قانون للرهن العقاري في دبي

إعادة نشر بواسطة محاماة نت 

أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي رعاه الله، قانون «الرهن التأميني في إمارة دبي» وحمل الرقم 14 لعام 2008.

وتضمن القانون كل ما يتعلق بإجراءات الرهن التأميني على العقار وآثاره القانونية والجهات المعنية به، وإجراءات التنفيذ على العقار المرهون.

  موضوع هام للقراءة :  رقم هيئة الابتزاز

كما تنظم العلاقة بين الراهن والمرتهن ودائرة أراضي وأملاك دبي المعنية بتنفيذه وحقوق كل طرف وواجباته.
لكن القانون أستثنى من أحكامه العقارات التي تمنحها الحكومة للمواطنين للأغراض السكنية والتجارية على أن تخضع تلك العقارات للأوامر والتعليمات التي يصدرها الحاكم والقرارات الصادرة تنفيذا لها على هذا الخصوص.

وشدد القانون الذي سيدخل حيز التنفيذ بعد 60 يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، على بطلان أي عقود رهن لا تسجل في دائرة أراضي وأملاك دبي. وستسري أحكامه على رهن العقارات والوحدات العقارية تأميناً للدين بحيث لا فرق بين أن يكون ما يؤمن به الدين العقار بكامله أو حصة شائعة فيه أو حقاً عينياً أو حقاً شخصياً على عقار مباع على الخريطة. وأجاز القانون رهن العقارات المباعة على الخارطة أو التي قيد الإنشاء شريطة أن تكون مسجلة لدى دائرة أراضي وأملاك دبي. كما أجاز القانون رهن مدة المساطحة (وليس الأرض محل المساطحة) وكذلك رهن مدة الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد لمدة لا تقل عن 10 سنوات ولا تزيد عن 99 سنة.

العقارات القابلة للرهن
يسري القانون على رهن العقارات والوحدات العقارية تأميناً للدين، ولا فرق بين أن يكون ما يؤمن به الدين العقار بكامله أو حصة شائعة فيه، أو حقاً عينياً أو حقاً شخصياً على عقار مباع على الخارطة.

من هو المرتهن؟
يجب أن يكون الدائن المرتهن بنكاً أو شركة أو مؤسسة تمويل مرخصة ومسجلة أصولاً لدى مصرف الإمارات المركزي لمزاولة نشاط التمويل العقاري بالدولة.

من هو الراهن؟
1- يجب أن يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون أو الوحدة العقارية المرهونة وأهلاً للتصرف فيهما.
2- ويجوز أن يكون الراهن نفس المدين أو كفيلاً عينياً يقدم رهناً لمصلحة المدين.
3- مع مراعاة ما سيرد حول الرهون الخاصة في المواد (22 و23 و24) من هذا القانون يجب أن يكون العقار المرهون أو الوحدة العقارية المرهونة رهناً تأمينياً قائماً وموجوداً فعلاً أو حكماً على الخارطة عند إجراء الرهن.
4- لا يجوز أن يقع الرهن التأميني إلا على عقار أو وحدة عقارية يصح التعامل فيهما.

ملحقات العقار
يشمل الرهن التأميني ملحقات العقار أو الوحدة العقارية المرهونة من أبنية وغراس وعقارات بالتخصيص وكل ما يستحدث عليها من منشآت لاحقة على إبرام عقد الرهن.

ضرورة التسجيل
وجاء في القانون:
1- لا ينعقد الرهن التأميني إلا بتسجيله لدى الدائرة ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك.
2- يلتزم الراهن برسوم العقد، إلا إذا اتفق أطراف العقد على خلاف ذلك.

إجراء الرهن
وحدد القانون آلية إجراء الرهن ونص على:
1- يقدم طلب إجراء الرهن التأميني إلى الدائرة موقعاً من الراهن والمرتهن أو الكفيل العيني – إن وجد – متضمناً البيانات الآتية:
ـ جميع المعلومات المتعلقة بالعقار.
ـ قيمة العقار.
ـ قيمة الدين.
ـ مدة الرهن.
ـ بيانات الراهن والمرتهن والكفيل العيني وموطن كل منهم ومحل إقامتهم.

2- يتم التوقيع على عقد الرهن وفق النموذج المعد لدى الدائرة ويؤشر بذلك في السجل العقاري أو السجل العقاري المبدئي، حسب الحال، وتحدد درجة الرهن وفق أسبقية التأشير بالرهن.

3- تسلم الدائرة المتعاقدين سند الرهن موقعاً من الموظف المختص ويختم بخاتم الدائرة.

4- يجوز أن يكون سند الرهن إلكترونياً وتكون له حجية سند الرهن الخطي في الإثبات.

دين محدد
يجب أن يكون مقابل الرهن التأميني ديناً محدداً ثابتاً في الذمة أو موعوداً به عند إجراء الرهن.

الآثار القانونية للرهن التأميني
وحول الآثار القانونية للرهن نص القانون على أنه لا يجوز للراهن التصرف في الوحدة العقارية أو العقار المرهون بالبيع أو الهبة أو غيرهما أو ترتيب أي حق عيني أو شخصي عليهما إلا بموافقة المرتهن، وشريطة أن يقبل المتصرف إليه الحلول محل الراهن في الالتزامات المترتبة على عقد الرهن، وللمرتهن أن يشترط في عقد الرهن ضمان الراهن مع المتصرف إليه في الوفاء بهذه الالتزامات.
وجاء في القانون «إذا اشترط في عقد الرهن التأميني تمليك المال المرهون للمرتهن في مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في الأجل المعين، أو إذا اشترط بيعه دون مراعاة الإجراءات القانونية، فالرهن صحيح والشرط في الحالين باطل، ويبطل الشرط كذلك لو تم باتفاق لاحق».

