الأصل أن الآثار التي تترتب على توقيع الحجز على أموال المدين المنقولة أو غير المنقولة هي آثار واحدة، سواء كانت هذه الأموال تحت يده أو في حوزته أو لدى شخص ثالث، إلا أن هناك آثار خاصة تترتب على إيقاع الحجز على أموال المدين والتي تختلف باختلاف طبيعة المال المحجوز، فإذا كان هذا المال المحجوز غير منقول فإنه يترتب على وضع إشارة الحجز عليه بعض الآثار الخاصة؛ وهذا ما سأوضحه في هذا المطلب من خلال فرعين.

الفرع الأول: عدم نفاذ التصرف بالمال غير المنقول المحجوز

يعتبر المال غير المنقول محجوزا عند وضع إشارة الحجز عليه في دائرة تسجيل الأراضي المختصة، التي معها يمنع إفراغه لآخر وهذا ما تنص عليه المادة (110/5) من قانون التنفيذ الفلسطيني(1)، إلا أن ذلك لا يعني خروج المال غير المنقول المحجوز من ملك صاحبه المدين، إنما يبقى على ملكه إلى أن يتم بيعه، وله في ذلك أن يتخذ جميع الإجراءات التحفظية اللازمة للمحافظة عليه، كما أن تبعة هلاكه تقع على المدين. ولا يمنع وضع هذه الإشارة من إيقاع أية حجوزات أخرى من قبل دائنين آخرين على هذا المال، وإذا بيع المال غير المنقول فإن ثمنه يحل محله في ذمة المدين وإذا تبقى شيء من الثمن بعد البيع فإنه يؤول للمالك، غير أن اعتبار هذه التصرفات صحيحة ونافذة تجاه الغير لا يعني أن لها ذات الحكم تجاه الدائن الحاجز على المال غير المنقول، إذ إن رعاية حقه تتطلب أن لا تكون هذه التصرفات نافذة قبله، والقول . بغير ذلك يؤدي إلى انعدام أية فائدة متوخاة من الحجز(2) نشير هنا إلى أن التصرف في الأموال غير المنقولة لا يصبح نافذا بحق الغير، إلا من تاريخ تسجيله في سجل الأموال غير المنقولة، وهذا ما قررته المادة (16/3) من قانون التسوية الأراضي والمياه (3) رقم ( 40 ) لسنة 1952 والتي تنص على أن” في الأماكن التي تمت التسوية فيها، لا يعتبر البيع والمبادلة والإفراز والمقاسمة في الأرض أو الماء صحيحا إلا إذا كانت المعاملة قد جرت في دائرة التسجيل”. ويترتب على ذلك أن جميع التصرفات التي قد يجريها المدين على ماله غير المنقول الذي بيده، بتاريخ لاحق لتاريخ الحجز لا تكون نافذة بحق الحاجز (4) يستخلص مما سبق أن منع المدين من التصرف بماله غير المنقول المحجوز عليه ليس معناه بطلان التصرفات التي ترد عليه بعد وضع إشارة الحجز، كون المال غير المنقول يبقى على ملك صاحبه المدين فيكون التصرف فيه صحيحا لأنه صادر من المالك، وإنما معناه عدم نفاذ التصرف في مواجهة الأشخاص الذين تتعلق حقوقهم بالمال غير المنقول (5) بمعنى أنه يعتبر غير نافذ في مواجهة الحاجزين، وهم بذلك يستطيعون الاستمرار بالتنفيذ متجاهلين من صدر له التصرف؛ ودون الحاجة للحصول على حكم بذلك (6) يلاحظ هنا أن المنع من التصرف في المال غير المنقول يسري سواء كان تصرفا بمقابل كالبيع أو بدون مقابل كالهبة، وسواء كان التصرف ناقلا للملكية أو كان مقررا حقا عينيا على المال غير المنقول كحق الانتفاع أو الاستعمال أو الارتفاق أو الرهن أو الاختصاص أو الامتياز، ويشمل المنع من التصرف أيضا التصرف الصادر من المحجوز عليه أيا كانت طبيعته سواء انصب على المال غير المنقول كله أو كان مقصورا على جزء منه (7)

تجدر الإشارة بأنه لا ينفذ التصرف ولا يحتج به في مواجهة الدائن الحاجز ومن في حكمه والمشتري بالمزاد- ويكمن السبب في عدم نفاذه تجاه الأخير في عدم امتناع من يرغب في الشراء من الاشتراك في المزايدة، مما يترتب عليه بيع الأموال غير المنقولة بثمن بخس والإضرار بالدائنين- كما لا ينفذ التصرف في المال غير المنقول في مواجهة أصحاب الحقوق العينية الواردة عليه. والعبرة في نفاذ التصرف أو عدم نفاذه هي بتاريخ تسجيل محضر الحجز بصرف النظر عن أي اعتبار آخر كالغش أو سوء النية، فإذا صدر التصرف من المدين قبل تسجيل محضر الحجز فإنه يكون نافذا في مواجهة الحاجز ومن في حكمه، أما إذا لم يصدر إلا بعد تسجيل محضر الحجز فلا ينفذ في مواجهتهما، وفي الحالة التي تتبلغ فيها دائرة تسجيل الأراضي بوضع إشارة الحجز على المال غير المنقول في سجله لديها أثناء السير في معاملة البيع فإن عليها أن توقف هذه المعاملة عند النقطة التي وصلت إليها حتى ولو كانت هذه المعاملة قد وصلت إلى مرحلة استماع الفراغ (8) حيث تبقى المعاملة متوقفة لحين صدور قرار، إما برفع إشارة الحجز عن صحيفة المال غير المنقول بسبب قيام المدين بسداد دينه استجابة منه للإخطار الصادر بحقه وفقا لنص المادة ( 112 ) من قانون التنفيذ الفلسطيني(9) ، إذ لا يوجد أي مبرر بعد استيفاء الدائن لحقه من الاستمرار في حجز المال غير المنقول المملوك للمدين، وإما في الحالة التي يأذن فيها للمدين بقرار صادر عن قاضي التنفيذ بأن يبيع أو يفرغ المال غير المنقول المحجوز، إذ إن قاعدة منع المدين في التصرف في أمواله غير المنقولة المحجوز عليها ليست قاعدة مطلقة، إنما عليها استثناء وهو ما جاء بنص المادة ( 117 ) من قانون التنفيذ الفلسطيني (10) لم يحدد المشرع الفلسطيني بنص المادة سالفة الذكر الوجهة التي يجب أن تتجه إليها قيمة الدين المحكوم به مع الرسوم والنفقات، إلا أنه من المعروف أن تكون وجهتها بإيداعها في صندوق دائرة التنفيذ لحساب الدائن الذي كان المال محجوزا لمصلحته من أجل استيفاء دينه منها (11)

