة.
ط/اقتراح استملاكالعقارات وأجزاء العقارات لإحداث مناطق التطوير العقاري.
ي/إقرار شراء عقاراتوأجزاء عقارات أملاك الدولة الخاصة الواقعة خارج المخططات التنظيمية اللازمة لإحداثمناطق التطوير العقاري.
ك/الموافقة على التعاقد مع الخبراء وتكليف باحثين منخارج الهيئة لإجراء بعض البحوث والدراسات ضمن خطة الهيئة.
ل/اقتراح التعليماتالتنفيذية لهذا القانون.
م/الموافقة على إقامة وتنظيم مؤتمرات ولقاءات وندواتمتخصصة في مجال عمل الهيئة في الداخل والخارج والمشاركة بها بالتنسيق مع الجهاتالمعنية.

المادة(7)
أ / يعين المدير العام للهيئة بمرسوم يحدد فيهأجره وتعويضاته.
ب/ يكون للمدير العام معاون أو أكثر يسمى وتحدد صلاحياته بقرارمن الوزير بناء على اقتراح المدير العام.

المادة(8)
يتولى المديرالعام إدارة وتصريف شؤون الهيئة ويمارس بشكل خاص ما يلي..
أ / تمثيل الهيئة فيعلاقاتها مع الغير وأمام القضاء وله أن يفوض غيره بذلك.
ب/تنفيذ ما يتخذه المجلسمن قرارات وموافقات ولاسيما ما يتعلق بما يلي..
-ترخيص مزاولة المهنة وإلغاؤهللمخالفين.
-تشميل المشاريع بأحكام هذا القانون وإلغاؤه للمخالفين.
-إصدارأسس المشاريع ذات الأبعاد الاجتماعية.
-تصنيف المشاريع.
-إصدار لائحةالتسهيلات والمزايا الخاصة بكل مشروع.
ج/ عقد النفقات والأمربتصفيتها وصرفهاوفق القوانين والأنظمة النافذة.
د/ إعداد التقارير السنوية عن نشاطات الهيئة.
هـ/ اقتراح تسمية المديرين في الهيئة وتصدر قرارات التسمية عن الوزير.
و/ إصدار الصكوك المتعلقة بأوضاع العاملين.
المادة (9)
أ / تشكل لجنةفنية من ..
المدير العام رئيساًَ مدير التخطيط العمراني في وزارة الإدارةالمحلية والبيئة عضواً
ممثل عن وزارة الإسكان والتعمير في مجال مياه الشربوالصرف الصحي عضواً
معاون المدير العام للشؤون الفنية في المؤسسة العامةللإسكان عضواً مدير التنظيم في المؤسسة العامة للإسكان عضوا ممثل عن وزارة الكهرباءعضوا
ممثل عن وزارة السياحة عضوا ممثل الوحدة الإدارية التي تقع منطقة التطويرالعقاري ضمن حدودها الإدارية يسميه المحافظ عضوا.
ب/ يسمى أعضاء اللجنة بقرارمن الوزير بناء على اقتراح الجهات التي يعملون لديها.
ج/ تتولى اللجنة دراسةالمواضيع التي تحال لها من مجلس الإدارة وتقديم الاقتراحات اللازمة بشأنها
د/ يحق للجنة الاستعانة بمن يلزم من خبرات العاملين في الجهات العامة أو اقتراحالتعاقد مع خبرات من القطاع الخاص بموجب عقود محددة المدة والغاية يوافق عليها مجلسالإدارة.
هـ / تجتمع اللجنة بدعوة من رئيسها كلما دعت الحاجة.
البابالثانيالفصل الأولمناطق التطوير العقاري
المادة (10)
أ /خلافاً لأي نص نافذ تحدث منطقة التطوير العقاري داخل أو خارج التنظيم وتعين حدودهاوتسمى الجهة الإدارية المسئولة عنها بقرار رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح منالمجلس بعد استطلاع رأي الوحدة الإدارية المعنية بهدف..
1/ توفير وتهيئةالأراضي اللازمة لإقامة مناطق سكنية وتأمين خدماتها ومرافقها وإنشاء المساكنوالأبنية عليها .
2/ هدم وإعادة بناء أو تأهيل وتجديد مناطق سكنية قائمة.
3/ إقامة مناطق الخدمات الخاصة غير السياحية.
ب/ يراعي عند تحديد مناطق التطويرالعقاري والموافقة على إحداثها ما يلي..
1- أن تكون خارج مناطق المنع والحرمات “مناطق عسكرية-مطارات-موانئ- ينابيع-غابات-أراض مشجرة –آثار-طرقات-مجاريسيل-المناجم-المقالع-آبار النفط-خطوط التوتر العالي.
