تحديد النطاق الزمني لسريان وتطبيق قواني قواني إيجار الأماكن الاستثنائية المتعاقبة :

قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة:
نظم القانون المدني عقد الإيجار في الباب الثاني من الكتاب الثاني منه، ويُعتبر القانون المدني هو الشريعة العامة التي تطبق على في جميع الأحوال، ما لم تطرأ ظروف خاصة يرى المشرع معها ضرورة تعطيل بعض أحكامه أو استبدال غيرها بها وذلك بتشريع خاص يصدره لهذا الغرض.
وقد لجأ المشرع إلى ذلك مراراً، لا سيما في أثناء وبُعيد الحرب العالمية الثانية حيث وقفت في مصر حركة البناء وبخاصة تشييد المساكن بسبب انقطاع ورود المواد الأولية، في حين وفدت على المدن المصرية جموع كبيرة من بينها جيوش الحلفاء ومن يتبعها من موظفين مدنيين، ومن بينها كذلك المهاجرون من بلاد أجنبية اجتاحتها الجيوش المتصارعة، ومن بينها أعداد كبيرة من أهالي الريف المصري جذبهم إلى المدن ما نشأ فيها عن وجود هذه الجيوش من زيادة هائلة في فرص العمل وتشغيل الأيدي العاملة (حيث تحتاج تلك الجيوش الكبيرة إلى أيدي عاملة وخدمات ومرافق …الخ)، ونتيجة لكل ذلك ووفقاً لقانون العرض والطلب ارتفعت قيمة أجرة المساكن إلى درجات غير مسبوقة، وأخذ ذوو الأملاك في التنبيه على المستأجرين بإخلاء الأماكن المؤجرة عند انتهاء مدد عقودهم، أو مضاعفة أجرة الأماكن القائمة، أو المغالاة في أجرة الأماكن التي تستحدث، وخشي المشرع أن يشتط الملاك في ذلك فيزيدوا أزمة المساكن تفاقماً، فأصدر العديد من الأوامر العسكرية (في ظل الأحكام العرفية في أثناء الحرب) غل بها أيدي الملاك عن زيادة إيجار المساكن إلا في حدود ضيقة، وقرر امتداد العقود السارية بعد انتهاء مدتها (الاتفاقية) امتداداً تلقائياً (بقوة القانون).
وعند إلغاء الأحكام العرفية بعد انتهاء الحرب العالمية الثانية، أصدر المشرع قانوناً بتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، وهو القانون رقم 121 لسنة 1947 (بتاريخ 14يوليو 1947) مُتضمناً الأحكام التي أريد بها أن تكون دستوراً “مؤقتاً” ينظم العلاقة بين مؤجري الأماكن ومستأجريها “في الظروف الاقتصادية الشاذة” التي ما زالت تقتضي تعطيل بعض أحكام القانون المدني إلى أن تزول هذه الظروف ويصدر قانون جديد بإلغاء هذا التشريع الاستثنائي والعودة إلى تطبيق الأحكام العامة المنصوص عليها في القانون المدني.([1])
وقد أدخل المشرع العديد من التعديلات على القانون رقم 121 لسنة 1947، إلى أن استبدله كله بالقانون رقم 52 لسنة 1969.
وكذلك أدخل المشرع العديد من التعديلات على القانون رقم 52 لسنة 1969، إلى أن استبدله كله بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وقد نشر في الجريدة الرسمية، بالعدد 36 بتاريخ 8/9/1977، وصار نافذاً اعتباراً من 9/9/1977.
ثم أصدر المشرع القانون رقم 136 لسنة 1981 ببعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وقد نشر في الجريدة الرسمية، بالعدد 31 تابع “ج” بتاريخ 30/7/1981 وصار نافذاً اعتباراً من 31/7/1981، أستكمل بها المشرع حلقات هذا التنظيم وعالج فيها بعض ثغراته. (لطفاً، راجع في تفصيل كل ذلك: “شرح قانون إيجار الأماكن” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الأول – الطبعة التاسعة 1990 القاهرة – بند 1 – صـ 1 وما بعدها).
ثم أصدر المشرع القانون رقم 4 لسنة 1996 في شأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
ثم أصدر المشرع القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية. ومن بعده القانون رقم 14 لسنة 2001 بتعديل القانون رقم 6 لسنة 1997 الخاص بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية.

قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة، قوانين خاصة استثنائية:
ويبين مما تقدم، أن هذه التشريعات إن هي إلا تشريعات خاصة واستثنائية، خرج بها المُشرع على الأحكام العامة لعقد الإيجار المنصوص عليها في القانون المدني (الشريعة العامة لعقد الإيجار – وكافة العقود)، ووضع بتلك التشريعات الخاصة أحكاماً قصد بها إلى تقييد حرية المؤجر في تحديد الأجرة وفي طلب الإخلاء، وكذلك إلى فرض التزامات خاصة على عاتق كل من المؤجر والمستأجر، وهذه الأحكام الخاصة هي التي تسري – من دون أحكام القانون المدني التي تتعارض معها – ما دامت العين المؤجرة كائنة ببلدة من البلدان التي نصت تلك التشريعات الخاصة على سريانها عليها[2])). وفيما عدا الأحكام المذكورة تسري على العلاقات الايجارية الأحكام العامة لعقد الإيجار المنصوص عليها في القانون المدني.([3])
وطالما أن قوانين إيجار الأماكن([4]) هي قوانين خاصة، فإن تطبيقها يكون تحت مظلة القانون العام، وهو القانون المدني، فيرجع إلى القانون المدني – حتى بالنسبة إلى العلاقات والأماكن التي يسري عليها قانون إيجار الأماكن – في كل ما لم يرد بشأنه نص في هذا القانون الخاص. أي أنه في حالة ما إذا خلا التشريع الخاص من تنظيم وضع معين، فإنه يتعين الرجوع بشأنه إلى أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية والشريعة العامة، حتى ولو كانت المدة المتعاقد عليها في عقد الإيجار قد انتهت وأصبح عقد الإيجار مُمتداً بقوة القانون الخاص.[5]))،[6]))

تعلق قوانين إيجار الأماكن بالنظام العام، باعتباره قواعد قانونية آمرة:
قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة، والتي أصدرها المشرع لمواجهة أزمة المساكن، هي قوانين متعلقة بالنظام العام، ومن ثم فإن أحكامها أحكام آمرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها، وفي حالة الاتفاق على مخالفتها يقع الاتفاق باطلاً ولا ينتج أثره، كما أن الاتفاق على مخالفتها يعتبر تحايلاً على القانون، وبالتالي يجوز إثباته بكافة الطرق، بما فيها البينة والقرائن، ولو كان الاتفاق مكتوباً أو تزيد قيمته على 5000 جنيه أو كان غير مقدر القيمة.([7])
فمن المُقرر في قضاء النقض نه: “إذا كان اشتداد أزمة المساكن وتفاقمها قد يضطر المستأجر – نظرا لحاجته إلى السكن – إلى الموافقة على التعاقد وفقاً لشروط مجحفة يفرضها المؤجر بقصد الاستغلال فمن ثم تدخل المشرع بإصدار قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية المتعاقبة لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وضمنها بعض النصوص الآمرة المتعلقة بالنظام العام لإعادة التوازن بين مصلحة المؤجر ومصلحة المستأجر ومن أهم تلك الأحكام خضوع عقود إيجار الأماكن للأجرة القانونية التي تنص تلك التشريعات على عناصر تقديرها وامتداد تلك العقود تلقائياً وبحكم القانون لمدة غير محددة وتحديد أسباب الإخلاء على سبيل الحصر إلا أن المؤجر قد يتحايل على تلك الأحكام بطريقة أو بأخرى، كأن يعهد من قِبله لآخر في إبرام عقد إيجار لمستأجر عن عين يمتلكها حتى يتمكن من إخلاء المستأجر عندما يرغب في ذلك بأن يصطنع عقداً آخر مع المؤجر أو مع غيره، ثم يقيم دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار لكي يتمكن من طرد المستأجر من العين المؤجرة، والمقرر في قضاء هذا المحكمة أن الاتفاق على مخالفة أحكام القانون الآمرة المتعلقة بالنظام العام يقع باطلا ويجوز إثبات هذا التحايل على تلك الأحكام بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة والقرائن”.([8])
ويترتب على اعتبار قوانين إيجار الأماكن متعلقة بالنظام العام، أن كل واحد من تلك التشريعات يسري بأثر فوري من التاريخ المُعين لبدء العمل به على جميع العلاقات الايجارية ولو كانت ناشئة عن عقود أبرمت قبل صدور تلك التشريعات.([9])
فالأصل في تطبيق أحكام أي قانون جديد، هو عدم سريانها على المراكز القانونية السابقة عليها، ما لم ينص القانون الجديد على خلاف ذلك. وأن الاستثناء هو سريان الأحكام الجديدة – باعتبارها قواعد آمرة متعلقة بالنظام العام – على الآثار المترتبة من وقت نفاذها ولو كانت ناشئة عن مراكز قانونية سابقة عليها. (نقض مدني في الطعن رقم 1313 لسنة 47 قضائية – جلسة 8/5/1980).

