هل يمكن اعتبار اتحاد الملاك في الملكية المشتركة بمثابة جمعية؟
دة سعاد الزروالي/ أستاذة باحثة
تعد الملكية المشتركة فضاء جبريا للتعايش الجماعي بين مجموع الملاك المشتركين،وقد أوجد المشرع مجموعة من الآليات القانونية والتداولية والتنفيذية لتسييرها ،إذ أحدث مؤسسة اتحاد الملاك[1] المشتركين بقوة القانون ،حيث جاء في المادة 13 من القانون 00-18 بتاريخ 3 أكتوبر 2002[2] والمتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية على أن اتحاد الملاك “ينشأ بقوة القانون بين جميع الملاك المشتركين في ملكية عقارات مقسمة إلى شقق وطبقات ومحلات…” فهو يمثل جميع الملاك المشتركين ويتمتع بالشخصية المعنوية[3] والاستقلال المالي،ولعل الهدف الأساسي من ذلك هو الحفاظ على العقار وإدارة الأجزاء المشتركة و تحقيق مصالح خاصة للأشخاص المكونين لها مرتبطة بتدبير الملكية المشتركة.
وهكذا يتوجب على جميع الملاك المشتركين خلق اتحاد للملاك يكون فيه المالك عضوا بقوة القانون، على اعتبار أن المالك المشترك يصبح مالكا على الشياع بصورة جبرية للأجزاء المشتركة ، ثم أن ازدواجية حقوقه في الملكية المشتركة، المتمثلة أساسا في ملكيته الفردية لجزئه المفرز وملكيته الشائعة للأجزاء المشتركة، هي التي تقرر انتسابه إلى اتحاد الملاك[4]، وفي هذا الإطار تنص مقتضيات المادة 14 من القانون 18.00 على أنه: “يكون كل مالك مشترك عضوا في اتحاد الملاك بقوة القانون، ويتعين عليه المشاركة في أعمال الاتحاد ولاسيما في القرارات التي يتخذها الجمع العام بالتصويت.” فالعضوية في اتحاد الملاك تعد لصيقة بكل مالك مشترك لا تزاح عنه إلا إذا فوت محله للغير[5].
ويطرح هنا تساؤل حول مدى اعتبار اتحاد الملاك بمثابة جمعية،لوقوع لبس وخلط بينهما في الحياة العملية من قبل العديد من الملاك وأيضا وكلاء الاتحاد الذين يعتبرون اتحاد الملاك جمعية خاضعة لقانون تأسيس الجمعيات.
حسب الفصل 1 من ظهير 15 نونبر1958[6] المتعلق بالجمعيات فالجمعية:” هي اتفاق لتحقيق تعاون مستمر بين شخصين أو عـدة أشخاص لاستخدام معلوماتهم أو نشاطهم لغاية غير توزيع الأرباح بينهم”. فالجمعية هي إطار للتعاون بين الأشخاص لتحقيق أهداف معينة مشروعة لا يندرج في إطارها جني الأرباح. وتخضع من حيث شروط صحتها للقواعد العامة للالتزامات والعقود.
وبرجوعنا للمادة 13 من القانون 00- 18 المذكورة سلفا نجدها تنص على أن اتحاد الملاك يتكون من مجموعة من الملاك المشتركين ويكون الغرض من إحداثه هو تسيير العقار المشترك عن طريق مساهمات الملاك المشتركين، وبالتالي فهو لا يتوخى تحقيق الأرباح وإنما إدارة الملكية المشتركة،من هذا المنطلق يمكن اعتبار اتحاد الملاك بمثابة جمعية غرضها وهدفها الأساسي هو تدبير الأجزاء المشتركة وصيانتها.إذ وصفه بعض الفقه المصري[7] بأنه عبارة عن جمعية من جميع ملاك الطبقات والشقق في البناء الواحد.