2- أن تكون خارج المناطقذات الصفة السياحية المعتمدة من قبل المجلس الأعلى للسياحة. 3- ألا تقل مساحتهاعن المساحة المحددة بالتعليمات التنفيذية لهذا القانون.
ج/ يجوز بقرار من رئيسمجلس الوزراء بناء على اقتراح الوزير وطلب تتقدم به الوزارة المختصة ويوافق عليهالمجلس اعتبار مناطق محددة للنشاط الصناعي أو السياحي أو أي نشاط تنموي آخر داخل أوخارج مناطق التنظيم مناطق تطوير عقاري بما في ذلك تحديد تصنيفها وتخضع لإحكام هذاالقانون وتستفيد من ميزاته.

المادة(11)
أولاً.. يتم تأمين العقاراتاللازمة لإحداث مناطق التطوير العقاري من خلال..
أ / أملاك الدولة الخاصة غيرالمخصصة لإحدى الجهات العامة وتنقل ملكيتها إلى الوحدة الإدارية مجانا إذا كانتواقعة داخل المخطط التنظيمي وبالأسعار التي يتم الاتفاق عليها بين الجهة الإداريةووزارة الزراعة والإصلاح الزراعي إذا كانت خارج التنظيم.
ب/ العقارات وأجزاءالعقارات العائدة للجهة الإدارية داخل أو خارج التنظيم.
ج/ العقارات وأجزاءالعقارات المملوكة من الأفراد التي يتم استملاكها لغايات إحداث مناطق التطويرالعقاري.
د/ العقارات التي تقع بملكية المطور العقاري أو يرغب مالكوها بالاتفاقمعه بإخضاعها لأحكام هذا القانون مع التزام المطور العقاري بما يلي ..
1- تأمينالسكن البديل داخل المنطقة أو خارجها أو دفع البدل النقدي للشاغلين وفق ما يتمالاتفاق عليه بين المطور العقاري والشاغلين .
2- تنفيذ أو إعادة تأهيل البنىالتحتية والمرافق العامة للمنطقة إن وجدت بما ينسجم مع البرنامج التخطيطي للمشروعووفق ما يتم الاتفاق عليه مع الجهة الإدارية .
3- التنازل عن ملكية المشيداتالعامة والطرق والساحات والحدائق العامة والبنى التحتية للجهة الإدارية مجانا.
ثانياً.. أ / يسمح للمطور العقاري في حال تملكه لهذه العقارات أو توكيله من قبلالمالكين بتوحيد عقارات المنطقة ومن ثم تقسيمها إلى مقاسم وفق نظام ضابطة البناءوالمخطط التنظيمي المصدق أو تعديل البرنامج التخطيطي للمنطقة إن وجد ووضع مخططتنظيمي عام وتفصيلي ونظام ضابطة بناء جديد وتصديقها أصولا من الوزير المختص.
ب/ تصدر رخص البناء من الوحدة الإدارية المختصة داخل المخططات التنظيمية وداخل حدودهاالإدارية أو المكتب التنفيذي للمحافظة المختصة خارج الحدود الإدارية للوحداتالإدارية.
ثالثاً.. الاستملاك..
1/ تستملك العقارات الواقعة ضمن مناطقالتطوير العقاري والعائدة للإفراد لصالح الجهة الإدارية وتسجل باسمها في السجلالعقاري بقرار من رئيس مجلس الوزراء سواء كانت ملكا صرفا أو ملكا للوقف أو مثقلةبحق وقفي وذلك وفق أحكام قانون الاستملاك النافذ وتعديلاته.
2/ أ تلتزم الجهةالإدارية وبموجب البرنامج التخطيطي المصدق والعقد المبرم مع المطور العقاري لهذهالمنطقة بتخصيص /40/ بالمائة من المساحات الطابقية السكنية الناتجة كمقاسم سكنيةوذلك لبيعها لأصحاب العقارات المستملكة في منطقة التطوير العقاري كل بنسبة مساحةعقاراته التي تم استملاكها من إجمالي المساحة المستملكة وتطبق هذه الفقرة حصرا علىالاستملاكات الواقعة بعد تاريخ نفاذ هذا القانون.
ب/ تلتزم الجهة الإداريةبتطبيق أحكام الفقرة /ج/ من المادة /4/ من المرسوم التشريعي رقم /20/ لعام /1983/ لتحديد النفقات التي سيتم بناء عليها تحديد قيمة المقاسم السكنية المباعة لأصحابالأراضي المستملكة.
3/ يلتزم أصحاب الأراضي المستملكة في منطقة التطوير العقاريالمخصصون بمقاسم سكنية وفق الفقرة /2/ أعلاه باعمار مقاسمهم وفق البرنامج التخطيطيوالمخططات التنظيمية التفصيلية وضوابط البناء المصدقة للمنطقة وتطبق على هذهالمقاسم أحكام القانون /14/ لعام /1974.
