ملكية المستأجر للجدك، وهذا شرط قضائي اشترطته محكمة النقض، وهو يتكون من شقين.. الأول: أن يكون المتصرف مستأجرا للعين وليس مالكاً لها؛ والثاني: أن يكون مستأجر العين مالكاً للجدك.

ملكية المستأجر للجدك، وهذا شرط قضائي اشترطته محكمة النقض، وهو يتكون من شقين..
الأول: أن يكون المتصرف مستأجرا للعين وليس مالكاً لها؛ والثاني: أن يكون مستأجر العين مالكاً للجدك.

شروط بيع الجدك:
شروط صحة عقد بيع الجدك سبعة شروط هي:
[ 1 ] وقوع البيع على متجر أو مصنع (المادة 594/2 مدني).
[ 2 ] توافر حالة الضرورة الملجئة للتصرف (المادة 594/2 مدني).
[ 3 ] تقديم التأمينات الكافية لحماية حقوق مالك العقار (المادة 594/2 مدني).
[ 4 ] انتفاء الضرر في حق المؤجر (المادة 594/2 مدني).
[ 5 ] ضرورة أخطار المالك بثمن المبيع (المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981).
[ 6 ] مزاولة نفس النشاط السابق (وعدم تغيير النشاط شرط تطلبته محكمة النقض).
[ 7 ] ملكية المستأجر للجدك (وهذا شرط قضائي اشترطته محكمة النقض، وهو يتكون من شقين..
الأول: أن يكون المتصرف مستأجرا للعين وليس مالكاً لها؛
والثاني: أن يكون مستأجر العين مالكاً للجدك).
وفي خصوص هذا الشرط السابع (الأخير)، فقد تواتر قضاء محكمة النقض على أن:
(1) – “مفاد نص الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني أنه: يلزم أن يكون هناك متجر مملوك لشخص، ومقام على عقار مملوك لشخص آخر، و يكون مالك المتجر مستأجراً لهذا العقار، وممنوعاً – في عقد الإيجار – من التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار، مما مفاده وجوب أن يكون المستأجر هو مالك الجدك وليس أحداً سواه وهو الذى تتحقق في شأنه الضرورة التي تقتضى بيعه. وإذ كان الثابت في الدعوى أن عقد بيع الصيدلية صدر من المطعون عليه الثاني ومن زوجته المرخصة الصيدلية باسمها، وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن الصيدلية ليست مملوكة للمطعون عليه الثاني المستأجر، وكان الحكم المطعون فيه قد التفت عن هذا الدفاع وعن بيان من المالك للمحل التجاري، وما إذا كان المطعون عليه الثاني المستأجر هو المالك له أم لا، رغم أنه دفاع جوهري من شأنه لو صح أن يتغير وجه الرأي في الدعوى، فإنه يكون قاصر التسبيب”.
(نقض مدني، في الطعن رقم 757 لسنة 42 قضائية – جلسة 23/6/1976م مجموعة المكتب الفني – السنة 27 – صـ 1405 – فقرة 5).

(2) – “إذ كان النص في الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني على أنه: “ومع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر، واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار …”، يدل على أن المشرع أجاز التجاوز عن الشرط المانع، وأباح للمستأجر التنازل عن الإيجار على خلافه متى كان الشيء المؤجر عقاراً مملوكاً لشخص وأنشأ فيه المستأجر محلاً تجارياً سواء كان متجراً أو مصنعاً، بشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذى كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع. وكان ما أورده الحكم المطعون فيه ينطوي على خطأ في تطبيق القانون، ذلك أنه عول في اعتبار العين المؤجرة – وهي محل حلاقة – من قبيل المتجر الذى يباح التنازل عن إيجاره على أن مشتريه أستغله في تاريخ لاحق على البيع في ممارسة عمل تجارى، مع أن العبرة في التعرف على طبيعة المحل المبيع إنما يكون وقت البيع لا بعده. لما كان ذلك، وكان الحكم قد تحجب عن بحث ما إذا كانت المستأجرة تمارس نشاطاً تجارياً في المحل عند إبرام البيع، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون علاوة على القصور في التسبيب”.
(نقض مدني، في الطعن رقم 467 لسنة 43 قضائية – جلسة 16/3/1977م مجموعة المكتب الفني – السنة 28 – صـ 693 – فقرة 1).

