بحث قانوني و دراسة حول الاشخاص الذين يثبت لهم حق الشفعة

المبحث الاول ( الشفعاء )

حدد المشرع الاردني في المادتين (1151 و 1152) الاشخاص الذين يثبت لهم حق الشفعة مع مرتبة كل واحد منهم على الوجه الاتي :-

أ- المرتبة الاولى ( الشريك في نفس البيع ):-

اذا باع احد الشركاء في العقار حقه بدون اذن الشركاء الاخرين ثبت لهؤلاء حق الشفعة الا ان حق الشركاء هذا يسقط اذا كان البيع قد تم بموافقتهم
ويلاحظ بهذا الصدد ان المادة (936) من التشريع المصري تنص بصراحة على ثبوت الشفعة للشريك في حال بيع شيء من العقار البائع الاجنبي فقط كذلك حكم المادة 795 من القانون المدني والواقع ان اقرار الشفعة للشريك في المال الشائع في حال البيع لاحد من الشركاء لا مبرر له فالشفعة كما بينا مقررة لدفع الضرر واحتمال هذا الضرر لا يتحقق الا اذا كان البيع لاجنبي

ويلاحظ ان الفقر ب من المادة 936 من التشريع المصري تقرر ثبوت الشفعة لصاحب حق الانتفاع اذا ما بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق او بعضها
وكذلك تقرر حق الشفعة بمالك الرقبة اذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها او بعضه
ولا يمكن الاخذ بهذا الحكم في القانونين الاردني والعراقي لان الشفعة فيها تقتصر على ( تملك العقار المبيع او بعضه ) أي ملكية العقار المبيع او ملكيته جزء منه ولا يشمل على ( حق الانتفاع ) فالشفعة وسيلة من وسائل اكتساب ملكية العقار
وعليه فليس لمالك الرقبة حق الشفعة في هذه الحقوق ولا لإحدى اصحاب هذه الحقوق

ب- المرتبة الثانية ( الخليط في العقار المبيع ):-

الخليط في حق المبيع هو من يشترك مع العقار المبيع في حق ارتفاق خاص كحق الشرب الخاص او الطريق الخاص او المسيل الخاص ، اما الاشتراك مع العقار المبيع في حق ارتفاق عام كالنهر العام او الطريق العام فلا يكون سبباً لثبوت حق الشفعة وعليه لو بيعت دار لها حق المرور من طريق خاص مع حقها في هذا الطريق فان الشفعة تثبت لاصحاب الدور الاخرى التي لها حق المرور في نفس الطريق سواء أكانت دورهم متلاصقة للدار المبيعة ام لا واذا اجتمع الخلطاء فان الاخص منهم يقدم على الاعم

ج- المرتبة الثالثة ( الجار الملاصق ):-

ويشترط لثبوت الشفعة للجار الملاصق الشروط التالية :-

أولاً :ان يكون العقارات المشفوع والمشفوع به من العقارات المملوكة اذ لا شفعة في الوقف كما لا تثبت الشفعة في فراغ حق التصرف في الاراضي الاميرية بل

يثبت فيه حق الاولوية ، ولا عبرة بوجه استغلال العقار فالشفعة تثبت سواء أكان معداً للاستغلال الزراعي او لفرض البناء

ثانياً : ان يكون العقارات متلاصقين اما اذا وجد بينهما فاصل كطريق عام نافذ او مجرى عام فلا شفعة وان قربت الابواب لان الطريق والمجرى مملوكاً لاحد المالكين او مملوكاً لهما على الشيوع فان حق الشفعة يثبت ويذهب بعض فقهاء الشريعة الى ان اسباب الشفعة هي ان الشركة في رقبة المبيع والخلطة في حقوق العقار المبيع والجوار
اما جمهور الفقهاء فيذهبون الى ان سبب الشفعة هو الشركة في رقبة المبيع فقط وليس للخليط ولا للجار شفعة وقد أخذت المجلة بالرأي الاول

المبحث الثاني ( تزاحم الشفعاء )