4/ يجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراءبناء على اقتراح من وزير الإدارة المحلية والبيئة يوافق عليه المجلس إحداث مناطقللتطوير العقاري ضمن مناطق التوسع العمراني في مدن مراكز المحافظات.
5/ معمراعاة الغايات الاستملاكية وقانون العقود النافذ يسمح للجهة الإدارية في مناطقالتطوير العقاري الجارية بملكيتها ما يلي..
أ/ القيام بنفسها أو عن طريق الغيربتنفيذ البرنامج التخطيطي والمخططات التنظيمية التفصيلية والبرنامج الإسكانيالمقررة لهذه المناطق.
ب/ تنفيذ مشاريعها بأسلوب التحاصص مع المطورين العقاريينالمرخص لهم وفق أحكام هذا القانون بإحدى الطرق التالية /المناقصة/استدراج العروض/ /العقد بالتراضي/ كما يلي ..
-تقدم الجهة الإدارية الأراضي اللازمة مع الاضبارةالخاصة بكل مشروع.
-يلتزم المطور العقاري بالتمويل اللازم لتنفيذ المشروع.
-يخصص المطور العقاري بحصة من مقاسم الفئتين الثانية أو الثالثة أو المساكن فيالمشروع المنفذ أو في أي مشروع آخر تملكه الجهة الإدارية.
المادة(12)
فيما عدا الأحكام المنصوص عليها في المادة السابقة تطبق الأحكامالواردة في قانون الاستملاك النافذ وتعديلاته.
الفصل الثاني
مشاريعالتطوير العقاري وشروط الترخيص
المادة (13)
أ /تصنف مناطق التطويرالعقاري بحسب موقعها الجغرافي إلى ثلاث مناطق على النحو الأتي..
المنطقةالأولى.. دمشق- ريف دمشق- حلب.
المنطقة الثانية .. حمص- حماة- اللاذقية -طرطوس.
المنطقة الثالثة .. باقي المحافظات ادلب- دير الزور- الحسكة- الرقة- السويداء- درعا-القنيطرة.
ب/ تصنف المشاريع بحسب غاياتها إلى…
1- مشاريع ذاتأولوية.
2- مشاريع ذات أبعاد اجتماعية.
3- مشاريع مناطق الخدمات الخاصة غيرالسياحية.
4- مشاريع التطوير العقاري الأخرى.
المادة (14)
أ / تعتبر المشاريع ذات أولوية في الحالات التالية…
1/ المشاريع الإستراتيجيةالتي تتضمن إقامة مجتمعات عمرانية جديدة بهدف تنمية مناطق محددة في ضوء المعطياتالمتوفرة للتخطيط الإقليمي الشامل لدى الجهات المختصة ومعطيات الجهةالإدارية.
2/ مشاريع معالجة مناطق السكن العشوائي.
3/ المشاريع التي تهدفلتأمين السكن البديل للمنذرين بالهدم.
4/ مشاريع ايواء المتضررين من الكوارثالطبيعية.
ب/ تعتبر المشاريع ذات أبعاد اجتماعية إذا كانت تهدف إلى تأمين إسكانشرائح محددة من المجتمع بشروط ميسرة عن طريق تملك مقاسم معدة للبناء أو تملك وحداتسكنية تقسيطا أو إيجار هذه الوحدات وذلك بمساحات اقتصادية وبأسعار وأقساط تتناسب معمتوسطي الدخل لهذه الشرائح.
ج/ مشاريع مناطق الخدمات الخاصة غير السياحيةوالعائدة ملكيتها للمطور العقاري أو الجهة الإدارية.. المشاريع التي تتضمن إقامةمناطق خدمات متطورة /طبية- تعليمية- تجارية- رياضية……./ ويتم ترخيصها إداريا منالجهات العامة المختصة وفق الأصول النافذة.
د/ مشاريع التطوير العقاري الأخرى.. وهي أي مشاريع يرخص لها وفق أحكام هذا القانون وتعليماته التنفيذية ولا تحققالاشتراطات الواردة في الفقرة / أ / ب / ج / من هذه المادة.

المادة(15)
أ / تتولى الجهة الإدارية أعداد البرامج التخطيطية والمخططات التنظيميةالعامة والتفصيلية لمنطقة التطوير العقاري ويجوز لها تكليف المطورين العقاريينالذين يتقدمون بعروضهم لتنفيذ المنطقة بإعداد البرامج التخطيطية والمخططات وتقديمهامع العرض.
ب/ خلافاً لأي نص نافذ تتولى اللجنة الفنية ما يلي..
