((عقد المساطحة وفق احكام القانون المدني العراقي ))
معززا بقرارات محكمة التمييز
¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
اعداد : المحامي ليث غازي الزهير
======================
لقد قسم المشرع العراقي الحقوق الى عينيه وشخصيه ووضح الحقوق بحسب تعريفها وكما هو وارد. في المادة 1266 من القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951 حيث تم تعريف حق المساطحة بانه حق عیني يخول صاحبه ان يقیم بناء او منشآت اخرى( غیر الغراس )على ارض الغیر ويجب التنبه الى تعريف المشرع الى ان يكون البناء او الانشاء غير الغراس والا تحول العقد الى مغارسة وبمقتضى اتفاق بینه وبین صاحب الارض، ويحدد ھذا الاتفاق حقوق المساطح والتزاماته.

وقد اوجب القانون المدني العراقي بان يسجل حق المساطحة في دائرة التسجیل العقاري الا ان القضاء العرتقي وما استقرت عليه محكمة التمييز الى ان التسجيل في مديرية التسديل العفاريي هو للتوثيق للا للانغقاد

وقد حدد القانون المدني العراقي مدة المساطحة حيث تببن انه لا يجوز ان تزيد مدة حق المساطحة عن خمسین سنة لكن عالج المشرع العراقي حالة ما اذا كانت المدة لم تحدد فلكل من المساطح وصاحب الارض ان ينھي العقد بعد ثلاث سنوات من وقت التنبیه على الآخر بذلك.

وهما يثور التساؤل في حالة ما اذا ازيل البناء لاي سبب كان فهل ينتهي حق المساطحة بزوال البناء اجاب المشرع العراقي في المادة 1267 من القانون المدني على ذلك بانه لا يزول حق المساطحة بزوال البناء قبل انتھاء المدة.

وناقش المشرع حالة ما اذا كان هنالك اتفاق بين المساطح وصاحب الارض على اجرة مقابل حق المساطحة وقد وضحت المادة 1268 من القانون المدني على فيما اذا تم الاتفاق على اجرة في مقابل الحق وتأخر المساطح عن دفعھا ثلاث سنوات متوالیات كان لصاحب الارض ان يطلب فسخ العقد ھذا اذا لم يوجد اتفاق يخالفه وهنا يتبين بان عدم دفع الاجرة ليست من النظام العام ويجوز الاتفاق على ما يخالف ما ورد في المادة اعلاه .

وقد وضح القانون المدني العراقي سلطة المساطح على العقار المساطح حيث بين ان المساطح يملك العقار المساطح ملكاً خالصاً ما احدث على الارض من بناء، او منشآت اخرى وله ان يتصرف فیه، مقترناً بحق المساطحة، بالبیع والرھن وغیرھما من عقود التملیك في دائرة التسجیل العقاري، وذلك دون الاخلال بحق صاحب الارض وبالغرض الذي اعد له البناء او المنشآت كل ھذا ما لم يوجد اتفاق يخالفه.وهنا قد ترك المشرع ما ورد اعلاه الى اتفاق الطرفين فيما اذا رغبا ان يخالفاه

وان حق المساطحة كغيره من الحقوق التي تكون للمشاطح وسلفه حيث كما يمكن له التصرف بالعقار المساطح بالبيع او الايجار او الهبه فهو يحق ينتقل بالمیراث والوصیة وفقا للاحكام الخاصه للارث او الوصيه

ومن المؤكد انه يثور التساؤل عن مصير هذه المنشات بعد انتهاء مدة المساطحة وقد وضح المشرع في المادة 1270 من القانون المدني على ان تنتقل ملكیة البناء والمنشآت الاخرى عند انتھاء حق المساطحة الى صاحب الارض
لكن الفانون لم يغفل حق المساطح في قيمة المنشات التي اقامها على العقار حيث الزم صاحب الارض بان
يدفع للمساطح قیمتھا مستحقة للقلع، ھذا اذا لم يوجد شرط يقضي بغیره.

••••••••••••••••••••••|•••••|••••••••••••••••••••••

مبادئ تمييزية

1 : أن عقد المساطحة هو من العقود الخاصة التي لا تخضع العقارات المستأجرة بموجبه لأحكام قانون أيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدل وأن المساطح ومن تلقى المنفعة منه ملزمان بتسلم المأجور الى المالك بعد أنتهاء مدة عقد المساطحة .
والمبدأ : لا يجوز ترتيب حق المساطحة على أرض تعود ملكيتها للدولة بناءاً على اتفــاق بين صاحب حق التصرف وبين المساطح لأن ذلك مخالف لأحكام المواد 1266 من القانون المدني وكذلك المادة 299/1 من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 المعدل وكذلك قانون 2/1 من قانون توحيد أصناف أراضي الدولة رقم 52 لسنة 1976 والتي تعتبر من النظام العام .

2 : أن عقد المساطحة لا يكون مشمولاً بأحكام قانون أيجار العقار لأنه عقد من نوع خاص وهو ينتهي بأنتهاء المدة المحددة له في العقد دونما حاجة للتنبيه ( انذار ) بالأخلاء . مالم يشترط ذلك في عقد المساطحة المبرم .

3 : أنه اذا كان عقد المساطحة قد أنتهى قبل الأستملاك . فليس للمدعي هنا أي المساطح مطالبة المدعى عليهم المالكين بقيمة الديكورات المنشأة على العقار المستملك . وذلك لأنها آلت الى المستملك منهم استناداً لما منصوص عليه بالعقد المبرم بينهما .

4 : أن تسجيل عقد المساطحة في دائرة التسجيل العقاري هو للتوثيق لا للأنعقاد ويعتبر العقد صحيحاً ونافذاً ولو لم يسجل في الدائرة المذكورة حسب قرار 87 / مدنية اولى / لسنة 1975 تاريخ القرار 28/5/1975 .

القاضي : شؤرش قادر محمد رواندزى
إعادة نشر بواسطة محاماة نت

تكلم هذا المقال عن : عقد المساطحة في أحكام القانون المدني والمبادئ التمييزية العراقية