موقف القانون من قيام المستأجر باجراء تعديلات وتحسينات في العين المؤجرة .

* تنص المادة 592 من القانون المدني على أنه:

“1- إذا أوجد المُستأجر في العين المُؤجرة بناءً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار، ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك.

2- فإذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته، كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها، وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العقار من هذه الإزالة إن كان للتعويض مقتض.

 

 

 

للحصول على استشارة مجانية

تفضل الى رقم مكافحة الابتزاز

 

 

3- فإذا اختار المؤجر أن يحتفظ بهذه التحسينات في مقابل رد إحدى القيمتين المتقدم ذكرهما، جاز للمحكمة أن تنظره إلى أجل للوفاء بها”.

حالة إيجاد بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات بعلم المُؤجر وموافقته:

* من المُقرر في قضاء النقض أنه: “إذا رخص للمستأجر بإنشاء “مبان” على سطح المكان المؤجر فإن هذه الإنشاءات لا تعتبر خارجة عن نطاق العين المؤجرة بل داخلة فيها ويجري عليها أحكام القانون الخاصة بالبناء الذي يحدثه المستأجر في العين المؤجرة ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك. ولا يلزم لخضوع البناء الجديد لتلك الأحكام أن تكون قد حددت له أجرة مستقلة بالإضافة إلى الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار إذ أن تحديد هذه الأجرة ليس شرطاً لانطباق أحكام القانون في هذا الخصوص ولا يوجد ما يمنع من أن يعفى المستأجر من أية أجرة إضافية عند انتفاعه بالبناء الذي أحدثه هذا المستأجر على نفقته وتكون في هذه الحالة الأجرة المتفق عليها أصلاً في العقد هي المقابل لانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة شاملة هذا البناء المستجد”. (الطعن رقم 148 لسنة 32 قضائية – جلسة 26/5/1966. المصدر: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الخامس – الطبعة الخامسة 2001 القاهرة – بند 383 – القاعدة رقم 1 – صـ 750).

فإذا أقام المستأجر البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات بإذن المؤجر دون أن يتفق معه على مصيرها، ولم يبد المؤجر عند انتهاء الإيجار رغبته في استبقاء هذه الإنشاءات فإنه يكون للمستأجر حق إزالتها باعتبارها مملوكة له مع إعادة المكان المُؤجر إلى الحالة التي كان عليها وقت التعاقد. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – نفس الموضع – صـ 752).

ويجوز الاتفاق بين المتعاقدين على أن يحتفظ المؤجر بما يقيمه المستأجر في العين من بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات عند انتهاء الإيجار بدون مقابل، أو نظير مقابل معين، أو يحتفظ بها نظير قيمتها التي يقدرها أهل الخبرة. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – نفس الموضع – صـ 749).

ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: “متى كان الواقع في الدعوى هو أن المؤجر قد صرح للمستأجر بأن يقيم على نفقته بناء فوق العين المؤجرة على أن يلتزم بأداء عوايد المباني التي تربط على هذا البناء المستجد وسكت الطرفان عن بيان مصير هذه المنشآت فإن ملكيتها تكون للمستأجر طوال مدة الإجارة ولا تؤول إلى المؤجر إلا عند انتهاء عقد الإيجار ذلك أن حق المؤجر بالنسبة لتلك المنشآت لا يتحدد إلا بالنظر إلى حالة العقار المؤجر في هذا الوقت ويحق للمستأجر أن يزيلها قبل انتهاء عقد الإيجار بشرط أن يعيد العين المؤجرة إلى حالتها الأصلية بينما يمتنع على المؤجر في هذا الفرض طلب إزالة هذه المنشآت . ولا يصح الاحتجاج بأن أحكام الالتصاق المقررة في القانون المدني تقضى باعتبار المؤجر مالكاً للبناء من وقت إنشائه إذ أن ترخيص المؤجر للمستأجر في إقامة البناء على نفقة هذا المستأجر مع التزام الأخير بدفع الضريبة العقارية عن هذا البناء – وهى مما يلتزم به أصلاً المالك – ودون اتفاق على مصير هذا البناء ذلك يتضمن قبول المؤجر تأجيل إعمال أحكام الالتصاق حتى ينتهي عقد الإيجار وهى أحكام لا تتعلق بالنظام العام ويجوز لذلك الاتفاق على تعديلها”. (الطعن رقم 148 لسنة 32 قضائية – جلسة 26/5/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 1251 – فقرة 1).

حالة إيجاد بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات بدون علم المُؤجر أو رغم معارضته:

* إذا أوجد المستأجر بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات في العين المؤجرة دون علم المؤجر، أو بعلمه مع اعتراضه عليها، أو يكون قد أوجدها رغم حظر المؤجر عليه صراحة إيجادها ودون أن يأذن له بعد هذا الحظر، فإن المؤجر يخير بين أمرين:

الأول: طلب إزالة البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات.