 

 

 

للحصول على استشارة مجانية

تفضل الى رقم مكافحة الابتزاز

 

 

العبرة في تحديد أي قانون واجب التطبيق:
والعبرة في تحديد أي قانون من قوانين إيجار الأماكن المُتعاقبة هو الذي يحكم مسألة امتداد عقد الإيجار من عدمه، تكون بالنظر إلى تاريخ الواقعة سند وسبب هذا الامتداد، أي تاريخ الوفاة أو التخلي أو الترك.
أي أن العبرة في هذا الصدد هي بوقت حصول الواقعة المُنشئة للمركز القانوني (الوفاة أو التخلي أو الترك)، وليس بوقت المطالبة به.
وذلك تطبيقاً لمبدأ “عدم رجعية القوانين”([10]). فالمراكز القانونية التي نشأت واكتملت وأصبحت حقاً مُكتسباً في ظل قانون قديم، تخضع من حيث آثارها وانقضاؤها وفقاً لأحكام هذا القانون، وأن ما يرد في قانون لاحق من أحكام، إنما يُطبق بأثر فوري ومباشر في هذا الشأن على ما لم يكن قد اكتمل من هذه المراكز، والعبرة دائماً في هذا الخصوص هي بوقت حصول الواقعة المنشئة أو التي اكتمل بها المركز القانوني وليس بوقت المطالبة به، طالما لم يحدد القانون ميعاداً لذلك.[11]))
ولما كانت الواقعة المُنشئة للحق في الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار هي وفاة المُستأجر الأصلي (أو المُستفيد السابق من الامتداد القانوني لعقد الإيجار) أو تركه للعين المؤجرة أو التخلي عنها، فإذا حصلت مثل هذه الوفاة أو الترك أو التخلي (وبها ينشأ ويكتمل المركز القانوني للمستفيد من الامتداد القانوني) في ظل القانون ما، وقبل سريان ونفاذ قانون آخر تالي عليه، فإن القانون الأول يكون هو القانون الواجب التطبيق ولو حدثت المطالبة بالحق في الامتداد القانوني (أو بالتصرف الناتج عنه) في ظل القانون التالي له. (لطفاً، سليمان مرقس – المرجع السابق – بند 171 – صـ 856 وما بعدها، وهوامشها).

أهم أحكام محكمة النقض المصرية في شأن تحديد النطاق الزمني لسريان قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية المتعاقبة:
* “مفاد نص المادة الأولى من القانون رقم 46 لسنة 1962 أن مجال سريانه هو (أولاً) الأماكن التى تم إنشاؤها منذ 5 نوفمبر سنة 1961 تاريخ العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 و (ثانياً) الأماكن التى تم إنشاؤها قبل 5 نوفمبر سنة 1961 ولكنها بقيت خالية ولم تؤجر أو لم تشغل لأول مرة حتى هذا التاريخ. وإذ كان الثابت فى الدعوى أنه لا خلاف بين الطرفين حول عدم تأجير الأعيان المتنازع عليها وعدم شغلها قبل أن يستأجرها المطعون ضدهم ويشغلونها فعلاً ابتداء من 1962/9/1 بالنسبة للمطعون ضده الأول و 1962/3/1 بالنسبة للمطعون ضدهما الثاني والثالث، وإنما انحصر الخلاف بينهما على حقيقة الأجرة المتفق عليها والتي تتخذ أساساً للتخفيض الذى قضى به القانون رقم 7 لسنة 1965، وكان مقتضى ما تقدم أن الأعيان لم تؤجر ولم تشغل قبل 5 نوفمبر سنة 1961، فإن القانون رقم 46 لسنة 1962 يكون وحده الذى يحكم العلاقة بين الطرفين و يرسم حدودها”.
(نقض مدني في الطعن رقم 10 لسنة 38 قضائية – جلسة 17/2/1973 مجموعة المكتب الفني – السنة 24 – صـ 274 – فقرة 3).