 

 

 

للحصول على استشارة مجانية

تفضل الى رقم مكافحة الابتزاز

 

 

إن الاستثناء الوارد بنص المادة ( 117 ) السابق الإشارة إليها، إنما هو مقرر لمصلحة الدائن والمدين- صاحب المال غير المنقول – معا إذ أنه قد يحقق لهذا الأخير ثمنا أكبر من الثمن الذي قد يحصل عليه عن طريق المزايدة، بالإضافة إلى أنه يحقق له توفيرا بمصاريف البيع التي قد يتحملها نتيجة البيع عن طريق المزايدة العلنية بواسطة دائرة التنفيذ، وتجدر الإشارة هنا إلى أن قاضي التنفيذ عندما يعطي الإذن للمدين لا يعطيه له إلا بعد تقديم المدين كافة الضمانات، ومنها مثلا إيداع شيك مصدق من قبل المشتري لقيمة الدين والنفقات والرسوم، أو كفالة بنكية موقوف صرفها على الفراغ أو البيع، وهذا يعفي الدائن والمدين والمحكمة من إتباع الإجراءات الطويلة نسبيا في بيع الأموال غير المنقولة الوارد عليها النص في قانون التنفيذ الفلسطيني، ويتماشى مع طبيعة التنفيذ الواجب أن تتم بسرعة، ومن البديهي أن قاضي التنفيذ لا يعطي هذا الإذن كذلك إلا في الحالة التي يكون فيها الثمن الذي تم الاتفاق عليه بين المدين والمشتري يزيد عن قيمة الدين والرسوم (12)، أما بالنسبة للدائن فإنه يؤدي إلى التعجيل بالحصول على حقه من ناحية، ومن ناحية أخرى فإنه إذا كان البيع سيتم بسعر أعلى فإن حصيلة التنفيذ سوف تكون أكبر مما يؤدي إلى ازدياد فرص الدائنين في استيفاء حقوقهم كاملة إذا ارتفعت هذه الحصيلة (13) ترى الباحثة أن المشرع الفلسطيني راعى مصلحة الدائن ومصلحة المدين في النص على الاستثناء الوارد في نص المادة ( 117 ) من قانون التنفيذ حيث تظهر مصلحة المدين في التقليل من المصاريف التي سوف يتكبدها إذا ما تم البيع في المزاد العلني، وتبدو كذلك من ناحية أخلاقية حيث إنه يقوم ببيع أمواله غير المنقولة بدون علم الكافة بحقيقة وضعه المالي، خاصة في حالة كون المدين عبارة عن شركة فعندما يتم النشر على أنها مدينة وأن أموالها تباع بالمزاد العلني فإن ذلك يؤدي إلى انعدام الثقة بها في السوق مما يؤثر على سمعتها، أما مصلحة الدائن فتظهر في السرعة في اقتضاء حقه.

،( يوجد استثناء آخر على هذه القاعدة إضافة للاستثناء الذي نصت عليه المادة( ( 117.وهو الاستثناء الذي جاء به نص المادة (116/2) من قانون التنفيذ الفلسطيني، حيث تنص المادة على أن” إذا إدعى المدين أن لديه أموالا يمكن أن يوفرها لدفع الدين إذا أمهل، وأن بيع أمواله غير المنقولة مع مراعاة جميع ظروف القضية قد يوقعه في ضيق غير مناسب فعلى قاضي التنفيذ أن يدعو الفريقين ويسمع أقوالهما فإذا اقتنع بصحة ادعاء المدين أصدر قرارا بتأخير البيع لمدة أقصاها ستة أشهر أو بدفع الدين المحجوزة من أجله أقساطا خلال المدة التي تقررها المحكمة مع بقاء الحجز على تلك الأموال إلى أن يتم وفاء الدين كاملا”. ومن المفيد الإشارة هنا إلى نص هذه المادة ينطبق في الحالة التي يتقدم بها المدين لقاضي التنفيذ المختص بالضمانات اللازمة لإعطاءه هذه المهلة.

الفرع الثاني: تقييد حق المالك في استعمال المال غير المنقول واستغلاله

بينت فيما سبق أن وضع إشارة الحجز على صحيفة المال غير المنقول في دائرة الأراضي المختصة يعني أن هذا المال أصبح محجوزا، ونتيجة لذلك فإن حق المدين في استعمال ماله غير المنقول المحجوز واستغلاله يصبح مقيدا، ويظهر ذلك من خلال اعتبار الثمار الناتجة عنه محجوزة، ومن خلال تقييد حق المالك في تأجير ماله غير المنقول المحجوز واستغلاله؛ وهذا ما سأوضحه في هذا الفرع على النحو التالي:

أولا: إلحاق الثمار بالمال غير المنقول المحجوز

يترتب على حجز المال غير المنقول بوضع إشارة الحجز عليه اعتبار ثماره محجوزة من تاريخ وضع اليد حيث تنص المادة(114/1) من قانون التنفيذ الفلسطيني على أن” تلحق بالأموال غير المنقولة ثمارها وإيراداتها عن المدة التالية لوضع اليد عليها”. يتضح من نص هذه المادة أن ثمار المال غير المنقول تعتبر جزءا منه، لذا فإن حجزها يتم وفقا لإجراءات الحجز عليه؛ رغم أنها تعتبر منقولات بحسب المآل، ويتم توزيع ثمنها كما يوزع ثمن المال غير المنقول، بحيث تكون الأولوية في الحصول على الثمن منها للدائنين المرتهنين وأصحاب الحقوق الممتازة بحسب درجاتهم، وإذا بقي شيء بعد حصول هؤلاء على حقوقهم فإنه يقسم بالمحاصة – أي قسمة غرماء- حتى ولو كان الحاجز بينهم كون الحجز لا يعطي الحاجز أو يخوله أي أولوية على غيره من الدائنين (14)، أما بخصوص مشتري المال غير المنقول بالمزاد فإنه لا يحصل على ثماره إلا من تاريخ رسو المزاد عليه، وفي الحالة التي لا يوجد فيها بين الدائنين دائن ممتاز فإن ثمن الثمار وثمن المال غير المنقول يوزع بالمحاصة بين الدائنين العاديين، أما في حالة وجود دائن ممتاز بين الدائنين العاديين فإن له حق التقدم على ثمن الثمار وثمن المال غير المنقول معا. وترجع الحكمة من إلحاق الثمار بالمال غير المنقول إلى دفع ما قد يلحق بالدائن الممتاز من ضرر جراء طول مدة إجراءات التنفيذ، وحتى لا يعمد الدائن العادي إذا كان هو مباشر الإجراءات على إطالة أمد التنفيذ بهدف زيادة مدة توليد الثمار حتى يستفيد من اقتسام ثمارها بطريق المحاصة بين جميع الدائنين (15) كما أن الإبقاء على الثمار دون إلحاقها بالمال غير المنقول المحجوز من شأنه أن يدفع المدين أيضا إلى تعمد الإطالة في الإجراءات حتى يتمتع بثمارها أطول مدة ممكنة، لذا فإن إلحاق الثمار بالمال غير المنقول يؤدي إلى عدم إقبال المدين على إثارة المنازعات وافتعالها في سبيل تعطيل الإجراءات، وبالتالي دفع الضرر الذي قد يلحق بالدائن الممتاز جراء هذا التعمد في الإطالة في الإجراءات. غير أنه ينبغي التأكيد على أنه إذا كانت الحكمة من إلحاق الثمار بالمال غير المنقول منع الضرر عن الدائن الممتاز إلا أن ذلك لا يعني أن هذه الثمار لا تلحق بالمال غير المنقول إلا في الحالة التي يوجد بها دائنين ممتازين بين الحاجزين، بل إن هذه الثمار تلحق بالمال غير المنقول أيا كانت صفة الدائنين الحاجزين سواء كانوا عاديين أو ممتازين، حيث إن إلحاق الثمار بالمال غير المنقول هو أثر من آثار الحجز التنفيذي عليه، ولا يعتبر أثر لوجود تأمين خاص، لذلك قلنا إنه في حالة عدم وجود دائنين ممتازين فإن الثمار توزع محاصة بين الدائنين العاديين أي قسمة غرماء كل بحسب قيمة دينه(16) كما أنه لا يمكن انتظار الثمار حتى تنضج لكي يتم الحجز عليها كون الثمار بحسب طبيعتها تتلف، وكونها كذلك بحاجة إلى نفقات حفظ ومصاريف، فيجب أن يتم الحجز عليها بإجراءات سريعة؛ وهذا يتفق مع نص المادة .(2/9 ) من قانون التنفيذ الفلسطيني (17) تلحق بالمال غير المنقول ثماره سواء كانت ثمار مادية أو ثمار مدنية؛ ويقصد بالثمار المادية” الغلة الناتجة عن المال غير المنقول سواء كانت غلة طبيعية تنتج بفعل الطبيعة كالمعادن والأحجار، أو كانت ثمار مشحونة بفعل الإنسان كالمحصولات الزراعية” (18) أما الثمار المدنية فهي” أجرة العقار أو إيراده، فلا يلحق بالعقار منها إلا ما يخص المدة التالية لتسجيل التنبيه، فلو سجل التنبيه في منتصف الشهر مثلا فإن الذي يلحق بالعقار هو أجرة النصف الأخير من الشهر” (19). يلاحظ هنا أن تحديد الثمار المستحقة للدائنين لا يثير صعوبة بالنسبة للثمار المدنية حيث إنه لا يلحق بالمال غير المنقول إلا الأجرة أو الإيراد عن المدة التالية لوضع إشارة الحجز بصرف النظر عن تاريخ استحقاق الأجرة، إلا أن هذا التحديد قد يثير صعوبة بالنسبة للثمار المادية كالمحصولات الزراعية نظرا لأن هذه الثمار قد تبقى في الأرض قبل الإلحاق ولو كان جنيها تم في تاريخ لاحق. ونرى أنه لا يلحق بالمال غير المنقول إلا الثمار عن المدة التالية لتاريخ الإلحاق بصرف النظر عن تاريخ الجني، فإذا كان المحصول بقي في الأرض قبل الإلحاق مدة مساوية للمدة التي بقي فيها بعد إلحاق الثمار بالمال غير المنقول؛ فلا يلحق بالثمار الإ نصفها فقط، وهذا الرأي يراعي مصلحة المحجوز عليه ويتفق مع القانون والحكمة من الإلحاق، حيث أن القانون يهدف إلى حماية حقوق الدائنين الحاجزين من التاريخ الذي يتعلق فيه حقهم بالمال غير المنقول، وهذا التاريخ هو تاريخ وضع إشارة الحجز فما ينتج عن المال غير المنقول بعد هذا التاريخ يكون من حق الدائنين الحاجزين، أما ما يكون ناتجا عن مدة سابقة عليه . يكون من حق المدين المحجوز على ماله(20) أما البعض الآخر فيرى أن الأخذ بالرأي السابق قد خلق صعوبات عملية في تقدير النسبة بين المدتين، لهذا فقد أخذ هذا البعض بالقاعدة التي أوردها القانون الفرنسي؛ والتي تلحق بالعقار الثمار الطبيعية والصناعية التي تجنى بعد تسجيل التنبيه، حيث يرون أن هذه القاعدة تمتاز بالبساطة، وتتجنب الصعوبات التي تنشأ عن حساب مدة بقاء الثمار في العقار قبل التسجيل وبعده (21) تؤيد الباحثة القاعدة التي أخذ بها القانون الفرنسي، وهي ذاتها التي أخذ بها المشرع الفلسطيني في نص المادة(114/1) من قانون التنفيذ؛ حيث إنها قاعدة سهلة وواضحة، ولا تحتاج إلى أي إجراءات أخرى غير التأكد من أن هذه الثمار قد نضجت؛ بعد توقيع إشارة الحجز على صحيفة الأموال غير المنقولة في دائرة التسجيل المختصة. يجوز حجز بدل إيجار العقار المحجوز وذلك بطرق الحجز على أموال المدين لدى الغير عملا بنص المادة (71/1) من قانون التنفيذ الفلسطيني (22)، حيث يتم تقدير هذا الحجز وإشعار المستأجر بالحضور إلى دائرة التنفيذ لتقديم تقرير بما في الذمة، والمقصود بذلك الحصول على إقرار من المستأجر المدين للمدين إن كان للمدين أي أموال له عنده، وكذلك بدل الإيجار لدى دائرة التنفيذ اقتضاء للدين الأصلي، ويعتبر في هذه الحالة دفعا صحيحا للأجرة.