الثاني: استبقاء البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات.

فإذا اختار المؤجر الطلب الأول وهو إزالة ما أقامه المستأجر، وجب على الأخير إزالته وكان عليه أن يعيد العين المؤجرة إلى الحالة التي كانت عليها عند التسليم، فإن قصر المستأجر في ذلك، كان للمؤجر استصدار ترخيص من القضاء في القيام به على نفقة المستأجر.

وإذا ترتب على الإزالة ضرر بالمؤجر، التزم المستأجر بتعويضه.

أما إذا أختار المؤجر الطلب الثاني وهو استبقاء البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات، فإنه ليس له أن يستبقى منها إلا ما التصق بالعقار المؤجر وأصبح جزءاً لا ينفصل عنه. أما إذا كان ما أقامه المستأجر لا يزال يحتفظ بذاتيته يمكن فصله من العقار المؤجر دون تلف، كجهاز تدفئة مثلاً، كان للمستأجر أن ينزعه من العقار دون أن يكون للمؤجر الحق في طلب استبقائه.

وفي حالة طلب الاستبقاء يكون على المؤجر رد إحدى القيمتين الواردتين بالفقرة الأولى من المادة، قيمة ما أنفقه المستأجر في هذه المنشآت أو ما زاد في قيمة العقار – كالشأن في الحالة الثانية. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – البند 385 – صـ 755).

ملكية البناء أو الغراس وغير ذلك من التحسينات أثناء الإيجار:

1- في حالة اشتراط المؤجر على المستأجر أن يبقى البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات في العين المؤجرة نظير تعويض أو بدون تعويض:

في هذه الحالة يكون البناء أو الغراس أو التحسينات الأخرى، مملوكة للمؤجر منذ إقامتها، ولا يكون للمستأجر بالنسبة لها إلا حق شخصي يخوله الانتفاع بها طوال انتفاعه بالعين المؤجرة، فلا يكون المستأجر مالكاً لها في أي وقت.

وإذا لم يتفق الطرفان على أجرة إضافية للغراس أو البناء أو غير ذلك من التحسينات، فإن الأجرة المتفق عليها أصلاً في عقد الإيجار هي مقابل انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة شاملة الغراس أو البناء أو غير ذلك من التحسينات. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – بند 391 – صـ 765).

2- في حالة تعليق مصير البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات على مشيئة المؤجر:

إذا كان مصير البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات معلقاً على مشيئة المؤجر إن أراد استبقائها وإن أراد إزالتها، فإن البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات تكون مملوكة للمؤجر معلقة على شرط واقف هو إظهار رغبته في الإبقاء عليها. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – بند 393 – صـ 768).

متى يطلب المؤجر الإزالة:

* إذا كان للمؤجر الخيار في طلب الإزالة، فإن الإزالة لا تكون مستحقة ولا يجوز طلبها إلا عند انتهاء العقد ووجوب رد العين بالحالة التي كانت عليها وقت تسليمها للمستأجر. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – بند 386 – صـ 757).

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “مصلحة المؤجر في طلب إزالتها لا تثور إلا عند انقضاء الإيجار حيث يلتزم المستأجر برد العين بالحالة التي تسلمها”. (الطعن رقم 243 لسنة 31 قضائية – جلسة 14/6/1966. المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – نفس الموضع).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: “ومن ثم يلتزم المؤجر بأن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في المنشآت أو ما زاد في قيمة العقار بسبب هذه المنشآت”. (الطعن رقم 148 لسنة 32 قضائية – جلسة 26/5/1966).

وتوجد ملاحظتان هنا: الأولى – أن التزام المستأجر بإزالة التحسينات التي أقامها في العين المؤجرة بعد انقضاء وانتهاء عقد الإيجار ينبغي عليه (قانوناً) تنفيذه عيناً، ولا يجوز المطالبة بالتنفيذ بمقابل (عن طريق التعويض أو ما يسميه موظفي هيئة الأوقاف بـ: “رد الحالة”) إلا إذا استحال التنفيذ العيني على النحو الذي رسمه القانون وفي التوقيت الذي حدده القانون.

والثانية – أنه لا يجوز (قانوناً) الجمع بين طلب “رد الحالة” الذي يستند إلى مطالبة المؤجر بإزالة التحسينات، وبين “زيادة مقابل الانتفاع” الذي يستند إلى مطالبة المؤجر باستبقاء تلك التحسينات.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : موقف القانون من قيام المستأجر باجراء تعديلات وتحسينات في العين المؤجرة