كما أن كلا المؤسستين تتوفران وجوبا على ميثاق أساسي يتضمن مجموعة من القواعد والضوابط التي تنظمهما، وهو ما يصطلح عليه بالنظام الأساسي أو الضابط في الملكية المشتركة والمنصوص عليه في المادتين 8و9 من قانون 18.00 اللتين تبينان الغرض المعدة له أجزاء العقار، وضوابط تسيير اتحاد الملاك وإدارة الأجزاء المشتركة وعقد الجمع العام وتعيين وكيل الاتحاد.
وأيضا ما يسمى بالقانون الأساسي أو الداخلي في مجال الجمعيات والمنصوص عليه في الفصل 5 من ظهير 1958 سالف الذكر،إذ يشمل تسمية الجمعية والهدف من إنشائها ومقرها والقواعد المنظمة لتسييرها وانتخاب الأعضاء والعضوية والمساهمات…
إلا أنه رغم أوجه الشبه هاته،فإنه ثمة اختلافات تميز اتحاد الملاك عن الجمعية تبرز في النقط التالية:
-التأسيس:
طبقا لمقتضيات الفصل الثاني من ظهير 1958 الخاص بالجمعيات والذي ينص على أنه ” يجوز تأسيس جمعيات الأشخاص بكل حرية ودون سابق إذن بشرط أن تراعى في ذلك مقتضيات الفصل5″ .
وبالرجوع إلى مقتضيات الفصل 5[8]، نجده قد نص بصيغة الوجوب على أن تقدم كل جمعية تصريحا إلى مقر السلطة الإدارية المحلية الكائن به مقر الجمعية مباشرة أو بواسطة عون قضائي يسلم عنه وصل مؤقت مختوم ومؤرخ في الحال. كما تنص الفقرة الثانية من هذا الفصل على ما يلي:”… وعند استيفاء التصريح للإجراءات المنصوص عليها في الفقرة اللاحقة يسلم الوصل وجوبا داخل اجل أقصاه 60 يوما وفي حالة عدم تسليمه داخل هذا الأجل جاز للجمعية أن تمارس نشاطها وفق الأهداف المسطرة في قوانينها”.
وهذا يعني أن المشرع المغربي اعتمد في نظام تأسيس الجمعيات على نظام التصريح و الذي يقابله نظام الترخيص الذي يعتبر نظاما تحكميا يحد من طبيعة الحق في تأسيس الجمعيات، ونظام التصريح يعني أن تقدم الجمعية مباشرة أو بواسطة مفوض قضائي إلى السلطة المحلية ملف تأسيسها وفق الشروط المذكورة أعلاه، تسلم عنه فورا وصلا مختوما ومؤرخا في الحال، ووصلا نهائيا داخل اجل ستين يوما على الأكثر و إلا أمكن للجمعية أن تمارس نشاطها. إن نظام التصريح في هذه الحالة يقتضي من الناحية القانونية أن يقوم المصرح بإشعار السلطة أو الإدارة بنية تأسيس لجمعية وإخبارها ليس إلا، دونما توقف نشاطه على قرار إيجابي أو سلبي صادر عن هذه الأخيرة.
الشيء الذي يفيد أن الجمعية تصبح قائمة الذات بمجرد استيفاء شكليات التصريح ،علما أن الوصل المؤقت أو النهائي ليس واقعة منشئة للجمعية، لكن غيابه يطرح عدة عراقيل تحول دون قيام الجمعية بنشاطها بشكل عادي.
أما اتحاد الملاك فهو ينشأ بقوة القانون دون حاجة إلى إيداع تصريح لدى السلطات المختصة،إذ ينعقد الجمع العام التأسيسي بمبادرة من أحد أو أكثر الملاك المشتركين،حيث يتولى في أول اجتماع له وضع نظام الملكية المشتركة إن لم يكن موجودا أو تعديله عند الاقتضاء،وكذا يقوم هذا الجمع التأسيسي بانتخاب الجهاز المسير للعقار المشترك،وذلك حسبما هو مقرر في المادة 16 من قانون 18.00.
وبذلك يعطي هذا الجمع الانطلاقة عن تأسيس اتحاد الملاك و يكون بمثابة شهادة ميلاد له تخول له اكتسابه للصلاحيات المخولة له قانونا من خلال تمتعه بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي وإدارته للملكية المشتركة.