لكنه يلاحظ أن نص المادة (72/2) من ذات القانون (23)؛ قد أوردت قيدا يقيد دائرة التنفيذ في تبليغ ورقة الحجز وهو إلزام الدائن بإيداع مبلغ كاف لأداء رسم محضر التقرير بما في الذمة، وهذا النص مأخوذ عن النص المصري المشابه في قانون المرافعات ولا يوجد في قانون رسوم المحاكم ما يشير إلى رسم تقرير ما في الذمة. مع ملاحظة أن نص المادة ( 116 ) من قانون التنفيذ الفلسطيني يطبق على حالة الحجز على قيمة المأجور إذا ما تم استيفاء الدين خلال سنة . من عوائد الأجرة فلا يتم البيع بالمزاد العلني بهذه الحالة (24) نتساءل هنا عن الحالة التي تباع فيها الثمار قبل جنيها بعقد ثابت التاريخ قبل وضع اليد- وهو ما يعرف ببيع السلم (25) ويتم جنيها بعد وضع اليد فما هو مصير هذا البيع؟. ذهب البعض في فرنسا إلى أن مثل هذا البيع يكون نافذا في مواجهة الحاجزين إذا كانوا من الدائنين العاديين، إلا أن هذا البيع لا ينفذ في مواجهة الدائن المرتهن ومن في حكمه، إلا إذا كان هذا البيع ثابت التاريخ قبل قيد الرهن لدى دائرة تسجيل الأراضي (26)، إلا أن الرأي الغالب ذهب إلى أن مثل هذا البيع ينفذ قبل الدائن المرتهن، لأن رهن المال غير المنقول لا يغل يد مالكه عن إدارته بعد قيد الرهن، لأن حق الدائن المرتهن يتعلق في الثمار شأنه في ذلك شأن الدائن العادي منذ تاريخ وضع اليد، وعليه إذا بيعت الثمار بعقد ثابت التاريخ قبل وضع اليد فإنها لا تكون مضمونة بالحجز (27) تنص المادة (115/3) من قانون التنفيذ الفلسطيني على أن” إذا كان المال غير المنقول مؤجرا اعتبرت الأجرة المستحقة عن المدة التالية لوضع اليد محجوزة تحت يد المستأجر وذلك بمجرد تكليفه من دائرة التنفيذ بعدم دفعها للمدين”. يتضح من نص هذه المادة أن الثمار المدنية التي تلحق بالمال غير المنقول يبدأ حسابها من تاريخ وضع اليد، وعليه فإن أجرة المال غير المنقول لا تلحق به عن مدة سابقة على وضع اليد ولو استحق أداؤها بعدها. أما إذا كانت الأجرة تدفع مؤخرا واستحق أداؤها بعد وضع اليد فإنها تلحق بالمال غير المنقول بقدر المدة التالية لوضع اليد، ولا تلحق الأجرة المقابلة للمدة السابقة على التسجيل. يتقرر إلحاق الثمار بالمال غير المنقول من تاريخ وضع اليد؛ وعليه فإن تصرف المالك فيها قبل هذا التاريخ يعتبر صحيحا نافذا حتى ولو لم تكن الثمار نضجت إلا بعد وضع اليد، إلا أنه يشترط أن يكون التصرف ثابت التاريخ قبل وضع اليد هذا من ناحية، ومن ناحية أخرى يجب ألا يشوبه التدليس، وأن يكون من قبيل أعمال الإدارة الحسنة (28) ينطبق الحكم ذاته على العقار المرهون؛ بمعنى أن الثمار والإيرادات التي لم يتم جنيها أو قبضها وقت تسجيل تنبيه نزع الملكية، ولم يسبق للراهن التصرف فيها، يلحق منها بالعقار المرهون ما يخص المدة التي تبدأ من وقت تسجيل التنبيه، وتنتهي برسو المزاد ويستوي في ذلك أن تكون الثمار طبيعية أو مدنية، ويشمل ثمار العقار الأصلي المرهون وثمار ملحقاته، ولو كانت هذه الملحقات قد حدثت بعد الرهن كبناء طابق جديد فوق المنزل المرهون. وبناء على ذلك إن الثمار التي تم جنيها والإيرادات التي تم قبضها، قبل تسجيل التنبيه لا تلحق بالعقار ولا يشملها الرهن، وكذلك الثمار والإيرادات التي لم يتم جنيها أو قبضها ولكن حصل التصرف فيها بتاريخ ثابت قبل تسجيل التنبيه تعتبر ملكا للمتصرف إليه وتجنى أو تقبض لحسابه، ما لم يكن التصرف الصادر بشأنها حاصلا عن غش من الراهن أو الحائز. أما الثمار والإيرادات التي لم يتم قبضها أو جنيها أو التصرف فيها قبل تسجيل التنبيه، فإنه يخرج منها ما يقابل المدة السابقة على تسجيل تنبيه نزع الملكية ولا يشمله الرهن، وما يقابل المدة التالية لذلك التسجيل إلى يوم رسو المزاد هو الذي يلحق بالعقار أو يشمله الرهن (29) تجدر الإشارة هنا إلى أن مسؤولية المدين عن الثمار لا تتحقق إلا إذا تبين أن ثمن المال غير المنقول لا يكفي لوفاء ديون الدائنين الحاجزين والدائنين المعتبرين طرفا في الإجراءات، أما إذا كان ثمن المال غير المنقول كافيا فلا يسأل المدين عن الثمار؛ وذلك لإنعدام مصلحة الدائنين في مطالبته بالثمار لأن مناط هذه المطالبة هو أن يتبين عدم كفاية ثمن المال غير المنقول لوفاء الديون(30) يبدو أحيانا منذ البداية أن ثمن المال غير المنقول لن يكفي لوفاء الديون، لذلك قرر المشرع الفلسطيني أنه يجوز للدائن الحاجز أو لأي دائن بيده سند تنفيذي أن يطالب بجني الثمار وإيداعها خزينة المحكمة، بحيث يتم ذلك بتقديم طلب لقاضي التنفيذ بهذا المعنى، ويصدر القاضي أمره بناء على الطلب بتكليف أحد من مأموري الحجز أو من الموظفين بحصاد المحصولات وجني الثمار وبيعها، وتباع المحصولات والثمار في الحالتين بالمزاد أو بأية طريقة أخرى يحددها قاضي التنفيذ ويأذن بها ويودع الثمن في خزينة دائرة التنفيذ، أو في صندوق الأمانات في دائرة التنفيذ (31)، مع ملاحظة أنه إذا كانت قيمة الثمار أو المحصولات في خلال عام تكفي لسداد الدين للدائن الحاجز، فإنه يتم تأخير معاملات التنفيذ الجبري بطريق البيع لهذه المدة ويبقى الحجز قائما إلى حين استيفاء الدين؛ وهذا ما تنص عليه المادة (114/3،2)من قانون التنفيذ الفلسطيني (32) يتبين من نص المادة سالفة الذكر أنه لا يجوز للمدين أن يبيع ثمار العقار وحاصلاته إلا بالمزاد، أو بالطريقة التي يأذن بها القاضي، وأن يودع ثمن البيع خزينة المحكمة. وبهذين الإجراءين يكفل المشرع حصول تصرف المدين في الثمار والحاصلات تحت إشراف القاضي، شأنه في ذلك شأن البيع الذي يجريه المحضر أو أحد الدائنين أو غيرهم ممن يكلفهم القاضي بالبيع(33) ويتضح من ذلك أن البيع لا بد أن يكون بالمزاد أو بإذن من قاضي التنفيذ، وبعبارة أخرى فإنه حتى يعتبر البيع الذي يقوم به المدين دون إذن من القاضي من قبيل أعمال الإدارة الحسنة، فإنه لا بد من أن يتم عن طريق المزاد، ولا يمكن ضمان البيع بثمن المثل في هذا المزاد، وسيتحدد الثمن وفقا لظرف المزاد (34) يتعين على دائرة التنفيذ تأمين وصول المستأجر إلى الأموال غير المنقولة طالما أن عقد إيجاره سابقا على تاريخ وضع اليد على المال غير المنقول، كما يتعين عليها ألا تعيق وصول الدائن المضمون بحقوق على المحصول في المال غير المنقول لأهداف الاهتمام بالمحصول ورعايته وهذا ما تنص عليه المادة (114/4) من قانون التنفيذ الفلسطيني(35) يتميز حجز الثمار عن طريق إلحاقها بالمال غير المنقول بأنه حجز له طبيعته الخاصة، ونجمل هذه الطبيعة بالميزات التالية:

أ. يتم هذا الحجز بإجراءات حجز الأموال غير المنقولة؛ رغم أنه يقع على منقولات-وهي الثمار حيث إنه يجب إتباع طريق حجز المنقول عند الحجز على الثمار الطبيعية الموجودة في العين، أو حجز ما للمدين لدى شخص ثالث عند الحجز على الثمار المدنية أي أجرة المال غير المنقول إذا كان مؤجرا- إلا أن المشرع أعفى الدائن من إتباع إجراءات حجز المنقول أو حجز ما للمدين لدى شخص ثالث، واعتبر الثمار محجوزة مع المال غير المنقول؛ كنتيجة لإجراءات الحجز على المال غير المنقول.

ب. ينصب هذا الحجز بطبيعته على أموال مستقبلية، لأنه ينصب على ثمار المال غير المنقول التي تستحق بعد وضع اليد وهذا مخالف للطبيعة القانونية لحجز المنقولات كونه يشترط أن يكون المال المحجوز موجودا وقت الحجز حتى يمكن أن ينصب الحجز عليه، وإلا فإن الحجز لن يصادف محلا فيبطل نتيجة لذلك، والمفترض في هذه الحالة أن الثمار ليست موجودة وقت وضع اليد إلا أن الحجز رغم ذلك ينطبق عليها، ومن هنا كانت لهذا النوع من الحجز طبيعته الخاصة.

ت. يتميز هذا الحجز بأنه حجز عام لأنه يشمل جميع الثمار التي تستحق بعد وضع اليد، رغم أن القاعدة في الحجز هي تحديد المال بدقة وتعيينه تعيينا نافيا للجهالة، فلا يعتبر محجوزا إلا ما تم حصره ووصفه، وهذا هو الأساس في عدم جواز الحجز على أموال مستقبلية لأن الأموال غير الموجودة وقت الحجز لا يمكن حصرها وتعيينها. أما في حالة إلحاق الثمار بالمال غير المنقول فإن الحجز يتناول جميع الثمار التي ينتجها بصفة عامة دون تحديد أو تعيين أو حصر، لهذا فإن حجز الثمار الحاصلة نتيجة للإلحاق يعتبر ضربا شاذا من ضروب الحجز له طبيعته الخاصة، من حيث كونه عاما ومن حيث محله(أموال مستقبلية)، ويتم بإجراءات لا تتفق مع طبيعة المال المحجوز لأنها إجراءات حجز عقارية مع أن المال المحجوز منقول.