1/ النظربالبرامج التخطيطية والمخططات التنظيمية العامة والتفصيلية والوجائب العمرانيةوأنظمة البناء وتعديلاتها المعروضة عليها من المجلس في مناطق التطويرالعقاري.
2/ النظر بالاعتراضات الواردة على المخططات وأنظمة البناء الواردةبالفقرة السابقة بعد إعلانها من قبل المجلس وتحدد مدة الإعلان بثلاثين يوما.
3/ ترفع اللجنة اقتراحاتها وتوصياتها في كل حالة عن طريق المجلس إلى الوزير المختصليصدر قرار التصديق اللازم بشأنها.

المادة(16)

أ / تصنف المقاسمالناتجة عن تنظيم منطقة التطوير العقاري إلى الفئات التالية..
الفئة الأولى.. المشيدات العامة وتشمل مراكز الجهة الإدارية والوحدات الشرطية ومراكز الإطفاءوالمعابد والأماكن المعدة للآثار العامة وكذلك المستشفيات والمستوصفات والمدارسوالمنشات التعليمية والمكتبات والمراكز الثقافية والملاعب الرياضية ومراكز الرعايةالاجتماعية المخصصة للنفع العام.
الفئة الثانية.. المقاسم الخدمية بما فيها /المحلات التجارية والمنشات التعليمية الخاصة والمشافي والمراكز الطبية الخاصةوالمنشات الرياضية الخاصة ومراكز الرعاية الاجتماعية الخاصة ومراكز التسوق والمبانيالسياحية الخاصة/.
الفئة الثالثة.. المقاسم السكنية.
ب/ تنقل ملكية الفئةالأولى من المقاسم المحدثة إلى الجهات المعنية مجانا.
ج/ تنقل ملكية الفئتينالثانية والثالثة إلى المطور العقاري كلا أو جزءا بموجب عقد مع الجهة الإدارية وذلكبعد تنفيذ المطور العقاري لالتزاماته العقدية.
د/ تعتبر الطرق والساحاتوالحدائق والإنارة العامة المنفذة من قبل المطور العقاري من الأملاك العامة للوحدةالإدارية.

المادة (17)
يمارس الأشخاص السوريون الطبيعيون أوالاعتباريين ومن في حكمهم مهنة التطوير العقاري وفقا لأحكام هذا القانون وتعليماتهالتنفيذية وتحدد التعليمات التنفيذية على الأخص ما يلي..
-الشروط الماليةوالفنية والشروط الأخرى الواجب توفرها في المطور العقاري.
-شروط تشميل المشاريعوإلغاء هذا التشميل.
-شروط الترخيص لمزاولة المهنة وإلغاء هذا الترخيص.
-أحكام التنازل عن المشروع. /تحديد بدلات الترخيص.

الفصل الثالث
إحداث شركات التطوير العقاري
المادة(18)
أ / يسمح للشركاتالعربية والأجنبية المتخصصة في التطوير العقاري بإحداث فروع لها في الجمهوريةالعربية السورية لممارسة نشاطاتها وفق أحكام المرسوم التشريعي /151/ لعام /1952/ وتعديلاته والأسس التي تحددها التعليمات التنفيذية.
ب/ يسمح بإنشاء شركاتمحدودة المسؤولية ومساهمة سورية وشركات مشتركة للتطوير العقاري تساهم فيها الجهةالإدارية وغيرها من الجهات العامة المختصة وتحدد نسبة مساهمة القطاع العام بقرار منرئيس مجلس الوزراء.
ج/ تخضع طلبات الحصول على الترخيص بإنشاء الشركات إلىموافقة المجلس.

المادة (19)
يتم إنشاء الشركات المساهمة وفق الشروطالآتية..
أ/ أن تكون أسهمها اسمية قابلة للتداول وفق أحكام قانون هيئة الأوراقوالأسواق المالية على أن يخضع تداول أسهم الجهات العامة لموافقة وزير الاقتصادوالتجارة.
ب/ أن تكون جميع أسهمها مملوكة من مواطني الجمهورية العربية السوريةسواء كانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين ويسمح لرعايا الدول العربية أو الأجنبيةسواء كانوا أشخاصاً طبيعيين أم اعتباريين المشاركة أو المساهمة في تأسيس الشركاتشريطة ألا يتجاوز مجموع مساهماتهم في رأسمال الشركة نسبة 49بالمئة.
وبجميعالأحوال لا يجوز لأي شخص طبيعي أن يمتلك أكثر من 5بالمئة من رأسمال الشركة كما لايجوز لأي شخص اعتباري أن يمتلك أكثر من 40 بالمائة من رأسمال الشركة.