* وأن: “مفاد نص المادة 5 مكررا “1” من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 والمادة 5 مكرراً “2” والمادة 5 مكررا “3” – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الأماكن التى تسرى عليها هذه النصوص هي تلك التى كان البدء فى إنشائها سابقاً على 1952/9/18 تاريخ العمل بها دون اعتداد بتمام إنشائها وإعدادها للانتفاع وسواء كان ذلك بعد هذا التاريخ أو قبله بمعنى إن العبرة هنا بتاريخ البدء فى الانتهاء لا بتاريخ تمامه. وإذ كان الواقع فى الدعوى باتفاق الأطراف المتداعين أن الشقة المؤجرة موضوع النزاع قد بدئ فى إنشائها قبل التاريخ المشار إليه، فإن تحديد أجرتها يخضع للقواعد المنصوص عليها فى المرسوم بقانون آنف الذكر، باتخاذ أجرة المثل فى شهر سبتمبر سنة 1952 أساساً مع تخفيضها بمعدل 15%، طالما كان الثابت أن هذه العين أوجرت ولأول مرة فى تاريخ لاحق للعمل بالمرسوم بقانون السالف”.
(نقض مدني في الطعن رقم 733 لسنة 40 قضائية – جلسة 24/3/1976 مجموعة المكتب الفني – السنة 27 – صـ 764 – فقرة 1).

* وأن: “مؤدى نص المادة مكررا “4” من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 المضافة بموجب القانون رقم 55 لسنة 1958 أن يشمل نطاق تطبيقها – اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون فى 1958/6/12 – تلك الفئة من المباني التى بدئ فى إنشائها قبل 1952/9/18 ولم تتم إلا بعد هذا التاريخ، ومن ثم فإنها تدخل فى مجال تطبيق أحكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 وكذلك القانون رقم 55 لسنة 1958. وإذ كانت المذكرة الإيضاحية للقانون الأخير واضحة الدلالة على أن المقصود به تنظيم أجور الأماكن التى لم يشملها المرسوم بقانون السابق عليه بسبب إنشائها بعد تاريخ العمل به، ولا تفيد إرادة المشرع الجمع بين كلا التخفيضين المقررين بالقانونين فإن هذه الأمكنة تخضع لأحكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 فتخفض أجرتها بنسبة 15% حتى آخر يونيو 1958 ثم تصير نسبة التخفيض بمعدل 20% ابتداء من أول يونيو إعمالاً للقانون رقم 55 لسنة 1958″.
(نقض مدني في الطعن رقم 733 لسنة 40 قضائية – جلسة 24/3/1976 مجموعة المكتب الفني – السنة 27 – صـ 764 – فقرة 2).

* وأنه: “إذ كان الحكم المطعون فيه قد أخضع أجرة العين المؤجرة للقانون رقم 55 لسنة 1958 دون مراعاة لانطباق المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 فى الفترة السابقة عليه، وقد ترتب على هذا الخطأ أن حجب الحكم نفسه عن مناقشة ما ساقه الطاعنان من دفاع قوامه أنهما راعيا عند التعاقد أحكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 وأن الأجرة المثبتة فى العقد مخفضة فعلا بمعدل 15% عن أجرة المثل فى شهر سبتمبر 1952، وهو دفاع جوهري قد يكون من شأن تمحيصه تغيير وجه الرأي فى الدعوى، وكان لا يشفع لتبرير قضاء الحكم قوله أنه ثبت لديه أن هذا المرسوم بقانون الأخير لم يطبق فعلا لأن هذه العبارة المرسلة لا يبين منها كيفية وصوله إلى هذه النتيجة ولا توضح أسانيد الترجيح لأدلة نفى حصول التخفيض واقعاً فعلاً، قاصر البيان، علاوة على الخطأ فى تطبيق القانون”.
(نقض مدني في الطعن رقم 733 لسنة 40 قضائية – جلسة 24/3/1976 مجموعة المكتب الفني – السنة 27 – صـ 764 – فقرة 3).

** وأن: “حكم نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا يسري إلا على الوفاة أو الترك التي تقع بعد بدء العمل به، أما ما حدث من ذلك قبل هذا التاريخ وبعد بدء العمل بالقانون رقم 52 لسنة 1969 فتسري عليه المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969”.
(نقض مدني في الطعن رقم 702 لسنة 50 قضائية – جلسة 7/2/1981.
ونقض مدني في الطعن رقم 629 لسنة 52 قضائية – جلسة 30/12/1982).

