دعوى التمليك
ان دعوى التمليك وفق القرار 1198 لسنة 1977 والمعدل بالقرار المرقم 1426 لسنة 1983 هو استثناء من احكام المادة 508 من القانون المدني التي بينت ان بيع العقار يستلزم شكليه معينه وهي التسجيل في دائرة التسجيل العقاري المختصة وبخلافه فان العقد يعتبر باطلا الا ان القرار اعلاه اوجد استثناء لهذه القاعده بالنسبة للعقارات والاراضي الزراعية التي وضعت تحت تصرف المشتري وسكنها واحدث منشئات فيها وغرس وزرع فيها بعد تاريخ الشراء فمكن المشتري من اقامة دعوى التميليك في محاكم البداءة التي يتبع اليها العقار موضوع طلب التمليك وان اهم خطوات هذه الدعوى
اولا : بعد المباشرة بالمرافعة تكلف المحكمة المدعي باثبات عقد البيع وشراء موكله للعقار موضوع الدعوى في حالة كون الدعوى غيابية او المدعى عليه حاضر وانكر دعوى المدعي ..ويثبت المدعي عقد البيع بالبينة التحريرية المعتبرة وخلافه يعتبر عاجزا ويمنح حق توجيه اليمين الحاسمة للمدعى عليه واذا حلفها المدعى عليه ردت الدعوى المدعي و اذا خلت الورقة التي اسس عليها المدعي دعواه بطلب تمليك العقار من تفاصيل وشروط البيع ومن بينها رقم العقار المتعهد بنقل ملكيته ومقدار البدل المقبوض والمتبقي منه والتفاصيل الاخرى الواجب ذكرها لبيان التزامات وحقوق كل طرف فان تلك الورقة لا ترقى الى مرتبة التعهد بنقل ملكية عقار (1) وقضت محكمة استئناف بغداد الكرخ الاتحادية بصفتها التمييزية رد دعوى التمليك اذا ادت الى تفتيت الارض الزراعية والبساتين الى مساحات صغيره وتتلخص وقائع هذه القضية بان المدعي قد اقام الدعوى على المدعى عليه بتمليك القطعة الزراعية التي قام بغرسها والتي مساحتها 200 م2 استنادا لاحكام القرار 1198 لسنة 1977 من اصل سهام المدعى عليه في القطعة المذكورة والاشعار الى مديرية التسجيل العقاري في البياع بذلك ردت المحكمة الدعوى طعن بالقرار تمييزا حيث والذي صدق تمييزا لان القرار 581 لسنة 1981 لم يجوز اية تصرفات قانونية او تشييد الابنية على الاراضي الزراعية والبساتين او استغلالها باي شكل من الاشكال الا بموافقة امانة بغداد وحيث ان امانة بغداد بموجب كتابها المرقم 4814 في 8/2/2012 قررت ايقاف كافة المعاملات والتصرفات العقارية للقطع الزراعية والبساتين التي تسهم في تفتيت هذه الاراضي الى مساحات صغيره(2).وان القرار 1198 لسنة 1977 قد جاء استثناءا من الاصل العام وعالج فقط البيوع الخارجية التي تنصرف نية الطرفين فيها الى الحصول الى عقار ما لقاء بدل معلوم وهذا الاستثناء لا يجوز التوسع في تفسيره والقياس عليه فترد دعوى المدعي اذا تايد للمحكمة ان البيع الخارجي كان لغرض الضمان فقط ومساغ للمطالبة بالتعويض عن فرق البدلين لان سبب التعاقد يرتبط بارادة المتعاقدين وهو المجسد الحقيقي لهذه الارادة التي اتجهت للضمان ولم تتجه الى نقل ملكية العقار 263 )3).