ج/ تسددقيمة مساهمة المواطنين السوريين المقيمين بالعملة السورية أما مساهمات غير المقيمينوغير السوريين فتسدد بالقطع الأجنبي بسعر الصرف الفعلي حسب نشرة أسعار الصرف التييصدرها مصرف سورية المركزي.

الفصل الرابع
العلاقة بين المطور العقاريوالجهة الإدارية
المادة (20)
تحدد العلاقة بين الجهة الإداريةوالمطور العقاري لأي نوع من المشاريع الخاضعة لأحكام هذا القانون بعقد يذكر فيه علىوجه الخصوص صلاحيات الجهة الإدارية في الإشراف على التنفيذ وواجبات وحقوق الطرفينوالالتزامات المترتبة عليهما أثناء التنفيذ بالإضافة إلى الشروط الأخرى التي تضمنتنفيذ المشروع وفق ما هو مرخص له ضمن المدة الزمنية المحددة مع الأخذ بعين الاعتبارالنقاط التالية ضمن صيغة العقد..
أ / يلتزم المطور العقاري بتسجيل المقاسموالمساكن الناتجة عن المشروع في دائرة المصالح العقارية المختصة.
ب/ يتم تأمينما يلزم للمشروع من شبكات المياه ومحطات توليد ومراكز تحويل وشبكات التوزيع للطاقةالكهربائية وشبكات الهاتف وخدمات الاتصال وشبكات الصرف الصحي ومحطات المعالجةاللازمة والطرق والأرصفة والإنارة العامة والحدائق العامة وذلك إما عن طريق الجهةالمختصة بكل مرفق أو عن طريق المطور العقاري مباشرة تبعا لما يتم الاتفاق عليه بينهوبين تلك الجهات.
كما يجوز للمطور العقاري تنفيذ المدارس والمشافي العامةوأبنية الخدمات كافة على حساب الجهات المختصة وبالاتفاق معها.
ج/ يتم التصرفبالعقارات الناتجة عن تنفيذ منطقة التطوير العقاري وفق القوانين والأنظمة النافذةالمتعلقة بتملك العرب والأجانب في سورية ويلتزم المطور العقاري بإنجاز عملياتالتصرف بالمقاسم أو المساكن أو الأبنية وفق الأصول القانونية النافذة وبما لا يخالفأحكام الفقرة /ح/ من هذه المادة ويتعين عليه توثيق أي شكل من أشكال التصرف وفقنماذج تحدد بقرار من الوزير.
د/ يجوز الوعد بالبيع لأي /مقسم- ارض- بناء/ ضمنالمشروع من قبل المطور العقاري الأصلي المرخص له بالمشروع قبل إنجاز كافة الأعمالالخاصة به والمرخص بموجبها وعن طريق دائرة المصالح العقارية المختصة ويعتبر باطلابطلانا مطلقا كل تصرف خلافا لذلك.
هـ/ تحديد مدة زمنية قصوى من تاريخ منحالترخيص بالمشروع أو من تاريخ تسليم الأرض للمطور العقاري أيهما ابعد لاستكمالأعمال التأسيس والتحضير له.. تجب بعدها المباشرة الفعلية بالتنفيذ وإنجاز المشروعضمن المدة المحددة بالعقد وإضافة للشروط الخاصة المتعلقة بأحكام التأخير في كلمشروع يحق للمجلس وبناء على اقتراح الجهة الإدارية المعنية إلغاء التسهيلاتوالمزايا الممنوحة للمشاريع جزئيا أو كليا في حال تأخر إنجازها عن مواعيدها المحددةلأسباب غير مبررة.
و/ يحق للجهة الإدارية في حال لم يقم المطور العقاري خلالالمدة المحددة بموجب الفقرة السابقة باتخاذ إجراءات جدية لمباشرة العمل الفعلي دونوجود أسباب تبرر ذلك وتقبلها الجهة الإدارية أن تلغي ترخيص المشروع وتلغي العلاقةالتعاقدية القائمة بينها وبين المطور العقاري مع تطبيق الأحكام الجزائية المترتبةعليه والمنصوص عليها في العقد المبرم بينهما مع احتفاظها بحق تنفيذ برنامج التطويرالعقاري المصدق للمنطقة من قبلها مباشرة أو من قبل مطور عقاري أخر وتحدد التعليماتالتنفيذية الإجراءات اللازمة لتطبيق هذه الفقرة.
