التأجير من الباطن والتنازل عن الايجار في القانون المصري – أحكام محكمة النقض

الطعن 253 لسنة 56 ق جلسة 21 / 12 / 1994 مكتب فني 45 ج 2 ق 304 ص 1627

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعي، سيد قايد، عبد الله فهيم نواب رئيس المحكمة وعبد الله عصر.
————
– 1 إيجار “إيجار الأماكن” “التأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار”.
التأجير من الباطن اختلافه عن التنازل عن الإيجار .ماهية كلا منهما.
المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الإيجار من الباطن يختلف عن التنازل عن الإيجار ففي الإيجار من الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلي وتسري على العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن أحكام عقد الإيجار من الباطن فلا ينشئ العقد الأخير علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلي في حين أن التنازل عن الإيجار ينشئ مثل هذه العلاقة بينهما مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية.
– 2 إيجار “إيجار الأماكن” “التأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار”.
حظر التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار إلا بإذن كتابي من المالك. م 18/ج ق 136 لسنة 1981.مؤداه . قصر الأذن على أحدهما . أثره . وجوب الالتزام بحدوده دون توسع فيه أو القياس عليه. لا محل لإعمال المادة 594 مدني. علة ذلك.
أجاز القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في المادة 18/ج منه للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان “إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائياً…” ومؤدى هذا النص أن الأصل في قانون إيجار الأماكن هو منع المستأجر من التأجير من الباطن أو التنازل عن المكان المؤجر إلا بإذن كتابي من المالك فإذا ما قصر المالك الأذن على التأجير من الباطن تعين الالتزام بحدود هذا الإذن دون توسع فيه أو قياس على الحالة المأذون بها فيظل المنع الوارد بنص القانون سارياً بالنسبة لغير ما أذن به ولا يجوز للمستأجر الأصلي عندئذ أن يتنازل عن الإيجار للغير ولا يغير من ذلك ما تقضي به المادة 594 من القانون المدني من أن منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس” ذلك أنه فضلاً عن أن هذا النص قد عرض لحالة المنع من التأجير من الباطن أو من التنازل عن الإيجار دون حالة الإذن بأيهما فإنه قد ورد ضمن القواعد العامة للإيجار في القانون المدني حيث الأصل وفقاً لنص المادة 593 منه – وعلى خلاف قانون إيجار الأماكن – أن “للمستأجر حق النزول عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك” فلا محل للتحدي به في هذه الحالة بالنسبة للعين التي تخضع لقانون إيجار الأماكن.
– 3 عقد “تفسير العقد”. محكمة الموضوع “سلطتها في تفسير العقد”.
عبارة المتعاقدين الواضحة. عدم جواز الانحراف عنها إلي معنى آخر. المقصود بالوضوح. حمل القاضي العبارة إلي معنى مغاير لظاهرها . وجوب بيان الأسباب المقبولة التي تبرر ذلك المسلك.
المقرر أن النص في الفقرة الأولى من المادة 150 من القانون المدني على أنه “إذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين” يدل على أن القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين الواضحة كما هي، ولئن كان المقصود بالوضوح هو وضوح الإرادة لا اللفظ إلا أن المفروض في الأصل أن اللفظ يعبر بصدق عما تقصده الإرادة فمتى كانت عبارة العقد واضحة في إفادة المعنى المقصود منها فإنه لا يجوز الانحراف عن مؤداها الواضح إلى معنى آخر وعلى القاضي إذا ما أراد حمل العبارة على معنى مغاير لظاهرها أن يبين في حكمه الأسباب المقبولة التي تبرر هذا المسلك.
– 4 عقد “تفسير العقد”. محكمة الموضوع “سلطتها في تفسير العقد”.
تضمن عقد الإيجار التصريح للمستأجر بالتأجير من الباطن. قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى بإخلائه للتنازل عن الإيجار استناداً إلى هذا التصريح وفقاً لنص المادة 594 مدني. خطأ في تطبيق القانون.
إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض دعوى الطاعن استناداً إلى أن النص في البند العشرين من عقد الإيجار المؤرخ 1/7/1973 قد رخص للمطعون ضده الأول بتأجير العين محل النزاع من الباطن وأن هذا الاتفاق تم بعد المبايعة التي تمت بين الطاعن والمالك السابق مما يفيد ضمنا الموافقة للمستأجر بالتنازل عن الإيجار وإلى أن المشرع سوى في المادة 594 من القانون المدني بين التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن وأن التصريح بالأمر الثاني يفيد التصريح بالأمر الأول ومن ثم فإن الحكم يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
———-