** وأن: “الأصل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن القانون يسرى – بأثر فوري على المراكز القانونية التى تتكون بعد نفاذه، سواء فى نشأتها أو فى إنتاجها آثارها أو انقضائها، وهو لا يسرى على الماضي فالمراكز القانونية التى نشأت واكتملت فور تحقق سببها قبل نفاذ القانون الجديد، تخضع للقانون القديم الذى حصلت فى ظله، أما المراكز القانونية التى تنشأ وتكتمل خلال فترة من الزمان فإن القانون القديم يحكم العناصر والآثار التي تحققت فى ظله، فى حين يحكم القانون الجديد العناصر والآثار التى تتم بعد نفاذه، ولئن كانت المراكز القانونية الاتفاقية تظل خاضعة للقانون القديم الذى أنشأت فى ظله – باعتبار أنه تعبير عن إرادة ذوى الشأن – فى نشوئها أو فى آثارها أو فى انقضائها إلا أن هذا مشروط بألا يكون القانون الجديد قد أخضع المراكز القانونية سالفة البيان لقواعد آمرة، فحينئذ يطبق القانون الجديد على ما لم يكن قد اكتمل نشوءه من عناصرها، وعلى آثار هذا المراكز الحاضرة والمستقبلة كما يحكم انقضائها”.
(نقض مدني في الطعن رقم 1367 لسنة 48 قضائية – جلسة 16/1/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 203 – فقرة 2).

* وأنه: “لما كان البين من الأوراق ومدونات الحكم المطعون فيه أن واقعة إخلاء المطعون ضده من الشقة استئجاره وهدم العقار تمت قبل 9/9/1977 – تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1979 – نفاذاً لقرار هندسي صدر بالهدم لأيلولته للسقوط صدر في 26/6/1975 وأن المطعون ضده كان يشغل وحدة بالدور الأرضي منه للسكنى وبالتالي فقد نشأ وأكتمل له – بواقعة الإخلاء والهدم – مركز قانوني أضحى حقاً مكتسباً قبل هذا التاريخ يخول له إعمالاً للمادة 39/3 من القانون رقم 52 لسنة 1969 الحق في شغل وحدة بالعقار الجديد وفق القواعد والإجراءات التي حددها قرار وزير الإسكان رقم 418 لسنة 1970 المنفذ له، وكان القانون رقم 49 لسنة 1977 قد صدر وأصبح نافذاً منذ 9/9/1977 ومن ثم فلا يسري على واقعة النزاع ولا يُطبق في مجالها ما يكون قد ورد به من قواعد موضوعية لا تخول مثل هذا الحق الذي نشأ وأكتمل قبل صدوره، فإذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعمل القانون رقم 52 لسنة 1969 فإنه يكون قد أعمل القانون على وجهه الصحيح، وبالتالي يكون النعي على غير أساس”.
(نقض مدني في الطعن رقم 2003 لسنة 50 قضائية – جلسة 19/2/1986).

** وأن: “المقرر فى قوانين إيجار الأماكن – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن الأحكام الخاصة بتحديد الأجرة والامتداد القانوني وتعيين أسباب الإخلاء هي قواعد آمره متعلقة بالنظام العام وتسرى بأثر فوري على جميع المراكز والقواعد القائمة والتي لم تستقر نهائياً ونفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها، ومؤدى ذلك أنه إذا صدر قانون لاحق يتضمن تعديلاً فى تشريعات إيجار الأماكن، كان من شأنه استحداث حكم جديد يتعلق بذاتية تلك القواعد الآمرة، سواء بالإلغاء أو بالتغيير إضافة أو حذفاً، فإن هذا التعديل يأخذ بدوره حكم القاعدة الآمرة من حيث سريانه بأثر فوري مباشر على المراكز والوقائع القائمة وقت نفاذه”.
(نقض مدني في الطعن رقم 1382 لسنة 52 قضائية – جلسة 1/1/1989 مجموعة المكتب الفني – السنة 40 – صـ 41 – فقرة 4).