ز /إضافة لما سبق وفي مشاريعالتطوير العقاري الواقعة ضمن مناطق السكن العشوائي والمخالفات يلتزم المطور العقاريبتأمين السكن البديل والمناسب لشاغلي منطقة المشروع وتسليمه للجهة الإدارية وفقالمسح الاجتماعي الذي تعده الجهة الإدارية والجاري للمنطقة بتاريخ اعتمادها منطقةتطوير عقاري أو التعويض للراغبين منهم ببدل نقدي كما تلتزم الجهة الإدارية بإخلاءالشاغلين بعد تسليمهم السكن البديل وتسليم موقع المشروع خاليا من الإشغالات للمطورالعقاري وذلك وفق الأنظمة النافذة وما ينص عليه العقد المبرم بين الطرفين.
ح/ لا يحق للمطور العقاري الخاص أن يتصرف بالمقاسم السكنية الناتجة عن التنظيم والتيتؤول ملكيتها إليه جزئيا أو كليا نتيجة عقد يبرمه مع الجهة الإدارية إلا بعد بنائهاويراعي في العقد المبرم بين المطور العقاري والجهة الإدارية النسبة المطلوبة منالمساكن المعدة للإيجار أو المساكن لذوي الدخل المحدود وتوضع إشارة بمنع التصرف علىالمقاسم لحين إنجاز البناء.

الفصل الخامس
ضمانات حسنالتنفيذ
المادة (21)
1/ يقوم المطور العقاري بإيداع نسبة لا تقل عن 5بالمائة من الكلفة التقديرية للمشروع في احد المصارف السورية المعتمدة كضمانةللتنفيذ وقبل البدء به وتحدد هذه النسبة من قبل الجهة الإدارية المختصة حسب كلفةالمشروع.
2/ يسمح باستجرار نسبة من المبلغ المودع مع تقدم أعمال التنفيذ على أنتتأكد الجهة الإدارية من تزامن تطور التنفيذ مع عمليات الاستجرار من الحساب وصولاإلى التنفيذ الكامل للمشروع.
3/ لا يسمح بالإعلان عن الوعد بالبيع لكافةالمقاسم إلا بعد إيداع ضمانة التنفيذ المشار إليها في البند /1/ في المصرف.
الباب الثالث
الفصل الأول
التسهيلات والمزايا
المادة(22)
أ / تستفيد المشاريع المرخصة وفق أحكام هذا القانون من التسهيلاتالآتية..
1- الإدخال المؤقت طيلة فترة إنجاز المشروع لجميع احتياجاتها منالآلات وآلاليات والأجهزة والتجهيزات والمعدات وسيارات العمل اللازمة لتنفيذ هذهالمشاريع شريطة استخدامها حصراً لأغراض المشروع ووفق القوانين والأنظمة النافذة.
2- استيراد جميع مواد البناء وتجهيزات الإكمال اللازمة لتنفيذ المشاريعالمرخصة.
3- تتم عمليات الاستيراد المشار إليها في الفقرة السابقة دون التقيدبأحكام وقف ومنع وحصر الاستيراد ونظام الاستيراد المباشر من بلد المنشأ.
ب/ يحقللمطورين العقاريين المرخص لهم بمزاولة مهنة التطوير العقاري ولغاية تنفيذ مشاريعخارج سورية الإخراج المؤقت للآليات والمعدات والتجهيزات التي سبق لهم إدخالها بشكلمؤقت في إطار تنفيذ مشروع تطوير عقاري وفقاً لأحكام هذا القانون وبموافقةالمجلس.
ج/ يمكن للمطور العقاري أثناء فترة تنفيذ المشروع إجراء عملياتالاستبدال للبنود التي تم إدخالها بشكل مؤقت وإدخال بدائل أحدثتكنولوجيا.
المادة (23)
أ / لا يجوز التخلي عن مستوردات المشروعالمحددة في البند أ /2 من المادة22 من هذا القانون أو استخدامها في غير أغراضالمشروع إلا بموافقة المجلس.
ب/ يلتزم المطور العقاري باستيراد احتياجاتالمشروع حصراً من المستوردات المحددة في البند ( أ /2 من المادة 22 ) من هذاالقانون وتخضع أي كميات أو بنود يتم استيرادها زيادة على ذلك أو جرى استخدامها لغيرأغراض المشروع أو التخلي عنها للغير لأحكام القوانين والأنظمة النافذة.
ج/ وفيحال تكرار المخالفة المنصوص عليها في الفقرة السابقة يحق للمجلس أن يقرر وقفاستفادة المشروع من الإعفاءات والتسهيلات والمزايا المحددة في هذاالقانون.
المادة (24)
أ /تخضع أرباح المشاريع المرخصة وفق أحكام هذاالقانون إلى المعدلات الضريبية والمزايا المنصوص عليها في المادة3 والفقرة هـ منالمادة5من المرسوم التشريعي رقم 51 لعام2006.
ب/ تصدر معايير الحسم والمزايابقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير المالية والمجلس.