ث. إن هذا الحجز لا يليه بيع للثمار وفقا لإجراءات البيع بالمزاد العلني، إنما يقوم المدين نفسه . ببيعها دون إتباع إجراءات المزايدة، ويعتبر مسؤولا عن قيمتها تجاه الدائنين الحاجزين (36)

ثانيا: تقييد حق المدين في تأجير ماله غير المنقول المحجوز

لا يترتب على توقيع الحجز على المال غير المنقول إخراجه من ملك صاحبه، إنما يبقى مالك له. فقد يستغل المدين ماله غير المنقول بنفسه كأن يزرع أرضه أو يقيم في مسكنه، وقد يستغله عن طريق تأجيره للغير. إذا لم يكن المال غير المنقول مؤجرا اعتبر المدين حارسا عليه إلى أن يتم البيع ما لم يحكم قاضي التنفيذ بعزله من الحراسة أو بتحديد سلطته، وذلك بناء على طلب من الدائن الحاجز أو أي دائن بيده سند تنفيذي، وللمدين الساكن في العقار أن يبقى ساكنا فيه بدون أجرة إلى أن يتم البيع وهذا ما تنص عليه المادة (115/2) من قانون التنفيذ الفلسطيني (37) ينطبق هذا النص في حالة كون المال غير المنقول غير مؤجر ويشغله المدين بنفسه، أما في حالة كون المال غير المنقول مؤجرا وتم وضع اليد عليه؛ فبمجرد تكليف المستأجر بعدم دفع ما يستحق من الأجرة للمدين، سواء من جانب الحاجز أو من جانب أي دائن بيده سند تنفيذي، فإن ذلك يعتبر حجزا على الأجرة تحت يد المستأجر دون حاجة لأي إجراء آخر؛ حيث إنه يترتب على قيام المستأجر بدفع الأجرة للمدين بعد هذا التكليف البطلان (38) ، وإذا قام المستأجر بدفع الأجرة للمالك قبل هذا التكليف فإن دفعه يعتبر صحيحا ويسأل عنها المدين. كذلك إذا قام المستأجر بدفع الأجرة للمالك ولم يكن قد كلف بعدم دفعها له فإن دفعه هذا يعتبر صحيحا، ولو كان عالما بالشروع في التنفيذ على المال غير المنقول في مواجهة المؤجر(39) بناء على ما تقدم فإنه يحق للدائن الحاجز أو لأي دائن بيده سند تنفيذي أن يكلف المستأجر بعدم دفع ما يستحق من الأجرة للمدين بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية، ويقوم هذا التكليف مقام الحجز تحت يد المستأجر دون الحاجة إلى أي إجراء آخر، ولا يشترط لهذا التكليف أن يتخذ شكلا معينا، ويعتبر صحيحا حتى ولو لم تشتمل ورقته على البيانات الواجب توافرها . في إعلان حجز ما للمدين لدى الغير، كما أنه لا يوجد داعي لإبلاغ المدين بهذا التكليف (40) أما بالنسبة لسلطة المدين في تأجير ماله غير المنقول فإنها تصبح مقيدة، فإذا قام المدين بتأجير عقاره المحجوز فإن عقود الإجارة لا تكون نافذة في مواجهة الدائنين الحاجزين ولا في مواجهة مشتري العقار بالمزاد أيا كانت مدتها. أما عقود الإجارة التي يكون المدين قد أبرمها قبل وضع اليد فإنها تكون صحيحة وصادرة بمقتضى سلطة حرة غير مقيدة، لذلك فإنها تكون نافذة في مواجهة الدائنين الحاجزين وفي مواجهة المشتري بالمزاد. ويلزم للاحتجاج في مواجهة . الغير بعقود الإجارة السابقة على وضع اليد أن تكون ثابتة التاريخ وخالية من الغش (41) وبخصوص قبض الأجرة مقدما والمخالصة بها، فإنه في حالة كونها ثابتة التاريخ قبل وضع اليد فإنها تنفذ في حق الدائنين الحاجزين سواء كانوا عاديين أو ممتازين، كما أنها تنفذ في مواجهة مشتري العقار بالمزاد بشرط ألا تزيد مدة الأجرة على ثلاث سنوات. أما إذا زادت مدة الأجرة على ثلاث سنوات وجب أن تكون المخالصة أو الحوالة مسجلة قبل وضع اليد إذا كان الحاجزين دائنين عاديين، أو قبل قيد الرهن إذا كان من بينهم دائن مرتهن، أو قبل تسجيل حكم مرسى المزاد بالنسبة لمشتري العقار بالمزاد؛ وهذا بحسب ما تنص عليه المادة ( 1046 ) من القانون المدني المصري (42)، ويجوز لأصحاب الشأن في جميع الأحوال المتقدمة رفع الدعوى بطلب عدم نفاذ التصرف متى توافرت شروط الدعوى البوليصية. وإذا لم تكن المخالصة عن الأجرة المعجلة أو الحوالة بها ثابتة التاريخ قبل وضع اليد فيفترض أنها قد تمت بعد وضع اليد، وبالتالي لا يحتج بها على من تقدم ذكرهم إلا لمدة سنة واحدة (43) على أن المادة ( 1046 ) من القانون المدني المصري نصت على أن المخالصة بالأجرة مقدما لمدة لا تزيد على ثلاث سنوات والحوالة بها لا تكون نافذة في حق الدائن المرتهن، إلا إذا كانت ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية،

وبناء على ذلك سواء كان الدائن المرتهن هو الحاجز أو كان الحاجز دائنا آخرا ثم أصبح المرتهن طرفا في الإجراءات عملا بنص المادة ( 417 ) من قانون المرافعات المصري، فإنه لا يجوز الاحتجاج قبله بالمخالصة أو الحوالة لمدة سنة إلا إذا كانت ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه، بينما يلاحظ أن نص المادة ( 409 ) من ذات القانون أجازت الاحتجاج بالمخالصة والحوالة لمدة سنة ولو لم تكن ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية، وفي ظل هذا التعارض بين القانونين فإنه بجب العمل حسب نص قانون المرافعات، لأنه صدر بعد القانون المدني فيعتبر ناسخا له في كل ما جاء فيه مخالفا لأحكام قانون المرافعات؛ عملا بنص المادة (3) من قانون إصدار هذا الأخير (44) بناء على ذلك؛ فإنه يجب التفريق بين المخالصات بالأجرة مقدما وحوالات الأجرة التي تكون ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية، وبين المخالصات والحوالات التي لا تكون ثابتة التاريخ قبل هذا التسجيل. فالأخيرة تنفذ في حق الدائن المرتهن لمدة سنة واحدة، ما لم يثبت هو أنها ليست من الأعمال الإدارة الحسنة، أو أنه قصد بها الإضرار؛ بحقوقه فلا تنفذ مطلقا، ويكون له أن يبيع العقار المرهون باعتبار أن الأجرة لم تعجل ولم تحول. أما الأولى فإنها تنفذ في حق الدائن المرتهن، غير أنه إذا زادت المدة التي عجلت أو حولت عنها الأجرة عن ثلاث سنوات فلا تنفذ المخالصة أو الحوالة فيما زاد عن ثلاث سنوات، إلا إذا كانت قد سجلت قبل قيد الرهن- أي أن المخالصة أو الحوالة بأجرة عن مدة تزيد على ثلاث سنوات إذا سجلت قبل قيد الرهن نفذت لكل مدتها-، أما إذا لم تكن قد سجلت قبل القيد وكان لها تاريخ ثابت قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فإنها لا تنفذ إلا فيما يتعلق بأجرة ثلاث سنوات تبدأ من تاريخها (45) يلاحظ أن المشرع الفلسطيني لم ينص على مدة معينة بخصوص قبض الأجرة مقدما أو الحوالة، إنما يبقى عقد الإيجار قائما وملزما للمدين؛ شريطة أن يكون تاريخه سابقا على تاريخ الحجز.

______________

1- تنص المادة (110/5)على أن” تخطر دائرة التنفيذ الجهة ذات الشأن بهذا القرار لتضع إشارة على قيد تلك الأموال منعا من إفراغها لآخر ولتوضح في جوابها ماهية القيود التملكية المتعلقة بتلك الأموال”.

2- الكيلاني، أسامة: أحكام التنفيذ في المواد المدينة والتجارية بمقتضى قانون التنفيذ الفلسطيني( دراسة مقارنة)، الطبعة الثانية، الإصدار الأول، بدون ذكر دار نشر، بدون ذكر بلد نشر، .2008، ص 333-334.

3- نشر هذا القانون في العدد 1113 من الجريدة الرسمية الأردنية على الصفحة 279 بتاريخ16/6/1952.

4- القضاة، مفلح عواد: أصول التنفيذ وفقا لقانون الإجراء( دراسة مقارنة)، الطبعة الثالثة، دار

. الثقافة، عمان، 1977، 326

5- النمر، أمينة: أحكام التنفيذ الجبري وطرقه، القسم الثاني، بدون طبعة، مكتبة مكاوي، بيروت،

بدون ذكر سنة نشر.، ص 153

6- عمر، نبيل إسماعيل، خليل، أحمد، هندي، أحمد: التنفيذ الجبري، بدون طبعة، دار الجامعة الجديدة، الإسكندرية، 2004، ص 409.

7- النمر، أمينة: مرجع سابق، ص 154

8- القضاة، مفلح عواد: مرجع سابق، ص 324 . ويقصد بمرحلة استماع الفراغ” التوقيع النهائي الجاري فيما بين البائع أو وكيله وبين المشتري أو وكيله أمام مأمور تسجيل الأراضي بحضور اثنين من الشهود على عقد البيع، وهي آخر إجراء

من إجراءات البيع إذ بها تنتقل ملكية المال غير المنقول من البائع إلى المشتري”. الكيلاني، أسامة: مرجع سابق، هامش

. ص 335

9- تنص المادة ( 112 ) على أن” تبلغ دائرة التنفيذ المدين بورقة إخبار بالمعاملات الواقعة استنادا إلى المادتين السابقتين

وتخطره بأنه إذا لم يبادر إلى سداد دينه خلال شهر من تاريخ تبليغه بورقة الإخطار، فإنها ستباشر بالتنفيذ لبيع أمواله غير

المنقولة المحددة بورقة الإخطار”.

10- تنص المادة ( 117 ) على أن” يجوز لقاضي التنفيذ بقرار يصدره أن يأذن للمدين بأن يبيع أو يفرغ للآخرين أمواله غير

المنقولة المحجوزة بشرط أن يقتطع من ثمنها حين البيع أو الفراغ قيمة الدين المحكوم به مع الرسوم والنفقات.

11- الكيلاني، أسامة: مرجع سابق، ص 335

12- من مقابلة مع القاضي رائد عساف، مرجع سابق.

13-القضاة، مفلح عواد: مرجع سابق، ص 327

14- أبو الوفا، أحمد: مرجع سابق، ص 654

15- عمر، نبيل إسماعيل: التنفيذ الجبري في المواد المدنية والتجارية، بدون طبعة، دار الجامعة الجديدة، الإسكندرية،

.1995،ص325-326.

16- الكيلاني، أسامة: مرجع سابق، ص 338

17- من مقابلة مع القاضي رائد عساف، مرجع سابق. تراجع المادة (9/2) والتي تنص على أن” لا يجوز لدائرة التنفيذ

مباشرة إجراءات التنفيذ الجبري إلا بعد انقضاء المواعيد المذكورة في البند ( 2) أعلاه ما لم يبادر المدين بالتنفيذ اختيارا،

ومع ذلك إذا قامت خشية من تلف أو ضياع أو تهريب أموال المدين أو غير ذلك من العوارض التي تعدم محل التنفيذ أو

تنتقص منه، فإنه يجوز لدائرة التنفيذ وبقرار من قاضي التنفيذ الحجز على أموال المدين المنقولة وغير المنقولة قبل

انقضاء هذه المواعيد”.