إدارة العقار المرهون
وأجاز القانون للراهن حق إدارة عقاره المرهون والحصول على غلته حتى تاريخ نزع ملكيته جبراً عن طريق بيعه بالمزاد العلني عند عدم وفاء الدين. وشدّد القانون على أن ينتقل الرهن عند هلاك العقار المرهون أو تعيبه إلى المال الذي يحل محله، وللمرتهن أن يستوفي حقه من هذه الأموال وفقاً لمرتبته.

كما شدّد على عدم جواز اقتضاء الدين من غير العقار المرهون وليس للكفيل العيني أن يطلب الرجوع على أموال المدين قبل التنفيذ على العقار المرهون.

التنازل
وأوضح القانون شروط التنازل بقوله:
1ـ للمرتهن رهناً تأمينياً أن يتنازل عن حقه لآخر بشرط موافقة المدين ويسجل سند التنازل لدى الدائرة.
2ـ يجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه إلى دائن آخر على ذات العقار المرهون.
وقصر القانون أثر الرهن التأميني على المبلغ المحدد في عقد الرهن ما لم ينص القانون أو الاتفاق على خلاف ذلك.

وأن تحدد مرتبة الرهن بالرقم التتابعي للتسجيل لدى الدائرة، فإذا تقدم أشخاص متعددون في وقت واحد لتسجيل رهونهم ضد مدين واحد وعلى عقار واحد فيكون تسجيل هذه الرهون تحت رقم واحد ويُعتبر هؤلاء الدائنون عند توزيع مبلغ المزاد في مرتبة واحدة.
وأجاز القانون للدائن المرتهن رهناً تأمينياً حق تتبع العقار المرهون في يد أي حائز له لاستيفاء دينه عند حلول أجل الوفاء به طبقاً لمرتبته، ويعتبر حائزاً للعقار كل من انتقلت إليه بعد الرهن ملكيته أو ترتب له أي حق عيني أو شخصي آخر عليه.

ضمان العقار المرهون
وجاء في القانون «يضمن الراهن العقار المرهون رهناً تأمينياً وهو مسؤول عن سلامته كاملاً حتى تاريخ وفاء الدين، وللمرتهن أن يعترض على كل نقص في ضمانه وأن يتخذ من الإجراءات القانونية ما يحفظ حقه، على أن يرجع بالنفقات على الراهن». وحدد القانون انقضاء الرهن التأميني بانقضاء الدين المضمون بالرهن بكامله.

الرهون الخاصة
وحول الرهن في عقارات المساطحة وعقارات الإيجار طويلة الأمد، أجاز القانون لصاحب حق المساطحة رهن المنشآت أو الغراس رهناً تأمينياً عن مدة المساطحة، من دون أن يكون له حق رهن الأرض محل المساطحة ما لم يُتفق على خلاف ذلك.

كما أجاز لصاحب حق الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد لمدة لا تقل عن 10 سنوات ولا تزيد على 99 سنة رهن المنفعة على العقار أو الوحدة العقارية المنتفع بها رهناً تأمينياً عن مدة الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد. وحدد القانون انقضاء رهن حق المساطحة أو الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد وتلغى القيود من السجل بانتهاء الدين المضمون بالرهن أو بانتهاء مدة المساطحة أو الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد.

أجاز القانون لمشتري الوحدات العقارية أو العقارات المباعة على الخارطة أو التي لم تكتمل بعد رهنها تأمينياً للوفاء بمبلغ الدين، شريطة أن تكون تلك الوحدات أو العقارات مسجلة في السجل العقاري المبدئي لدى الدائرة.

تعريفات
العقار: الأرض والمنشآت الثابتة المقامة عليها والتي لا يمكن نقلها من مكان لآخر دون تلف أو تغير هيئتها.
الوحدة العقارية: الجزء المفرز من العقار ويشمل أي جزء مفرز على الخارطة.

السجل العقاري: مجموعة الوثائق المحررة أو المحفوظة خطياً أو الكترونيا لدى الدائرة التي تثبت فيها كافة الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات.

السجل العقاري المبدئي: مجموعة الوثائق المحررة أو المحفوظة خطياً أو إلكترونياً لدى الدائرة التي تثبت فيها عقود بيع العقارات وغيرها من التصرفات القانونية على الخارطة قبل نقلها إلى السجل العقاري.

الرهن التأميني: عقد يكسب الدائن على العقار أو وحدة عقارية حقاً عينياً لوفاء دينه يكون له بموجبه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة لاستيفاء حقه من ثمن العقار في أي يد يكون.

الراهن: مالك العقار أو الحق العيني أو صاحب الحق الشخصي بموجب عقد البيع الموقع مع مالك العقار المباع على الخارطة والمسجل في السجل العقاري أو السجل العقاري المبدئي.

المرتهن: الدائن الذي يقوم بإقراض الراهن بضمان عقار قائم فعلاً أو حكماً.