** و : “إن من المستقر عليه – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن “تنتهي بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدة المحددة قانونا لإقامتهم بالبلاد … ومع ذلك يستمر عقد الإيجار بقوة القانون في جميع الأحوال لصالح الزوجة المصرية ولأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائياً”، يدل على أن المشرع قد اتجه في القانون رقم 136 لسنة 1981 إلى وضع تنظيم قانوني في شأن انتهاء عقود التأجير المبرمة لصالح غير المصريين بحيث لا يبيح للمستأجر الأجنبي الاستفادة من أحكام الامتداد المقررة وفقاً لتشريعات إيجار الأماكن إلا للمدة المحددة قانوناً لإقامته بالبلاد – أياً كان سبب إنهائها ويقصر استمرار العقد على زوجته المصرية وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائياً، ومن ثم فإنه اعتباراً من 31-7-1981 – تاريخ العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 – وإعمالاً للأثر الفوري لنص المادة 17 منه باعتباره نصاً آمرا ومتعلقاً بالنظام العام يسري بأثر فوري على المراكز والوقائع القانونية القائمة والتي لم تستقر نهائياً وقت العمل به بصدور حكم نهائي، مما يتعين معه قصر الانتفاع بميزة الاستمرار القانوني لعقد إيجار المسكن المبرم لصالح المستأجر الأجنبي – عند انتهاء المدة المحددة قانوناً لإقامته بالبلاد على من ذكروا صراحة بالنص وبالشروط المحددة به دون غيرهم، وبالتالي لا يستفيد غير هؤلاء الأقارب من استمرار العقد، كما أن من المقرر أن مخالفة الثابت بالأوراق التي تبطل الحكم هي تحريف محكمة الموضوع للثابت مادياً ببعض أوراق الدعوى أو أبتناء الحكم على فهم حصلته المحكمة مخالفاً لما هو ثابت ببعض هذه الأوراق من وقائع لم تكن محل مناضلة بين الخصوم”.
(نقض مدني في الطعن رقم 5734 لسنة 64 قضائية – جلسة 14/11/2001).

** وأنه: “إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/10/1977 بالتأسيس على أن الطاعنين قد توقفا عن ممارسة ذات النشاط الذى كانت تمارسه مورثتهما بالعين محل النزاع معتداً فى ذلك بتاريخ غلقها فى 1/1/1988 فى حين أن البين من أوراق الدعوى ومن تقرير الخبير المقدم فيها إن مورثة الطاعنين قد توفيت بتاريخ 9/2/1980 وهو التاريخ الذى يعتد به فى امتداد عقد إيجار العين للطاعنين وفقاً لنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 والمستبدلة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 على ما سلف بيانه، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث دفاع الطاعنين من أنهما قد استعملا العين فى ذات النشاط الذى كانت تمارسه مورثتهما منذ وفاتها فى عام 1980 وحتى تاريخ توقفهما العارض بسبب المرض فى عام 1988 بعد أن امتد العقد إليهما رغم انه دفاع جوهري من شأنه لو صح إن يتغير به وجه الرأي فى الدعوى مما يعيبه أيضا بالقصور فى التسبيب”.
(نقض مدني في الطعن رقم 2180 لسنة 72 قضائية – جلسة 26/5/2004 المستحدث في قضاء النقض – صـ 50).