18- النمر، أمينة: مرجع سابق، ص 159

19- جميعي، عبد الباسط، الفزايرى، آمال: التنفيذ في المواد المدنية والتجارية، بدون طبعة، منشأة المعارف، الإسكندرية،

. بدون ذكر سنة نشر، ص 175

20- عمر، نبيل إسماعيل، خليل، أحمد، هندي، أحمد: التنفيذ الجبري، بدون طبعة، دار الجامعة

. الجديدة، الإسكندرية، 2004، ص 327 . النمر، أمينة: مرجع سابق، ص 159

21- الزيادي، إسماعيل إبراهيم: التنفيذ العقاري، بدون طبعة، بدون ذكر دار نشر، بدون ذكر بلد

. نشر، 1997، ص 202

22- تنص المادة (71/1) على أن” يجوز حجز بدل إيجار أموال المدين المنقولة وغير المنقولة كما يجوز حجز أجرته عن الأعمال والخدمات الخصوصية التي يكون مستخدما بها على ألا يحجز أكثر من ربعها”.

23- تنص المادة(72/2) على أن” لا يجوز لدائرة التنفيذ تبليغ ورقة الحجز إلا إذا أودع طالب الحجز خزانة الدائرة مبلغا

كافيا لأداء رسم محضر التقرير بما في الذمة ويؤشر بالإيداع على أصل التبليغ وصورته”.

24- من مقابلة مع القاضي رائد عساف، مرجع سابق.

25- بيع السلم هو” كالبيع بالإيجاب والقبول يعني إذا قال البائع أسلمتك ألف قرش على مائة كيل حنطة وقبل الآخر انعقد

السلم إلى شهر حيث لم يذكر الأصل”. ويكون صحيحا في الأشياء التي تقبل التعيين بالقدر والوصف كالجودة والخسة

اللتين يكون ضبطهما بخلاف ما لا يمكن كالدبس والفحم. راجع المواد 387،386،381،380 من مجلة الأحكام العدلية.

26- النمر، أمينة: مرجع سابق ص 160

27- الكيلاني، أسامة: مرجع سابق، ص 338

28- النمر، أمينة: مرجع سابق ص 160

29- مرقس، سليمان: التأمينات العينية في التقنين المدني الجديد، الطبعة الثانية، دار النشر

. للجامعات المصرية، بدون ذكر بلد نشر، 1959، ص 53-54.

30- جميعي، عبد الباسط، الفزايرى، آمال: مرجع سابق، ص 173

31- راتب، علي محمد وآخرون: قضاء الأمور المستعجلة، الجزء الثاني، بدون طبعة، بدون ذكر دار نشر، بدون ذكر بلد

. نشر، بدون ذكر سنة نشر، ص 1049

32- تنص الفقرة الثانية من المادة ( 114 ) على أن” لقاضي التنفيذ سواء من تلقاء نفسه أو بناء على طلب من الدائن الحاجز أن يكلف أحدا من مأموري الحجز أو غيرهم من موظفي دائرة التنفيذ حصاد المحصولات وجني الثمار وبيعها”. أما الفقرة الثالثة من نفس المادة فتنص على أن” تباع الثمار والمحصولات بالمزايدة أو بأي طريقة أخرى يأذن بها قاضي التنفيذ ويودع الثمن في خزينة دائرة التنفيذ”.

33- زغلول، إسكندر سعد: قاضي التنفيذ علما وعملا، بدون طبعة، دار الفكر العربي، بدون ذكر بلد نشر، 1974

. ص 375

34- عبد الفتاح، عزمي: نظام قاضي التنفيذ في القانون المصري والمقارن، بدون طبعة، دار النهضة العربية، القاهرة،

. 1978 ، ص 515

35- تنص المادة(114/4)على أن”على دائرة التنفيذ ألا تعيق الوصل إلى الأموال غير المنقولة من قبل المستأجر أو الدائن المضمون بحقوق على المحصول في المال غير المنقول لأهداف رعاية أو حصاد المحصول”.

36- جميعي، عبد الباسط، الفزايرى، آمال: مرجع سابق، ص 172- 173 الكيلاني، أسامة: مرجع سابق، ص340.

37- تنص المادة ( 115 )على أن” 1- إذا لم يكن المال غير المنقول مؤجرا اعتبر المدين حارسا عليه إلى أن يتم بيعه ما لم يقرر قاضي التنفيذ عزله من الحراسة أو تحديد سلطاته عليها. 2- للمدين الساكن في العقار أن يبقى ساكنا فيه دون أجرة إلى أن يتم البيع وعليه إخلاؤه فور تمام البيع”.

38- عبد الرحمن، فايز أحمد: التنفيذ الجبري في المواد المدنية والتجارية في التشريع الليبي، بدون . طبعة، دار المطبوعات الجامعية، الإسكندرية، 2006، ص 544

39- من قانون التنفيذ الفلسطيني التي تنص على أن” إذا / عمر، نبيل إسماعيل: مرجع سابق، ص 330 . أنظر المادة (

كان المال غير المنقول المحجوز مؤجرا اعتبرت الأجرة المستحقة عن المدة التالية لوضع اليد محجوزة تحت يد المستأجر

وذلك بمجرد تكليفه من دائرة التنفيذ بعدم دفعها للمدين”. كذلك المادة ( 407 ) من قانون المرافعات المصري.

40- الزيادي، إسماعيل إبراهيم: مرجع سابق، ص 219

41- النمر، أمينة: مرجع سابق، ص 156

42- تنص المادة ( 1046 ) من القانون المدني المصري على أن” 1- لا تكون المخالصة بالأجرة مقدما لمدة لا تزيد على ثلاث سنوات ولا الحوالة بها كذلك نافذة في حق الدائن المرتهن إلا إذا كانت ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية. 2- أما إذا كانت المخالصة أو الحوالة لمدة تزيد على ثلاث سنوات فإنها لا تكون نافذة في حق الدائن المرتهن ما لم تكن مسجلة قبل قيد الرهن، وإلا خفضت المدة إلى ثلاث سنوات مع مراعاة الحكم الوارد في الفقرة السابقة”.

43- أبو الوفا، أحمد: مرجع سابق، ص 665- 666.

44- سيف، رمزي: قواعد تنفيذ الأحكام والعقود الرسمية في قانون المرافعات الجديد، الطبعة

. الثانية، دار نشر الثقافة، الإسكندرية، 1952، ص 315

45- مرقس، سليمان: مرجع سابق، ص146 – 147.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : الآثار القانونية للحجز على أموال المدين غير المنقولة