يقوم التزاحم بين الشفعاء اذا توافر سبب الشفعة لاكثر من شخص وطلبوها كلهم او بعضهم كما لو باع شريك حصة الشائعة في العقار الى اجنبي فطلب الشفعة فيها بقية الشركاء او الشريك في العقار الشائع والجار الخليط ، والصور التي يمكن ان يقع فيها التزاحم هي الصور التالية :-

أ- التزاحم بين الشفعاء من طبقة واحدة :-

جاء بالفقرة الاولى من المادة (1153) من القانون المدني الاردني ( اذا اجتمع الشفعاء من درجة واحدة ، كانت الشفعة بينهم بالتساوي )
وعليه اذا كان الشفعاء المتزاحمون شركاء في الشيوع مثلاً كانت الحصة الشائعة المبيعة تقسم بينهم بالتساوي حيث يستحق كل منهم بقدر ما يستحق الاخر من المبيع أي ان المشفوع يقسم على عدد الرؤوس لا بنسبة السهام التي يملكها كل منهم في العقار الشائع وذلك لتساويهم في السبب 0
واذا تنازل ا حد الشفعاء عن حقه لاحد من الشركاء الاخرين فان تنازله يعتبر اسقاطاً لحقه في الشفعة ولا يستفاد المتنازل له من هذا التنازل وانما يقسم نصيب المتنازل بينهما سائر الشفعاء بالتساوي 0
وينبغي لسقوط حق الشفعة بالتنازل ان يكون المتنازل عنه أهلاً للتبرع والا لا يسقط الحق 0 كما لا يجوز للولي ان يتنازل عن حق الشفعة عن ابنه لان ذلك يعتبر تبرعاً ولا يجوز له التبرع بحق الصغير

* ونستثني من القاعدة العامة السابقة الحالتين التاليين :-
أولاً : اذا كان الشفعاء من الخلطاء فان الاخص منهم يقدم على الاعم (1153/2 مدني اردني ) ومعنى ذلك انه اذا كان الشفعاء المتزاحمين من الخلطاء فان المشفوع لا يوزع بينهم بالتساوي رغم كونهم من طبقة واحدة

ثانياً :تفضل بعض القوانين ( الشفع المشتري على بقية الشفعاء ) واذا كان المشتري احد الشفعاء فانه يفضل على الشفعاء الذين هم من طبقة أعلى او من طبقة ادنى ولكن يتقدم الذين من طبقة اعلى من طبقته (1132 مدني عراقي )0

1- قرار محكمة التمييز رقم 986/1989 ( حقوقية ) المبادئ القانونية لمحاكم التمييز – الجزء السابع – ج الاول – ص 328

ولا يوجد مثل هذا الحكم في التشريع الاردني لذلك فان الشفعة تثبت للشفيع حتى لو كان المشتري شفيعاً من مرتبته 0

ب- التزاحم بين الشفعاء من طبقات مختلفة :-

تنص الفقرة التالية من المادة (1152) من القانون المدني الاردني على انه (اذا اجتمعت اسباب الشفعة قدم الشريك في نفس العقار ثم الخليط في حق المبيع ثم الجار الملاصق )0
فالشفعة تثبت اولاً للشريك في العقار ثم للخليط في حق الارتفاق الخاص 0 ثم للجار الملاصق وعليه اذا باع شريك في العقار حصته لشريك أو لأجنبي فطلب الشفعة الشريك في نفس العقار والخليط في حق ارتفاق للعقار المبيع والجار الملاصق 0 فإن الشريك في نفس العقار يقدم فان لم يوجد او وجد واسقط حقه فتكون الشفعة للخليط في حق المبيع ومن ثم للجار الملاصق
واذا تعدد الشفعاء واقاموا دعوى الشفعة وردت المحكمة الدعوى بالنسبة لبعضهم فان حق الشفعة يبقى منحصراً فيمن قبلت دعواهم ويقسم العقار بينهم بالتساوي

1- قرار محكمة تمييز الاردن رقم 261/986 ( حقوقية ) المبادئ القانونية لمحكمة التمييز – الجزء السادس – ص 487

منقول

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : بحث قانوني و دراسة حول الاشخاص الذين يثبت لهم حق الشفعة