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعنين أقاما على المطعون ضدهما الدعوى رقم 3260 لسنة 1982 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/7/1973 وإخلاء العين المبينة بالصحيفة وتسليمها لهما، وقالا بيانا لذلك أنه بموجب هذا العقد استأجر المطعون ضده الأول العين محل النزاع من مالكها السابق الذي تلقيا عنه ملكية العقار لاستغلالها مخزنا للدقيق، وإذ تنازل المطعون ضده الأول عن الإجارة للمطعون ضده الثاني دون إذن كتابي منهما فقد أقاما الدعوى، قضت المحكمة برفض الدعوى – استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 603 لسنة 39 ق الإسكندرية، وبجلسة 17/11/1985 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف – طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
———–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقولان أن الحكم أقام قضاءه برفض الدعوى على سند من القول بأن سلفهما – الذي تلقيا عنه ملكية العقار – قد أذن للمستأجر الأصلي في تأجير العين محل النزاع من الباطن مما يجيز التنازل عن الإيجار في حين أن عقد الإيجار قد تضمن نصا يحظر التنازل عن الإيجار مما لا يجوز الانحراف عن عباراته كما أن التصريح بالتأجير من الباطن لا يفيد التصريح بالتنازل عن الإيجار، ومن ثم فإن الحكم يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الإيجار من الباطن يختلف عن التنازل عن الإيجار ففي الإيجار من الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلي وتسري على العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن أحكام عقد الإيجار من الباطن فلا ينشئ العقد الأخير علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلي في حين أن التنازل عن الإيجار ينشئ مثل هذه العلاقة بينهما مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية، لما كان ذلك وكان القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قد أجاز في المادة 18/جـ منه للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان “إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا …” ومؤدى هذا النص أن الأصل في قانون إيجار الأماكن هو منع المستأجر من التأجير من الباطن أو التنازل عن المكان المؤجر إلا بإذن كتابي من المالك فإذا ما قصر المالك الإذن على التأجير من الباطن تعين الالتزام بحدود هذا الإذن دون توسع فيه أو قياس على الحالة المأذون بها فيظل المنع الوارد بنص القانون ساريا بالنسبة لغير ما أذن به ولا يجوز للمستأجر الأصلي عندئذ أن يتنازل عن الإيجار للغير، ولا يغير من ذلك ما تقضي به المادة 594 من القانون المدني من أن “منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس” ذلك أنه فضلا عن أن هذا النص قد عرض لحالة المنع من التأجير من الباطن أو من التنازل عن الإيجار دون حالة الإذن بأيهما فإنه قد ورد ضمن القواعد العامة للإيجار في القانون المدني حيث الأصل وفقا لنص المادة 593 منه – وعلى خلاف قانون إيجار الأماكن – أن “للمستأجر حق النزول عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك” فلا محل للتحدي به في هذه الحالة بالنسبة للعين التي تخضع لقانون إيجار الأماكن، كما أن من المقرر أن النص في الفقرة الأولى من المادة 150 من القانون المدني على أنه “إذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين يدل على أن القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين الواضحة كما هي ولئن كان المقصود بالوضوح هو وضوح الإرادة لا اللفظ إلا أن المفروض في الأصل أن اللفظ يعبر بصدق عما تقصده الإرادة، فمتى كانت عبارة العقد واضحة في إفادة المعنى المقصود منها فإنه لا يجوز الانحراف عن مؤداها الواضح إلى معنى آخر، وعلى القاضي إذا ما أراد حمل العبارة على معنى مغاير لظاهرها أن يبين في حكمه الأسباب المقبولة التي تبرر هذا المسلك، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه برفض دعوى الطاعن استنادا إلى أن النص في البند العشرين من عقد الإيجار المؤرخ 1/7/1973 قد رخص للمطعون ضده الأول بتأجير العين محل النزاع من الباطن، وأن هذا الاتفاق تم بعد المبايعة التي تمت بين الطاعن والمالك السابق مما يفيد ضمنا الموافقة للمستأجر بالتنازل عن الإيجار، وإلى أن المشرع سوى في المادة 594 من القانون المدني بين التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن وأن التصريح بالأمر الثاني يفيد التصريح بالأمر الأول، ومن ثم فإن الحكم يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن الأخرى.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

 

 

 

للحصول على استشارة مجانية

تفضل الى رقم مكافحة الابتزاز

 

 

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : التأجير من الباطن والتنازل عن الايجار في القانون المصري – أحكام محكمة النقض