وفي المادة 13 من مشروع قانون 106.12 المعدل لقانون 18.00 فإنه بمجرد تقييد أول تفويت بشأن الملكية المشتركة،يعلن عن نشأة اتحاد الملاك.
هذا وقد أفرزت الممارسة العملية لبعض وكلاء اتحاد الملاك تعاملهم مع اتحاد الملاك على أساس أنه جمعية خاضعة لظهير 1958 سالف الذكر،إذ يطلبون من السلطة المحلية تسليمهم وصولات عن إيداع ملف تأسيس اتحاد الملاك، بعلة أن بعض الإدارات والمؤسسات تطالبهم بالوصل ، كبريد المغرب أو الأبناك خاصة عند اعتزامهم فتح حساب بنكي في اسم الاتحاد، بل مازاد في الأمر ارتباكا هو الدليل الصادر عن وزارة الإسكان والتعمير والتنمية المجالية والمعنون ب”دليل وكيل اتحاد الملاك المشتركين”[9] الذي يقرر أنه بتعين على وكيل الاتحاد تقديم تصريح لدى السلطة المحلية المختصة والحصول على وصل مؤقت[10]، والحال أن هذا الاتحاد يسري عليه قانون خاص وهو قانون 18.00، وبالتالي يتم الخلط بين النصيين القانونيين مما يضر بتدبير الملكية المشتركة,ولتدارك ذلك نص مشروع قانون 106.12 المعدل لقانون 18.00 في الفقرة الأخيرة من المادة 19 على أنه عند تعيين الأجهزة المسيرة للملكية المشتركة يتم تبليغ السلطة المحلية بذلك،يعني مجرد إخبار فقط ،لتجاوز ضرورة حضور ممثل السلطة لأشغال الجمع العام وإيداع تصريح بالتأسيس، وبالتالي تفادي التعامل مع الاتحاد على أساس أنه جمعية .
-العضوية:
إن الانتماء للجمعية يقوم على الحرية في الانخراط،فكل شخص يجوز له الانضمام للجمعية،كما أنه لا يمكن إجبار أي شخص على العضوية في جمعية معينة ،و يحق لأي عضو في الجمعية الانسحاب متى شاء طبقا لمقتضيات الفصل 4 من قانون تأسيس الجمعيات خاصة عندما تكون الجمعية لم تؤسس لمدة معينة،فضلا على أنه يمكن أن ينص القانون الأساسي للجمعية على مقتصيات تحدد كيفية سحب العضوية لكل من قد يسيء للجمعية.
أما في اتحاد الملاك فيكون الانتماء إليه إلزاميا وبقوة القانون ولا يسوغ الانسحاب منه ،إلا إذا تصرف المالك المشترك في حصته المفرزة في العقار المشترك تصرفا ناقلا للملكية. فقد نصت المادة 14 من قانون 18.00 أن كل مالك مشترك يعتبر عضوا بقوة القانون في الاتحاد من أجل الحفاظ على العقار وإدارة الأجزاء المشتركة[11]، هذه الصفة هي صفة ملازمة له لا يمكن حرمانه منها لأي سبب كان، كما أنها لا تزول عنه إلا إذا فوت محله للغير لكنه غير ملزم بحضور أشغال الاتحاد، لأن العضوية ليست هدفا في حد ذاتها، وإنما هي مجرد وسيلة يتعين على كل واحد من الملاك المشتركين أن يستغلها للمساهمة في تنظيم الحياة الجماعية في إطار العقار المشترك، وذلك عن طريق المشاركة الفعالة في أشغال الجموع العامة، ومناقشة القرارات المتخذة والتصويت عليها والترشيح لعضوية مكتب الجمع العام أو مجلس الاتحاد أو لشغل منصب وكيل الاتحاد … فبدون هذا لا يمكن تدبير المصالح الجماعية ولا معالجة المشاكل اليومية التي قد تعرقل إدارة العقار المشتركة الملكية[12].هذا فضلا على أن الانضمام لاتحاد الملاك يقتصر على الملاك المشتركين فقط،أي أصحاب الحصص المفرزة في العقار المشترك،ويمكن في حالة تعدد عدة مالكين على جزء مفرز تعيين من يمثلهم في أشغال الجمع العام كما قررته الفقرة الأخيرة من المادة 14 من قانون 18.00.