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

([1]) ويُلاحظ أن التشريع الاستثنائي قد تضمن أيضاً نصوصاً خرج بها على قانون المرافعات فيما يتعلق باختصاص المحاكم وبالإجراءات وبجواز الطعن في الأحكام. وهذه النصوص أيضاً تعتبر مُعطلة لأحكام قانون المرافعات فيما خرجت فيه عليها بالنسبة إلى العلاقات التي يسري عليها هذا التشريع الاستثنائي إلى حين إلغائه والعودة مرة أخرى إلى الأحكام العامة في قانون المرافعات.
([2]) نقض مدني في الطعن رقم 839 لسنة 43 قضائية – جلسة 7/6/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – القاعدة رقم 275 – صـ 1428.
([3]) نقض مدني في الطعن رقم 1132 لسنة 47 قضائية – جلسة 3/3/1982.
([4]) المقصود بالأماكن هو كل “حيز مغلق بحيث يكون حرزاً” فيخرج عن مدلول هذه الكلمة وبالتالي يخرج عن أحكام تطبيق قوانين إيجار الأماكن كل من الأراضي الفضاء والأراضي الزراعية والأراضي البور وأسطح العقارات المؤجرة لتركيب يافطات إعلانية وكذلك المساحات على حائط سواء أجرت لتركيب إعلانات عليها أو لتركيب فتارين عليها. فمن المُقرر في قضاء النقض بأن: “المكان هو كل حيز مغلق بحيث يكون حرزاً، وهذا الوصف لا يتوافر بالنسبة للواجهة الخارجية للحائط الجانبي في عقار مؤجر بذاته لاستعماله في أعمال الدعاية والإعلان باعتبار أنه على هذا النحو غير مغلق ومبسوط للكافة وعلى عين من كل عابر فلا يخضع لطابع الخصوصية، ومن ثم لا يخضع لأحكام التشريع الاستثنائي بشأن إيجار الأماكن لانعدام العلة التي توخاها المشرع وقررها بتلك النصوص، هذا فضلاً عن أن طبيعة الحائط الذي يؤجر لمثل ذلك الغرض تتأبى مع الكثير من القواعد الاستثنائية التي تضمنتها هذه القوانين ولا تتسق مع ما أوردته من أحكام”. نقض مدني في الطعن رقم 2035 لسنة 54 قضائية – جلسة 5/2/1992. ونقض مدني في الطعن رقم 52 لسنة 58 قضائية – جلسة 28/2/1993.
وكذلك الأماكن المشغولة بسبب العمل تخرج من نطاق تطبيق أحكام قوانين إيجار الأماكن، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “المساكن التي تشغل بسبب العمل. عدم سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 عليها. المادة 2 منه المقابلة للمادة 2 من القانون رقم 52 لسنة 1969. مناطه. أن يكون شغلها مرده علاقة العمل. انقضاء رابطة العمل. أثره. حق جهة العمل في إخلاء العامل. مخالفة ذلك. خطأ”. نقض مدني في الطعن رقم 595 لسنة 61 قضائية – جلسة 21/1/2001. ونقض مدني في الطعن رقم 3024 لسنة 59 قضائية – جلسة 27/3/1994.
([5]) نقض مدني في الطعن رقم 1532 لسنة 52 قضائية – جلسة 25/8/1988.
([6]) أنظر: سليمان مرقس – المرجع السابق – بند 2 – صـ 12 وما بعدها.
([7]) حيث أن الأصل أنه في غير المواد التجارية، إذا كانت قيمة التصرف القانوني تزيد على خمسة آلاف جنيه، أو كان غير محدد القيمة، فلا يجوز إثباته بغير الكتابة (م 60 إثبات). كما أنه لا يجوز الإثبات بشهادة الشهود، ولو لم تزد القيمة على خمسة آلاف جنيه، فيما يخالف أو يجاوز ما أشتمل عليه دليل كتابي (م 61/1 إثبات). ولكن في حالة الاحتيال على القانون يجوز الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بدليل كتابي، لأن الاحتيال ليس إلا واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات حتى ولو أتخذ شكل تصرف قانوني كالعقد أو الاتفاق.
والمُقرر في قضاء محكمة النقض أن: “تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات ــ من النظام العام ــ إذ تتحدد به، متى صار نهائياً ــ القيمة الايجارية إزاء الكافة فلا يجوز الاتفاق على ما يخالفها، وإن التحايل على زيادتها أو إخفاء حقيقة قدرها للتهرب من حكم القانون يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات بما في ذلك البينة والقرائن”. نقض مدني في الطعن رقم 3967 لسنة 63 قضائية – جلسة 24/4/1997 مجموعة المكتب الفني – السنة 48 – صـ 686 – فقرة 1. ونقض مدني في الطعن رقم 1937 لسنة 55 قضائية – جلسة 27/2/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 392 – فقرة 2. ونقض مدني في الطعن رقم 703 لسنة 54 قضائية – جلسة 15/12/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 1859 – فقرة 2.
([8]) نقض مدني في الطعن رقم 1937 لسنة 55 قضائية – جلسة 27/2/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 392 – فقرة 2.
([9]) ويترتب على كون أحكام قوانين إيجار الأماكن متعلقة بالنظام العام، أن محكمة الموضوع تقضي بها من تلقاء نفسها، كما يجوز إثارتها لأول مرة أمام محكمة النقض شريطة أن تكون وقائعها معروضة على محكمة الموضوع.
([10]) المنصوص عليه في المادة 187 من الدستور الدائم لجمهورية مصر العربية الصادر في عام 1971.
([11]) سليمان مرقس – المرجع السابق – صـ 27 وما بعدها.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : مقال قانوني حول تحديد النطاق الزمني لسريان وتطبيق قوانين ايجار الأماكن الاستثنائية المتعاقبة