مناط حظر بيع أو تأجير الوحدة السكنية لأكثر من شخص وفقاً للقانون المصري .

حظر التأجير أو البيع لأكثر من شخص – خاص بالوحدات المفرزة فقط

من المُقرر في قضاء النقض أنه:

“مفاد نصوص المواد 6/1 و 14 من أمر نائب الحاكم العسكري العام رقم 4 لسنة 1973 و 78 و 82/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و 23/1 و 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر يدل على أن المُشرع رغبة منه في تحقيق سكن مناسب للمواطن ومنعاً من استغلال أزمة الإسكان بفرض شروط قاسية على طالبي استئجارها ينوء بها كاهلهم وإزاء لجوء البعض إلى تمليك الوحدات السكنية بدلاً من تأجيرها تجنباً لقواعد تحديد وتقدير الأجرة قد قصر إمكانية بيع هذه الوحدات على نسبة معينة من المبنى، وخاطب بهذا الحظر الملاك الذين يريدون أن يبيعوا وحدات مبانيهم أو من آلت إليهم ملكيتها – متفرقة أو مفرزة – إلى أشخاص مختلفين فأبطل البيع فيما جاوز نطاق تلك النسبة كما أبطل بيع الوحدة في ذلك النطاق لأكثر من مشتر. وذلك استثناء من القواعد العامة في حرية التعاقد وأحكام البيع الواردة في القانون المدني، وكذا أحكام قانون التسجيل التي تجعل من الأسبقية في الشهر أساساً للمفاضلة بين المشترين المتعددين من بائع واحد لعين واحدة ومن ثم فلا يسري هذا الحظر على المالك الذي يبيع كامل العقار”.

(نقض مدني جلسة 18/4/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – الجزء الثاني – صـ 153).

كما ذهبت محكمة النقض أيضاً إلى:

“عدم بطلان البيع الثاني إذا كان منصباً على حصة شائعة من العقار لخروجها عن تعريف المكان بأنه كل حيز مغلق بحيث يكون حرزاً. والبيع الشائع لا يرد على عين بذاتها وإنما يرد على كل ذرة من ذرات المبيع بقدر الحصة المبيعة فلا يعتبر هذا البيع بيعاً لمكان في مفهوم نصوص قانون إيجار الأماكن التي استهدف المشرع إسباغ الحماية عليها، وبالتالي فإن بيع الحصة الشائعة في عقار وإن كان تالياً لا يلحقه البطلان المنصوص عليه في المادة 82 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لتجرده من وصف المكان”.

(نقض مدني جلسة 25/11/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – الجزء الثالث – صـ 271).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن:

“النص في المادة الأولى من الأمر العسكري رقم 4 لسنة 1973 على أن يعاقب بالعقوبة المقررة في المادة 336 من قانون العقوبات كل من أجر مكاناً مبنياً أو جزءً منه لأكثر من مستأجر عن نفس المدة وكذلك كل من باع هذا المكان لأكثر من شخص واحد، وفي المادة 82 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر كل من أجر مكاناً أو جزءً منه أو باعه ولو بعقد غير مشهر أو مكن آخر منه وكان ذلك التأجير أو البيع أو التمكين على خلاف مقتضى عقد سابق، مفاده أن نطاق الحظر من التصرف بالبيع المؤدي إلى بطلان التصرف اللاحق في مفهوم هذين التشريعين هو المكان المبني أو جزء منه، وإذ صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 المعمول به اعتباراً من 31/7/1981 معدلاً بعض أحكام التشريع السابق نص في المادة 23 منه على أن يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك الذي يتقاضى بأية صورة من الصور، بذاته أو بالوساطة، أكثر من مقدم عن ذات الوحدة أو يؤجرها لأكثر من مستأجر أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلاً. فإن ذلك مؤداه أن المشرع قد أعاد من جديد تنظيم قواعد الحظر من التصرف اللاحق للبيع المؤدي إلى البطلان الوارد في المادة الأولى من الأمر العسكري رقم 4 لسنة 1973 والمادة 82 من القانون رقم 49 لسنة 1977، على نحو يقيد من نطاقهما ويقصره على التصرف في الوحدة السكنية فقط بعد أن كان شاملاً المكان المبني أو جزء منه وفقاً لحكم هاتين المادتين، وبذلك تكون المادة 23 فقرة أولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد ألغت ضمناً حكمهما في هذا الشأن ويضحى ذلك الحظر بالتالي قاصراً منذ سريان أحكام القانون الأخير على التصرف اللاحق في الوحدة السكنية فقط”.

(نقض مدني جلسة 14/12/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – العدد 2 – صـ 1519).

وقد قضت الدائرة الجنائية بمحكمة النقض بأن:

“المناط في قيام جريمة البيع على خلاف مقتضى عقد سابق سواء وفقاً لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 أو الأمر العسكري السالف الإشارة إليه، هو أن يكون العقار المبيع مكاناً معيناً أو جزءً محدداً منه مهيئاً للانتفاع به في الغرض الذي أعد من أجله، وهو ما تفصح عنه في جلاء الدلالة اللغوية للفظ “مكان” التي جرت بها عبارة النصين المتقدمين، وإذ كان الأصل أنه يجب التحرز في تفسير القوانين الجنائية بألا تحمل عبارتها بأكثر مما تحتمل، وأنه متى كانت عبارة القانون واضحة الدلالة على مراد الشارع منها فإنه يتعين قصر تطبيقها على ما يتأدى مع صريح نص القانون الواجب تطبيقه. لما كان ذلك، وكان البين من الحكم المطعون فيه ومن أسباب الطعن ذاتها أن الدعوى الجنائية قد رفعت على المطعون ضدهما بوصف أن أولهما باع إلى الثاني حصتين شائعتين في عقار سبق بيعهما إلى المدعي بالحق المدني الطاعن. ولما كانت الحصة الشائعة مما لا ينطبق عليها قانوناً أو لغة وصف “المكان” إذ أنها لا تخول صاحبها قبل القسمة الحق في مكان مفرز محدد، كما أنه إزاء صراحة نص القانون سالف الذكر فإنه لا يجوز التوسع في تفسير تعبير “المكان” ليشمل الحصة الشائعة، ومن ثم فإن صورة الدعوى بما تضمنته من إعادة بيع حصتين شائعتين في عقار لا تتوفر بها في حق المطعون ضدهما أركان جريمة البيع لأكثر من شخص المسندة إليهما”.

(نقض جنائي في الطعن رقم 6642 لسنة 53 قضائية – جلسة 22/3/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 330).

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

تكلم هذا المقال عن : مناط حظر بيع أو تأجير الوحدة السكنية لأكثر من شخص وفقاً للقانون المصري