ج/ يجوزبقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح المجلس منح المزايا والتسهيلات المنصوصعليها في هذا القانون وذلك لأي من المشاريع القائمة قبل نفاذه ولم ترخص وفق أحكامهوتسري عليها سائر الالتزامات المنصوص عليها فيه.
المادة(25)
أ /يحقللمجلس أن يوقف سريان المزايا والتسهيلات الممنوحة للمشروع كلاً أو جزءاًَ وذلك فيحال مخالفة المطور العقاري لأي من أحكام هذا القانون إلى حين قيامه بتنفيذ هذهالأحكام.
ب/ فيما لم ينص عليه هذه القانون تطبق على مشاريع التطوير العقاريالمرخصة وفق أحكامه والعائدة للجهات العامة والوحدات الإدارية الإعفاءات الضريبيةوالمزايا الأخرى المنصوص عليها في القوانين والأنظمة النافذة والمطبقة على المشاريعالمماثلة غير المرخصة وفق أحكام هذا القانون.
المادة (26)
أ /يحقللمطور العقاري أن يفتح لصالح مشروعه المرخص وفق أحكام هذا القانون حساباً بالنقدالأجنبي لدى المصارف العاملة في الجمهورية العربية السورية وبما يتفق مع قوانينوأنظمة القطع المرعية.
ب/ يلتزم المطور العقاري بتوفير النقد الأجنبي اللازملتغطية كافة احتياجات المشروع المرخص له. ج/ مع مراعاة المادتين18 و19من هذاالقانون يحق للمطور العقاري استخدام أمواله من النقد الأجنبي في تمويل المشاريعالمرخص بتأسيسها وفق أحكام هذا القانون أو المساهمة برأسمالها أو شراء أسهمها.
د/ يجوز للمطور العقاري أن يقترض لصالح مشروعه من المصارف العاملة في الجمهوريةالعربية السورية بضمانة أمواله الخاصة وفق الأنظمة المرعية لهذهالمصارف.
المادة (27)
يشمل المال الخارجي ما يلي..
أ /النقدالأجنبي المحول من الخارج من قبل مواطنين سوريين أو عرب أو أجانب عن طريق أحدالمصارف العاملة في الجمهورية العربية السورية أو بإحدى الطرق التي يوافق عليهامكتب القطع.
ب/ الآلات و الآليات والتجهيزات والمعدات وسيارات العمل والباصاتوالميكروباصات والمواد اللازمة لإقامة مشاريع التطوير العقاري وفق أحكام هذاالقانون أو توسيعها أو تجديدها أو تطويرها وكذلك المواد اللازمة لتشغيلهاوالمستوردة من الخارج عدا الذي يتم إدخاله بشكل مؤقت والذي ستتم إعادة إخراجه وفقالقوانين والأنظمة النافذة.
ج/ الأرباح والعوائد والاحتياطات الناجمة عن استثمارالأموال الخارجية في المشاريع الاستثمارية إذا زيد بها رأسمال هذه المشاريع أو إذااستثمرت في مشاريع أخرى موافق عليها وفق أحكام هذا القانون.
د/ الحقوق المعنويةبما فيها حقوق الملكية الفكرية مثل براءات الاختراع ونماذج المنفعة والعلاماتالفارقة والرسوم والنماذج الصناعية وحقوق المؤلف.
المادة (28)
أ /يسمح للمطورين العقاريين من السوريين المغتربين ومن رعايا الدول العربية والأجنبيةبعد إنجاز المشروع بصورته النهائية ووضعه بالاستثمار الفعلي وفق الغايات المحددة لهبإعادة تحويل قيمة حصتهم الصافية من النقد الأجنبي من المشروع بعملة قابلة للتحويلإلى الخارج على أساس القيمة الفعلية للمشروع ووفق التعليمات التنفيذية الناظمةلعمليات القطع الأجنبي والتي يصدرها مصرف سورية المركزي بهذا الشأن.
ب/ يجوزبقرار من المجلس إعادة تحويل المال الخارجي إلى الخارج وبنفس الشكل الذي ورد به إذاحالت دون استثماره صعوبات أو ظروف خارجة عن إرادة المطور العقاري يعود تقديرها إلىالمجلس وشريطة أن يكون قد أوفى بما ترتب للغير من التزامات على المشروع أو أيالتزامات ترتبت عليه بمقتضى التشريعات النافذة.
ج/ يسمح سنوياً بتحويل الأرباحالتي يحققها المال الخارجي المستثمر وفق أحكام هذا القانون إلى الخارج كما يسمحبتحويل أقساط القروض المحولة من الخارج لصالح المشروع وفق التعليمات التنفيذيةالناظمة لعمليات القطع الأجنبي التي يصدرها مصرف سورية المركزي.