لا يمكن تمليك العقار المباع بعقد بيع خارجي اذا كان العقار غير مسجل في سجلات التسجيل العقاري الدائمية باسم البائع لانه يكون قد باع عقارا لا يملكه وغير مسجل باسمه لان من شروط صحة التعهد بنقل ملكية العقار ان يكون المتعهد بنقل الملكية مالكا للعقار الذي تعهد بنقل ملكيته وكما ان المدعي ان يطلب اصدار الحكم غيابيا معلقا على النكول عن حلف اليمين عند الاعتراض في حالة غياب المدعى عليه وعجز المدعي عن اثبات دعواه (اثبات عقد البيع) واذا ابرز المدعي ورقة بيع عرضية فاذا اقر بها المدعى عليه تجري المحكمة في اجراءات الدعوى الاخرى اما اذا انكرها تقوم المحكمة وبناءا على طلب المدعي باجراء المضاهاة والاستكتاب بانتخاب خبراء من مكتب تحقيقات الادلة الجنائية .. واذا كانت الدعوى غيابية فيمكن للمدعى ان يطلب اصدار الحكم غيابيا معلقا على الاستكتاب والنكول على اليمين عند الانكار والاعتراض.و لا يكفي ممثل القاصرين ولابد من ادخال الوصي او الوصي على القاصر شخصا ثالثا بدعوى بصفة الخصم الى جانب المدعي عليه ولا يغني عن ذلك ادخال ممثل رعاية القاصرين وفي حالة عدم وجود وصي نصب وصي مؤقت على القاصر واذا المدعي لم يشيد بناء أو احدث منشات أو سكن العقار أو غرس فيه مغروسات وفقا لما نص عليها قراري مجلس قيادة الثورة المنحل المرقم 1198 لسنة 1977 والمعدل بالقرار 1426 لسنة 1983 فاذا المدعى لم يسكن العقار وان السهام مازالت بيد المدعى عليه ,وبالتالي بإمكان الطرفين مراجعة دائرة التسجيل العقاري المختصة لنقل الملكية . و التعهد بنقل عقار يشترط لتطبيقه وجود بيع خارجي ووبدل معلوم ومحدد وغير مجهول وا لا يعتبر عقد بيع خارجي الذي قصده المشرع في القرار 1198 المعدل بالقرار 1426 لسنة 1983 (4).
ثانيا : تكلف المحكمة بعد اثبات عقد البيع المدعي باثباته اشغاله للعقار اذا كان دار للسكن او انشاءه فيها لمنشئات واحداثه تحسينات اما اذا كان ارض زراعية فيجب اثبات انه غرس الارض بالمغروسات وزرعها خلال الفترة التي تلت تاريخ شراءه للعقار او قطعة الارض وان يكون الانشغال والتصرف والغراس بصورة مستمرة ودائمة ومستقرة وبدون معارضة المدعى عليه (البائع) . حيث استلزم القانون ان لاتكون هناك معارضة تحريرية رئاسة محكمة استئناف القادسية الاتحادية
تمليك يكفي تحقق احد الشروط الموضوعيه التي اشترطها القرار 1098 لسنه 1977 المعدل بغض النظر عن جنس الارض سوى كانت عرصه او زراعيه او بستان وربط اجابة مديريه التسجيل العقاري بعدم شمول المدعي عليه بالقرار المرقم 88 لسنه 2003 ووضع اشارة عدم التصرف على القطعه موضوع الدعوى لحين حسمها (5) .لا تحكم المحكمة بتمليك العقار اذا كان المدعي لم يسكن فيه ولم يحدث به ابنية اضافية ويكون اثبات التصرف والاشغال والسكن في العقارات (الدور) بالبينة التحريرية التي تسمعها المحكمة موقعيا وبمعية خبير قضائي و مهندس زراعي لمعاينة المغروسات واعدادها وانواعها واعمارها وان تكون اعمار المغروسات تتطابق وتاريخ الشراء وان يكون الغرس بعد الشراء وان يكون الغرس بعد البيع . على ان تجري المحكمة الكشف في الحالتين اعلاه وبدلالة خبير فني مساح ينظم مرتسم بالعقار او القطعة المراد تمليكها علما ان في الاراضي الزراعية والسكنية اذا تم انشاء اساسات (بتلو) فيمكن للمحكمة ان تحكم للمدعي بالتمليك واذا انتقلت ملكية الارض الى الورثة في دائرة التسجيل العقاري فتصبح دعوى المدعي واجبة الرد . واذا انصب التعهد بنقل ملكيه العقار على مقايضة عقار بعقار اخر فلا يكون مشمولا باحكام قرار مجلس قيادة الثوره المنحل 1198 لسنه 1977 المعدل بقرار 1426 لسنه 1983 اضافه الى ان المميز لم يقيم دعوى تمليك قبل واثناء نظر منع المعارضه المشار اليها التي كانت مقامه من قبل المدعى عليه ضده مما يكون قد اسقط حقه باقامتها بعد ذلك