-الغرض:
إن الغرض أو الغاية التي من أجلها تحدث الجمعية تتمثل أساسا في التعاون بين أعضائها ومنخرطيها وكل شركائها لتحقيق أهداف غير توزيع الأرباح،وقد تكون هاته الأهداف اجتماعية أو ثقافية أو رياضية أو مهنية أو حرفية أو تعليمية أو سياسية،شريطة ألا تتنافى مع القوانين أو الآداب العامة أو ماسة بثوابت الأمة أي بالدين الإسلامي أو الوحدة الوطنية للتراب الوطني أو بالنظام الملكي أو تدعو لكافة أشكال التمييز ،ويحدد الغرض من إنشاء الجمعية في قانونها الأساسي ولا يجوز لها الانحراف عن هدا النشاط أو تغييره تحت طائلة الحل القضائي ومساءلة المسير جنائيا بغرامة تتراوح بين 1200درهم و5000درهم.
أما الهدف من خلق اتحاد الملاك وإضفاء الشخصية المعنوية عليه وتمتيعه بالاستقلال المالي فيدور حول تدبير الأجزاء المشتركة للعقار وتسييرها والحفاظ عليها والتقاضي لصالح الملكية المشتركة ولو ضد أحد الملاك المشتركين،وبالتالي لا يمكن تصور غاية أخرى غير هاته من وراء إنشاء اتحاد الملاك،إلا أنه يمكن للملاك المشتركين خلق جمعية ثقافية أو رياضية أو اجتماعية فيما بينهم في إطار تدعيم علاقات حسن الجوار وتكريس ثقافة التعايش الجماعي.
الانقضاء أو الحل:
فيما يخص الجمعية، يعتبر الحل تصرفا قانونيا يؤدي إلى إعدامها ويضع حدا لوجودها القانوني و يمكن أن يتخذ هذا الإجراء أحد الصيغ القانونية التالية:
+الحل الإرادي: وهو الذي يكون بإرادة الأشخاص وغالبا ما يتم التنصيص عليه في صلب القانون الأساسي أو الداخلي للجمعية، ولا شيء يمنع من الاتفاق عليه ضمن وثيقة من الوثائق التي تثبت ذلك.
+الحل الإداري: وهو إجراء يعدم الجمعية بموجب قرار إداري صادر عن السلطات الإدارية الموكول لها أمر ذلك بموجب القوانين المنظمة للجمعيات ويكون في غالب على شكل نص تنظيمي في صيغة مرسوم كما هو الحال بالنسبة لحالة واحدة في ظل ظهير تأسيس الجمعيات المغربي ذكرها الفصل 29 وهي الجمعيات أو الهيئات الموجودة بحكم الواقعة وهي التي:
1-قد تحرض على قيام مظاهرات مسلحة في الشارع
2-قد تكتسي من حيث الشكل النظام العسكري أو الشبيه به صبغة فئات الكفاح أو الفرق المسلحة الخصوصية
3-قد تهدف إلى المس بوحدة التراب الوطني أو الاستيلاء على مقاليد الحكم بالقوة أو الاعتداء على النظام الملكي للدولة.
الحل القضائي: وهو إجراء صادر عن السلطات القضائية يضع حدا للوجود القانوني للجمعية وهو النظام المعمول به في المغرب كقاعدة عامة بالنسبة للجمعيات بموجب الفصلين 7و 39من قانون تأسيس الجمعيات.
أما بالنسبة للحالات التي يصرح فيها بحل الجمعية لوقوعها تحت طائلة الأحكام المقررة للبطلان وهي عموما الحالات المشار إليها ضمن أحكام الفصل الثالث المتعلق بحالات البطلان بالنسبة للجمعيات العادية[13] مع الأخذ بعين الاعتبار لحالات أخرى تكتسي أهمية خاصة وهي:
· حالة الجمعية الأجنبية المنصوص عليها في الفصل 27والمتعلقة بمخالفة هذه الأخيرة إما لمقتضيات الفصول 14و23و25 أو لمساس نشاطها بالأمن العمومي.