د/ يسمح للخبراءوالعمال والفنيين من رعايا الدول العربية والأجنبية المرخص لهم بالعمل في الجمهوريةالعربية السورية والعاملين في مشاريع التطوير العقاري بتحويل50 بالمائة من صافيأجورهم ومرتباتهم ومكافآتهم و100 بالمائة من تعويضات نهاية الخدمة إلى الخارجبالقطع الأجنبي.
المادة (29)
يتم تحويل المال الخارجي المستثمر وفقأحكام المادة27 من هذا القانون مع أرباحه وفوائده إلى الخارج بالعملات التي ورد بهاأو بأي عملة أجنبية قابلة للتحويل عن طريق المصارف المرخصة أصولا.

الفصلالثاني
الرسوم
المادة(30)
في معرض تطبيق أحكام هذا القانون..
أ / تحدد بقرار من وزير الإدارة المحلية والبيئة تعرفة موحدة وشاملة لرسوم رخص البناءمع الإضافات المقررة لمشاريع التطوير العقاري.
ب/يصدر الوزير قرارا بتحديدالرسوم الواجبة لنقابة المهندسين والأتعاب الواجبة للمهندسين بناء على اقتراح مجلسالنقابة.
الفصل الثالث
تسوية النزاعات
المادة (31)
يلتزمالمطور العقاري بما يلي..
أ / مسك دفاتر التجارة الأصولية المنصوص عليها فيقانون التجارة ووفقاً للمعايير المحاسبية الدولية.
ب/تقديم ميزانية سنوية وحسابأرباح وخسائر مصدقة من قبل محاسب قانوني وفق أحكام قانون ضريبة الدخل.
ج/حفظسجل خاص تدون فيه جميع التفاصيل المتعلقة بأموال المشروع التي تتمتع بموجب أحكامهذا القانون بإعفاءات أو مزايا أو تسهيلات وحركة هذه الأموال والتصرفات الطارئةعليها.
د/ تزويد المجلس بالمعلومات والبيانات التي تطلب عن المشروع وفق النماذجالمعتمدة من قبله.
المادة (32)
أ /تختص محكمة البداية المدنية في كلمنطقة بالنظر في النزاعات التي تنشأ بين المطور العقاري والأفراد في معرض تطبيقأحكام هذا القانون..
1- تطبق المحكمة عند النظر في النزاعات الأصول المطبقة فيالقضايا المستعجلة.
2- تصدر قرارات المحكمة قابلة للاستئناف وتعتبر قرارات محكمةالاستئناف مبرمة وغير قابلة للطعن.
ب / يختص مجلس الدولة بهيئة القضاء الإداريللنظر بالخلافات التي تنشأ بين الجهة الإدارية والمطور العقاري ويجوز اللجوء إلىالتحكيم طبقا للإجراءات المتبعة لدى مجلس الدولة إذا نص العقد على ذلك.
الباب الرابع
أحكام ختامية
المادة(33)
يكون للهيئةموازنة مستقلة تصدر بقرار من الوزير بناء على اقتراح مجلس الإدارة بالاتفاق مع وزيرالمالية تدخل فيها كامل إيراداتها ونفقاتها ويراعى فيها تحقيق التوازن بينالإيرادات والنفقات وتشكل وحدة حسابية مستقلة وتتكون إيرادات الهيئة من المصادرالتالية ..
أ -المبالغ التي تخصص لها في الموازنة العامة للدولة.
ب- عائداتاستثمار أموالها.
ج- البدلات التي تتقاضاها نتيجة ممارسة نشاطها وفق ما يحددهنظامها المالي.
د- المنح والهبات والتبرعات التي يوافق عليها رئيس مجلس الوزراء .
هـ- الوفر المدور من موازنة السنة المالية السابقة.
و -أي إيرادات أخرىتسمح بها القوانين والأنظمة النافذة.
المادة (34)
تطبق الهيئة فيماعدا الأحكام المنصوص عليها في هذا القانون الأحكام النافذة لدى الهيئات ذات الطابعالإداري ويسري على العاملين فيها أحكام القانون الأساسي للعاملين في الدولة رقم50لعام2004م وتعديلاته.
المادة (35)
تصدر التعليمات التنفيذية لهذاالقانون بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح المجلس.
المادة(36)
يحدد ملاك الهيئة بمرسوم.
المادة (37)
فيما لم يرد عليهنص في هذا القانون تطبق أحكام التشريعات النافذة ولاسيما قانوني التجارة والشركاتالتجارية وتعديلاتهما.
المادة (38)
ينشر هذا القانون بالجريدةالرسمية.
دمشق في6/7/1429 / هـ الموافق في 9/7/2008/ م

رئيسالجمهورية
بشار الأسد

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *