إنهاء عقد الإيجار، والمدد القانونية للتنبيه بالإخلاء:

أولاً- في القانون المدني:

تنص المادة (604) من القانون المدني (الشريعة العامة للمعاملات) على أن: “ينتهي الإيجار بانقضاء المدة المحددة له في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ما لم يكن هناك اتفاق على امتداد الإيجار لمدة أخرى محددة أو غير محددة عند عدم التنبيه بالإخلاء في ميعاد معين”.

وتنص المادة (610) من القانون المدني على أنه:
1- إذا حدث لأحد طرفي العقد ظروف غير متوقعة من شأنها أن تجعل استمرار الإيجار مرهقاً له، جاز للقاضي بناء على طلبه، وبعد الموازنة بين مصالح الطرفين، إنهاء الإيجار مع تعويض الطرف الأخر تعويضا عادلاً.
2- فإذا كان المؤجر هو الذي يطلب إنهاء العقد فلا يجبر المستأجر على رد المأجور حتى يستوفى التعويض أو يحصل على تأمين كاف”.
وعددت المواد التالية لهذه المادة (من 611 إلى 614) وأوردت حالات عدة على ما يُعد “ظروفاً طارئة غير متوقعه” (طبقاً للنظرية العامة للظروف الطارئة في نص المادة 198 مدني)، والتي من شأنها أن تجعل استمرار عقد الإيجار مرهقاً لأحد طرفيه، فذكرت في المادتين 611 و 612 حالة وفاة المستأجر بصفة عامة، وكذا حالة وفاته بالنسبة للإيجار الذي لم يعقد إلا بسبب حرفته أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه.

كما نصت المادة (613) من القانون المدني على أنه: “إذا اقتضى عمل المستأجر أن يغير محل إقامته، جاز له أن يطلب إنهاء إيجار مسكنه”.

ويشترط في هذه الحالة توافر الشروط التالية:
1- أن يقتضي عمل المستأجر أن يغير محل إقامته. (كأن يتم انتدابه للعمل بجهة أخرى غير تلك التي يقيم بها).
2- أن تكون العين المؤجرة لسكن المستأجر.
3- ألا يكون النقل قد تم بسبب يعزى إلى المستأجر. (كأن يكون النقل قد تم بناء على طلبه ورغبته هو).
4- ألا يكون ميعاد النقل معلوماً عند إبرام عقد الإيجار.
ونص المادة 613 مدني ليس من النظام العام، فيجوز الاتفاق على مخالفته وحرمان المستأجر من أحقيته في طلب إنهاء الإيجار حتى لو اقتضت طبيعة عمله أن يغير محل إقامته.
ومع مراعاة أن هذه الظروف الطارئة يُشترط فيها أن تجعل تنفيذ الالتزام (الإيجار) مرهقاً، وليس مستحيلاً (كما في القوة القاهرة)، فهي تكون مرهقة إذا كانت تلحق به خسارة فادحة لو أنه استمر في تنفيذ الإيجار إلى نهاية مدته.
وفي جميع الحالات فيجب التنبيه على الطرف الآخر قبل موعد الإخلاء.
حيث تنص المادة (614) مدني على أنه: “يجب على من يطلب إنهاء الإيجار في الحالات المبينة بالمواد من 610 إلى 613، أن يراعى ميعاد التنبيه المنصوص عليه في المادة 567”.

وتنص المادة (567) مدني على أنه:
1- إذا عُقِدَ الإيجار دون تحديد مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات مدته، اعتبر الإيجار مُنعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة.
2- وينتهي الإيجار بانقضاء هذه المدة إذ نبه أحد المتعاقدين على الأخر بالإخلاء قبل نصفها الأخير، على ألا يزيد ميعاد التنبيه على ثلاثة أشهر”.

وجاء في المذكرة الإيضاحية للقانون – تعليقاً على هذه المادة – ما نصه: “… وينتهى الايجار بانقضاء هذه المدة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الأخر بالإخلاء قبل نصفها الاخير، على ألا يزيد ميعاد الاخلاء على ثلاثة أشهر (المادة 567/2)، وغنى عن البيان أنه إذا لم يحصل التنبيه في ميعاده، يمتد الإيجار لفترة أخرى تبدأ من انتهاء الفترة السابقة وهكذا حتى يصدر التنبيه في ميعاده. وإذا اتفق المتعاقدان على تحديد مدة معينة، صح اتفاقهما والتزما به، مادامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبدا أو في حكم المؤبد. وكل ذلك مع مراعاة النصوص الاخرى التي تحدد المدة في بعض الاحوال، كمن له حق الادارة لا يجوز أن يؤجر لمدة تزيد على ثلاث سنين”.

ومن المقرر في قضاء محكمة التمييز أن: “النص في المادة 604 من القانون المدني على أن “ينتهي الإيجار بانقضاء المدة المحددة له في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، ما لم يكن هناك اتفاق على امتداد الإيجار لمدة أخرى محددة أو غير محددة عند عدم التنبيه بالإخلاء في ميعاد معين”، يدل على أنه إذا كان الإيجار لمدة محددة واشترط في الإيجار أنه لا ينتهي إلا بعد حصول التنبيه في ميعاد معين فإن الإيجار ينتهي بحصول هذا التنبيه في الميعاد فإذا لم يصدر هذا الإخطار في الميعاد امتد الإيجار الأول إلى مدة أخرى. ومن المقرر كذلك أن التنبيه بالإخلاء الذي ينتهي به الإيجار عملا بالمادة 567/2 من القانون المدني هو تعبير عن إرادة أحد طرفي العقد في إنهاء الإيجار فيتعين أن يشتمل على ما يفيد بغير غموض الإفصاح عن الرغبة في اعتبار العقد القائم بين الطرفين منتهياً وهو يتم بإعلان على يد محضر أو بخطاب موصى عليه أو بخطاب عادي أو بأية ورقة رسمية تظهر بجلاء رغبة المؤجر في إنهاء العقد وإخلاء العين المؤجرة”.

[[ الطعن بالتمييز رقم 197 لسنة 2007 تجاري/4 – جلسة 8/5/2008م ]]

ثانياً- في قانون إيجار العقارات:

هذا، وتنص الفقرتان الثالثة والرابعة من المادة (19) من قانون إيجار العقارات رقم 35 لسنة 1978 على أنه: “… وإذا رغب أحد الطرفين في إخلاء العين وجب عليه أن ينبه الطرف الآخر قبل الإخلاء بخمسة عشر يوماً في الإجارة التي لا تتجاوز مدتها ثلاثة أشهر وبشهر واحد في الإجارة التي لا تتجاوز مدتها ستة أشهر وبشهرين إذا زادت المدة على ذلك، فإذا كان هناك اتفاق على ميعاد مُعين للتنبيه بالإخلاء وجبت مراعاته … وفى جميع الأحوال يكون التنبيه رسمياً أو ببطاقة بريدية مكشوفة مسجلة بعلم الوصول”.

وجاء في المذكرة الإيضاحية للقانون – تعليقاً على هذه المادة – ما نصه: “… وإذا رغب أحد المتعاقدين في إنهاء الإجارة وإخلاء العين وجب عليه أن ينبه على الطرف الآخر بذلك في أجل مُعين حدده القانون أو في الأجل الذي يكون المتعاقدان قد اتفقا عليه، ويحصل التنبيه بالطريق الرسمي أو ببطاقة مكشوفة وبعلم الوصول (مادة 19). والقواعد المذكورة تسرى بالنسبة للمؤجر والمستأجر ما لم ينص القانون صراحة على خلافها، فإذا أورد نصاً مخالفاً يتضمن حكماً خاصاً غير ما ذُكِرَ وجب تطبيق هذا النص على أساس انه نص استثنائي”.

كما تنص المادة (26 مكرراً “ب”) من قانون إيجار العقارات رقم 35 لسنة 1978 على أنه: ” يجوز للمؤجر في العقارات المؤجرة لغرض السكن انهاء عقد الايجار بعـد مضى خمس سنوات من تاريخ العقد ما لم يتفق الطرفان على مدة أطول من ذلك، ويمتد العقد بالنسبة للمؤجر لمدة أو لمدد مماثلة، ولكن بالشروط التي يتفق عليها الطرفان، ما لم ينبه المؤجر المستأجر برغبته في اخلاء العين قبل انقضاء ثلاثة اشهر على الأقل من السنة الأخيرة، ويكون التنبيه بالإخلاء بواسطة مندوب الإعلان، كل ذلك مع عدم الاخلال بحق المؤجر في طلب إخلاء العين المؤجرة للأسباب المنصوص عليها في المادة (20) من هذا القانون، فإذا لم يتفق الطرفان على شروط جديدة وبقى المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة بعلم المؤجر دون اعتراض منه امتد العقد بالنسبة للمؤجر لمدة خمس سنوات أخرى بذات شروطه، ولا يحول ذلك دون اعمال ما تنص عليه المادة (11) من هذا القانون”.

فيُشترط لإمكان طلب المؤجر إنهاء عقد الإيجار ومن ثم إخلاء العين المؤجرة، أربعة شروط، هي:
1- أن تكون العقار مؤجراً لغرض “السكن”.
2- أن يمض خمس سنوات على تاريخ إبرام عقد الإيجار.
3- أن ينبه المؤجر على المستأجر برغبته في إخلاء العين، قبل انقضاء ثلاثة أشهر (على الأقل) من السنة الأخيرة.
4- أن يكون ذلك التنبيه بالإخلاء بواسطة مندوب الإعلان.

ومؤدى عبارة: “قبل انقضاء ثلاثة أشهر -على الأقل- من السنة الأخيرة”، أي قبل انقضاء ثلاثة أشهر من بداية السنة الأخيرة.

وعلى ذلك ذهب القضاء الكويتي إلى أن: “التنبيه بالإخلاء بعد انقضاء ثلاثة الشهور الأولى من السنة الخامسة يكون مخالفاً لما أوجبه القانون، مما يجعله هابط الأثر، ولا تستقيم معه دعوى الإخلاء لهذا السبب”.

(الحكم الصادر في الاستئناف رقم 1266 لسنة 2005 استئناف الإيجارات/2 – جلسة 21/5/2006م).

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : ضوابط انهاء عقد الايجار والتنبيه بموعد الاخلاء وفقاً للقانون الكويتي