· حالة تلقي الجمعية لمساعدات أجنبية وعدم قيامها بالتصريح بذلك للأمانة العامة داخل الأجل المقرر قانونا وقد نص عليها الفصل 32 مكرر.
.الحالة المنصوص عليها في الفصل 36مكرر من القانون سالف الذكر،والمتعلقة بقيام الجمعية بنشاط غير نشاطها المقرر قي قانونها الأساسي.
أما الجهة صاحبة الاختصاص في تقرير الحل القضائي فهي المحكمة الابتدائية بالنسبة لجميع الحالات المذكورة (الفصلين 7 و39من قانون تأسيس الجمعيات)،ما عدا فئات الكفاح والفرق المسلحة الخصوصية التي يكون حلها من اختصاص السلطة الإدارية بموجب مرسوم،وهذا ما سارت عليه محكمة الاستئناف الإدارية بمراكش في قرارها عدد 159 الصادر بتاريخ 10/7/2007[14]،إذ أكدت فيه أن القضاء هو المرجع الوحيد لإعلان حالة البطلان وتقرير حل الجمعيات المخالفة للقانون.
-أما بالنسبة لاتحاد الملاك، فإن انقضائه أو حله يكون بإحدى هاتين الوسيلتين:
+ تهدم العقار المشترك تهدما كليا أي اندثار الأجزاء المفرزة والمشتركة وعدم رغبة الملاك المشتركين في إعادة بنائه،حيث يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية، طبقا للمادة 59 من قانون 18.00 ،وبناء على طلب من ذوي الحقوق شطب الرسوم العقارية الخاصة بالأجزاء المفرزة وتقييد الرسم العقاري الأصلي الخاص بالأجزاء المشتركة في اسم كافة الملاك بحسب النسب المبينة في نظام الملكية المشتركة،فهنا يتم الانتقال من حالة الملكية المشتركة إلى حالة الملكية الشائعة.
+ ملكية شخص واحد لجميع الأجزاء المفرزة،حيث اعتبرت المادة 57 من قانون 18.00،أنه بتقييد الرسم العقاري الأصلي في اسم الشخص المالك الجديد لمجموع الحصص المفرزة ينقضي اتحاد الملاك،وتضم الرسوم العقارية الخاصة بهذه الأجزاء إلى الرسم العقاري الأصلي.
الهوامش
[1] – اتحاد الملاك في ظهير 16/11/1946 كان يصطلح عليه تارة “بنقابة الملكية المشتركة” وتارة أخرى “جمعية الملاك المشتركين” – انظر في ذلك: لوي مارصيل بوماري –نظام الملكية المشتركة في العقارات المقسمة إلى شقق،ترجمة إدريس ملين-وزارة العدل.المعهد الوطني للدراسات القضائية،ط1990- ص 134
[2] – الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1-02-298 المؤرخ في 25 رجب 1423هجرية موافق 03أكتوبر 2002 والمنشور في الجريدة الرسمية عدد 5054 بتاريخ 7 نونبر 2002.
[3] – يعرف القانون الشخص بأنه كل كائن قادر على اكتساب الحقوق والالتزام بالواجبات. وهو على نوعين: شخص طبيعي أو ذاتي أي الفرد العادي، وشخص معنوي أو اعتباري.
والشخص المعنوي هو مجموعة من الأفراد يسعون لتحقيق هدف معين، أو مجموعة من الأموال تخصص لتحقيق غاية محددة يمنحها المشرع شخصية قانونية مستقلة ومتميزة عن الأفراد الذين يؤلفونها أو يسيرون نشاطها.
وينقسم الشخص المعنوي إلى شخص معنوي خاص يخضع لأحكام القانون الخاص كالشركات والجمعيات، وإلى شخص معنوي عام يخضع للقانون العام كالدولة والجماعات المحلية والمؤسسات العمومية.