يملك المشتري العقار الذي اشتراه وسدد ثمنه الى المالك وقام بتشييد ابنية فيه دون معارضة من المالك(7) وان مرور الزمان على التعهد لنقل الملكية لا يشكل مانعا يحول دون نفاذه مالم يدفع الخصم بالتقادم ويتحقق التقادم بالدعوى ويتملك الشريكان كل منهما قد باع من حصته والتمليك يجب ان يكون بما يعادل سهام البائع بالمساحه التي قام ببيعها وليس الحكم بالتمليك بالامتار كما ان كل ادعاء يجب ان يكون بدعوى اذ على المدعي حصر دعواه باحد المدعي عليهم وذلك لاختلاف الخصوم ومعرفة تاريخ تملك البائع لسهامه في دائرة التسجيل العقاري وهل كان يملكها بتاريخ البيع والورقه الخارجيه لاتعتبر عقد بيع خارجي والذي قصده المشرع بالقرار 1198 لسنة 1977 المعدل بالقرار 1426 لسنة 1983 والذي اطلق علية اسم التعهد وذلك لخلو الورقه من اي بدل بيع متفق عليه بين الطرفين كما لا يوجد بالورقه مايفيد التزام الطرفين بلالبيع والشراء لسهام مورث المدعى عليهم في موضوع الدعوى ويترتب على ذلك تعذر تطبيق احكام القانون 1198 لسنة 1977 المعدل والذي يشترط لتطبيقه وجود بيع خارجي وجود بدل معلوم ومحدد وغير مجهول ويجب على المحمكهان تطلع المحكمة على شهادة الجنسية العراقية للمدعي وعلى بطاقة السكن بالنسبة للدعاوى المقامة في مدينة بغداد ..
كذلك بمفاتحة دائرة التسجيل العقاري لبيان الحجوزات الواقعة على قيد العقار ومواضع التسجيل واذا اكتسب قرار الحكمبازالة الشيوع درجة البتات فلا يمكن النظر فى دعوى التمليك لانه سيتعذر تنفيذ ازالة الشيوع لاختلاف المالكين وبامكان طاب التمليك اقامة دعوى استحقاق بالجزء الذى اشتراه بالعقد الخارجى وفق الماده 101 من قانون التنفيذ وذا كانت دعوى ازالة الشيوع لازالت منظوره كان بامكان طالب التمليك طلب استاخار دعوى ازالة شيوع لحين حسم دعوى التمليك وان نقل ملكية المبيع الى الغير لا يحول دون تطبيق القرار 1198 لسنة 1977 المعدل لان العبرة بسريانه هو تاريخ البيع للمساحة موضوع الدعوى واذ شريكان كل منهما قد باع من حصته والتمليك يجب ان يكون بما يعادل سهام البائع بالمساحه التي قام ببيعها وليس الحكم بالتمليك بالامتار كما ان كل ادعاء يجب ان يكون بدعوى اذ على المدعي حصر دعواه باحد المدعي عليهم وذلك لاختلاف الخصوم ومعرفة تاريخ تملك البائع لسهامه في دائرة التسجيل العقاري وهل كان يملكها بتاريخ البيع ولايمكن نقل ملكية العقار لا رضاءا ولا قضاءا اذا كان هناك مانع قانوني يحول دون ذلك
رابعا : وفي حالة وفاة البائع تقام الدعوى على ورثته بصفتهم الشخصية وليس اضافة للتركة حتى وان كان العقار ما زال مسجلا باسمه في دائرة التسجيل العقاري لان العقار يكون قد انتقل اليهم بحكم القانون بمجرد الوفاة واذا اتجهت المحكمة للحكم فيجب تحليف المدعي يمين الاستظهار حسب المادة 124 عليه اثبات التركة(8 )لاتصح ان تكون خصما في دعوى التمليك باعتبار ان العقار على اثر الوفاة ينتقل الى الورثة بصفاتهم الشخصية وبالتالي فان دعوى المدعي تكون واجبة الرد لاقامتها اضافة للتركة .
