المبادئ القانونية التي تحكم عقود الإيجار طويلة الأجل في دبي

إعادة نشر بواسطة محاماة نت

يحتفظ المالك بملكية المباني المؤجرة، ويحق للمالك أيضًا استرداد المباني المؤجرة التي لم تتم تسوية أمرها بسبب عدم دفع الإيجار.

Al Tamimi & Company
تتألف الحيازة الايجارية من حق الانتفاع، والذي يعني الحق في التمتع باستخدام المباني المؤجرة ومزاياها، دون تدميرها أو إتلافها. ويقوم المالك بتسليم حق الملكية هذا إلى المستأجر مقابل دفع الإيجار المحدد.

 

 

 

للحصول على استشارة مجانية

تفضل الى رقم مكافحة الابتزاز

 

 

ويحتفظ اﻟﻣﺎﻟك بملكية اﻟﻣﺑﺎﻧﻲ المؤجرة، وﯾﺟب ﻋﻟﯽ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺗﺳﻟﯾمها إﻟﯽ اﻟﻣﺎﻟك ﻓﻲ نهاية ﻓﺗرة اﻹﯾﺟﺎر. ويحق للمالك أيضًا استرداد المباني المؤجرة التي لم تتم تسوية أمرها بسبب عدم دفع الإيجار.

ويتم تسليم العقار للمالك في حالة مناسبة، حيث أن حق الاستئجار يجب أن يمنح المالك استثمارًا آمنًا بدلاً من المخاطرة. في الوقت نفسه، فإن الحيازة الإيجارية مفيدة للمستأجر ، لأنها تضمن له حق الانتفاع بالممتلكات التي لا يتمتع بالقدرة المالية على تملكها.

وبالنظر إلى الفوائد التي توفرها الحيازة الإيجارية للمالك والمستأجر، فإنها تستخدم عادة كوسيلة لتنظيم عملية تمويل وحيازة الممتلكات بشكل قانوني، حيث يمكن تكييفها وتعديلها ليتم من خلالها منح المستأجر ملكية المباني المؤجرة خلال أو في نهاية مدة الإيجار.

لذلك، فإنه بالإضافة إلى استخدامها في الحصول على حقوق الانتفاع بالمباني خلال عقد الإيجار، يمكن أن تصبح الحيازة الإيجارية وسيلة للحصول على حق الملكية. وهذا من شأنه أن يوفر الأمان للمالك، في حين يتمكن المستأجر بسهولة من الحصول على حق الملكية في المباني المؤجرة.

ويُعرف هذا الإجراء باسم “نهاية الحيازة الإيجارية بالتملك”، وتُستخدَم في بعض المعاملات المالية التي تقوم بها البنوك والمؤسسات المالية الإسلامية.

وقد أدت عقود الإيجار طويلة الأجل التي تنتهي بالملكية إلى ظهور قضايا وأمور غامضة فيما يتعلق بجوهرها القانوني، لاسيما فيما يتعلق بعواقب الإنهاء وما يترتب عليه. ففي حالة اعتبار هذا النوع من العقود بمثابة عقد إيجار،

هل يحتفظ المالك بالأموال المدفوعة مقابل التمتع بالمباني، على أساس أن عقد الإيجار هو عقد زمني،

وأن الأطراف لا تعود إلى المراكز التي شغلتها قبل ذلك العقد؟،

أم أن العقد ينبغي أن يتم اعتباره عقد بيع، في حالة إنهائه، وهو ما من شأنه أن يعيد الأطراف إلى مراكزها الأصلية، وبالتالي يستعيد المستأجر بموجبه الأموال المدفوعة؟.

المطالبة

تناولت محكمة التمييز في دبي في حكم صدر مؤخرًا (التمييز رقم 178-182 / 2015 الملكية) الجوهر القانوني لعقد إيجار طويل الأجل ينتهي بالملكية.

كانت خلفية القضية هي أن أطراف النزاع قد دخلت في عقد إيجار طويل الأجل (حق الانتفاع المؤجل)، للحصول على قطعة أرض، مقابل دفع مبلغ محدد. تم تسجيل عقد الإيجار في السجل العقاري المؤقت في دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

وادعى الُمدّعِى صاحب المطالبة (“المالك”) أن الُمدّعَى عليه (“المستأجر”) انتهك العقد بالكامل، بعد أن فشل في تنفيذ أعمال البناء الُمتفق عليها. وأصبح من المستحيل إكمال تلك الأعمال بحلول الموعد النهائي التعاقدي

وادعى المالك كذلك أن المستأجر لم يقم بالدفع المتفق عليه، ولم يدفع رسوم تسجيل العقد لدى السجل العقاري المؤقت. وقدم المستأجر مطالبة مضادة تسعى لاستعادة المركز الأصلي الذي كان موجودًا قبل أن يتم التعاقد، واسترداد الأموال المدفوعة إلى المالك.

المحكمة الابتدائية

أمرت المحكمة الابتدائية بإنهاء العقد بسبب خرق المستأجر، واستعادة الوضع الأصلي من خلال قيام المالك بإعادة جميع المبالغ التي دفعها المستأجر.

محكمة الاستئناف

استأنف المالك، ورَدّت محكمة الاستئناف استئنافه، وأيدت الحكم الأساسي.

محكمة النقض

طعن المالك أمام محكمة التمييز على أساس أن محكمة الاستئناف أخطأت في معاملة عقد الإيجار طويل الأجل كعقد بيع، بينما كان واضحًا صراحة من جميع شروطه أن الطرفين دخلا في علاقة بين مالك ومستأجر، وأن مبلغ الإيجار وشروط عقد الإيجار محددة في أماكن مختلفة من العقد. وأكد أنه لا ينبغي أن تكون محكمة الاستئناف قد تاهت عن المعنى البسيط للعقد، ولم يكن ينبغي عليها وصفه بأنه عقد بيع وشراء، خلافًا للحقائق. وطالب المالك المحكمة بإنفاذ بنود خرق العقد وإنهائه.

وشدد المالك على أن عقد الإيجار هو عقد مستمر، مما يعني أن المالك سيحتفظ بالإيجار للفترة التي انقضت قبل إبطال العقد أو إنهائه، نظرًا لالتزام المستأجر بإعادة حق الانتفاع الذي كان يتمتع به في المباني المؤجرة خلال تلك الفترة.

بعبارة أخرى، فإن الآثار التي نتجت عن العقد قبل الإبطال أو الإنهاء انتهت، لأن هذا الإبطال أو الإنهاء له تأثير محتمل فقط، أو عواقب على المستقبل. ويعود ذلك إلى أن عقد الإيجار هو عقد زمني محدد المدة، وقائم على أساس الوقت، حيث يكون الوقت فيه جوهريًا، دون أن يكون له أثر رجعي. وبالتالي لا يمكن استرجاع المدفوعات التي قدمها المستأجر في أداء التزامه، وتظل الآثار التي تم إنتاجها قبل الإنهاء.

ورأت محكمة التمييز أن محكمة الموضوع لديها السلطة التقديرية لوصف العقود وتحديد نية الأطراف. ويتم وصف العقد من خلال الرجوع إلى الوقائع والأدلة وشروط الاتفاقية التي تقوم عليها المطالبة. ووفقًا لشروط الاتفاقية، فإن الأطراف تعتزم الدخول في عقد شراء، يقوم المستأجر بموجبه بشراء قطعة أرض، مقابل سعر يدفعه على أقساط شهرية.

وينص العقد على أنه يجب تسليم القطعة للمستأجر بعد دفع الثمن بالكامل. ووجدت محكمة التمييز أن هذا يتعارض بوضوح مع طبيعة الحيازة الإيجارية، حيث لا يكون الإيجار مُستحقًا إلا في مقابل منح المستأجر تمويلاً دورياً للأماكن المؤجرة. ومع ذلك، أشارت محكمة التمييز إلى أن المستأجر خرق العقد بعدم دفع الأقساط المستحقة، على الرغم من تسجيل المالك للعقد باسم المستأجر.

الخلاصة

لذلك، اعتبرت محكمة التمييز في دبي الموافقة على عقد إيجار ينتهي بالملكية باعتباره عقد بيع، وليس عقد إيجار صارم. وبناء عليه، طبقت المحكمة الآثار القانونية المترتبة على عقد البيع، بما في ذلك آثار الإنهاء، بحيث أعيد الطرفان إلى المواقع التي كانا يشغلانها قبل العقد، وتم إعادة أي مبالغ مدفوعة.

بقلم ايمان أحمد علام – [email protected] – مركز دبي المالي العالمي

ومحمد أبو صقر – [email protected] – مركز دبي المالي العالمي

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : أهم المبادئ القانونية التي تحكم عقد الإيجار طويل الأمد – الإمارات