في الموضوع راجع ما يلي: * خالد عبد الله عيد: ” مدخل لدراسة القانون : نظرية الحق – الجزء الثاني – ص 198 * عبد الحق عقلة: ” القانون الإداري” الجزء الأول – المبادئ الأساسية لدراسة القانون والعلم الإداريين – دار القلم – السنة 2002- ص145.
[4] – عبيد التيجاني “حقوق وواجبات المالك في ملكية الطبقات” مقال منشور بسجل دراسات قانونية عدد 5. كلية الحقوق صفاقس- تونس – 1997ص 136 .
[5] – عبد الحق صافي ، الملكية المشتركة للعمارات والدور المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات (شرح لنصوص ظهير 3 أكتوبر 2002)، الطبعة الأولى، 1426ه/2005م – ص 94.
[6] – ظهير شريف رقم 1.58.376 الصادر في 15/11/1958 يضبط بموجبه حق تأسيس الجمعيات كما نم تعديله وتتميمه بالقانون رقم 75.00 بتاريخ 5/7/2002.ج.ر عدد 5046 بتاريخ 10/10/2002.
[7] – عبد الحميد الشواربي، اتحاد الملاك،مطبعة منشأة المعارف الاسكندرية،بدون تاريخ الطبعة،ص40
[8] – تم تعديل الفصل 5 بموجب القانون رقم 07.09 ظهير شريف رقم 39-09 -1صادر في 18/2/2009
مادة فريدة :يغير ويتمم الفصل 5 من الظهير الشريف رقم 376-58-1 الصادر في 15(نوفمبر 1958 ( بتنظيم حق تأسيس الجمعيات كما تم تغييره وتتميمه كالتالي :
“الفصل 5 : يجب أن تقدم كل جمعية تصريحا ………………………………………………………….. وعند استيفاء التصريح ………………………………………………………………….. ويتضمن التصريح ما يلي : – اسم الجمعية وأهدافها ؛ – لائحة بالأسماء الشخصية ……………………………………………………………. ؛ – الصفة التي يمثلونها …………………………………………………………………. ؛ – صورا من بطائقهم الوطنية أو بطائق الإقامة بالنسبة للأجانب ؛ – مقر الجمعية ؛ – عدد ومقار ما أحدثته الجمعية من فروع …………………………………………………. يمكن للسلطات العمومية التي تتلقى التصريح بتأسيس الجمعيات إجراء الأبحاث والحصول على البطاقة رقم 2 من السجل العدلي للمعنيين بالأمر. وتضاف إلى التصريح المشار إليه في الفقرة الأولى من هذا الفصل القوانين الأساسية …………..”
[9] – للاطلاع على هذا الدليل،التفضل بزيارة الرابط التالي: http://www.mhu.gov.ma/Nouvelles%20publications/Guide%20du%20Syndic%20de%20Copropriété%20(ar).pdf
[10] – انظر الصفحة 22و38 من الدليل المذكور
([11])- في نفس السياق نصت الفقرة الأولى من المادة 7 من ظهير 16 نونبر 1946 الملغى على ما يلي:
“جميع حالات الملكية المشتركة للعقار المقسم إلى طبقات أو شقق يوجد مختلف الملاك بصورة إلزامية بقوة القانون مجتمعين في اتحاد يكون الممثل الشرعي للجماعة…”.
([12])- عبد الحق صافي: م. س. ط: 2005. ص: 94.
[13] -الفصل 3(غير بمقتضى القانون75.00 ):”كل جمعية تؤسس لغاية أو لهدف غير مشروع يتنافى مع القوانين أو الآداب العامة أو قد تهدف إلى المس بالدين الإسلامي أو بوحدة التراب الوطني أو بالنظام الملكي أو تدعو إلى كافة أشكال التمييز تكون باطلة.”
[14] – قرار منشور بمنشورات مجلة الحقوق المغربية-العمل القضائي في المنازعات الإدارية،الجزء الأول،مطبعة الأمنية الرباط-2010-ص280
اترك تعليقاً