وقضت محكمة استئناف القادسيه بصفتها التميزيه (القرار وجد بانه صحيح الموافق للاحكام القانون للاسباب والحيثيات التفصيله الوارده فيه لان المدعين اقامة دعوى على المدعي عليهم بصفتهم الشخصيه ينما العهد الخارجي المؤرخ 15/1/2008 الذي يتمسك به المدعين ينسب صدروه من مورث المدعي عليهم ح ك ز ومتوفي بتاريخ 2/9/2010 فتكون الخصومه والحاله هذه غير متوجه اذا كان يقتضي ان تقام الدعوى على المدعي عليهم لان علاقة الدائنيه والمديونيه تتعلق مابين البائعين (المدعين)والمشتري (مورث المدعي عليهم ولوفاة البائع فان تركته هي المسؤله عن تسديد ديونيه وليس ورثته اذا لاتركه الابعد سداد الديون استناد للصلاحة الماده 87من قانون الاحوال الشخصيه التي حضرت التصرف بالتركه الابعد سداد الديون وفقا للترتيب المنصوص عليه للماده المذكوره سلفا اما الحكم الوارد في الماده 1106 مدني والذي بموجبه تتنقل العقارات حكما الى الوراث بمجرد وفاة المورث هذا النص مقيد تطبيقه بحكم الماده 87 من قانون الاحوال الشخصيه اذا لا تتنتقل التركه الى الورثه الابعد تجذيبها من الديون العالقه بها يضاف الى ذلك فانه على فرض تسجيل العقارات تلك العقارات باسماء الورثه الذين يتلقونها من التركه فلايمكن مخاصمتهم لعد م علاقتهم بمديونيه مورثهم وتتركز المديونيه في التركه فقط وتكون تركة البائع المتوفي هي الخصم القانوني في دعوى طلب تمليك العقار وفقا للاحكام القرار 1198 للستة 1977 المعدل ويجب ان تتوجه الخصومه الى الورثه اضافة الى تركة مورثهم وليس بصفتهم الشخصيه ولما كانت الخصومه من النظام العام وتتصدى لها المحكمه من تلقاء نفسها قبل الدخول باساس الدعوى ولما كان الحكم المميز قد التزمه وجهت نظر المبسوطه سلفا فيكون حري بالتصديق لما استنده اليه من اسباب قانونيه سليمه )(9) تقام دعوى تمليك علىى الورثه بصفتهم الاصليه وليس اضافه للتركه اما المطالبه بالتعويض واجر المثل فتقام اضافه للتركه لان الملكيه قد انتقلت اليهم بوفاة المورث الى الورثه اما الدين حق شخصي يتعلق بالذمه للمتوفي حيث لا تركه الا بعد سداد الديون
مدة الطعن / يكون القرار قابلا للتمييز لدى رئاسة محكمة استئناف المنطقة التي تتبع اليها المحكمة وذلك بصفتها التمييزية وخلال ثلاثون يوما من تاريخ التبيلغ بالقرار واعتباره متبلغا
إعادة نشر بواسطة محاماة نت
اترك تعليقاً