(3) – “إذ كان يشترط لأعمال حكم المادة 594/2 من القانون المدني أن يكون متجر أو مصنع مملوك لشخص، ومقام على عقار مملوك لشخص آخر، ويكون مالك المتجر مستأجراً لهذا العقار، وممنوعا – في عقد الإيجار – من التأجير من الباطن أو من التنازل عن الإيجار. وكان المتجر في معنى المادة المشار إليها – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يشمل جميع العناصر من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية معنوية في وقت معاً. ويتوقف تحديد العناصر التي لا غنى عنها لوجود المحل التجاري على نوع التجارة التي يزاولها المحل، وهذا التحديد متروك لقاضى الموضوع متى كان استخلاصه سائغاً. لما كان ذلك، وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه استند في قضائه على أن الصيدلية المتنازل عنها لم يكن لها وجود ولم تزاول نشاطها منذ إبرام عقد الإيجار وحتى حصول التنازل استخلاصاً من أقوال شاهدي المطعون عليها الأولى واستناداً إلى قصر الفترة الفاصلة بين إبرام العقد وبين حصول التنازل إذ لم تتجاوز تسعة عشر يوماً، وإن الإعداد لإنشاء صيدلية يستغرق وقتاً أطول خاصة، وأن مفهوم عقد التنازل ذاته إن رخصة إنشاء الصيدلية لما تصدر بعد وكان هذا الاستخلاص سائغاً وله سنده من الأوراق، فإن النعي عليه بأن الصيدلية كانت معدة إعداداً كاملاً عند التأخير أخذاً بتحقيقات الجنحة أو أقوال شاهدي الطاعن لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً في تقدير الأدلة وفي حق المحكمة في استنباط الواقع منها”.
(نقض مدني، في الطعن رقم 655 لسنة 43 قضائية – جلسة 14/12/1977م مجموعة المكتب الفني – السنة 28 – صـ 1784 – فقرة 3).

(4) – “إذ كان القانون المدني قد أباح في المادة 594/2 منه، للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار لغيره بالرغم من وجود الشرط المانع وبالرغم من عدم تنازل المؤجر عن هذا الشرط صراحة أو ضمناً، في حالة بيع المصنع أو المتجر، إذا توافرت شروط معينة، فلازم ذلك أن يكون المستأجر البائع هو مالك المتجر أو المصنع باعتبار أن جوهر البيع هو نقل ملكية شيء أو حق مالي آخر مقابل ثمن نقدى، ولما كان المتجر في معنى المادة المذكورة يشمل المقومات المعنوية كما يشمل العناصر المادية ومنها المهمات كآلات المصنع والأثاث التجاري، ولئن كانت المقومات المعنوية هي عماد فكرته إلا أن ذلك لا يعنى إهدار العناصر المادية إذ لا يقوم المتجر إلا بتوافر بعض العناصر المعنوية التي توائم طبيعة التجارة أو الصناعة إلى جانب أحد العناصر المادية التي لا غنى عنها لوجود المحل التجاري، وإذ كان عنصر الاتصال بالعملاء هو محور العناصر المعنوية وأهمها، بحيث يترتب على غيبته انتفاء فكرة المتجر ذاتها، فإن عنصر المهمات المتمثل في آلات المصنع أو في الأثاث التجاري الذى أنشئ بالمكان المؤجر لتهيئته لمباشرة الأعمال التجارية به، هو ركيزة العناصر المادية، بحيث يستعصى قيام المتجر مع تخلف هذا العنصر، إذ بانتفائه يضحى المكان المؤجر خالياً كما أن عدم ملكية المستأجر له مع تواجده، يجعل بيعه للمحل وارداً على غير متجر في مفهوم المادة 594/2 مدني. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه هو الذى أنشأ الأثاث التجاري بالمحل المؤجر بمنقولاته إلى المطعون ضده الأول كما أثبت بالعقد المحرر بينهما، وكان مؤدى ذلك أن المستأجر لا يملك ذلك الأثاث وهو ركيزة العناصر المادية الذى يتعين توافره إلى جانب بعض العناصر المعنوية لقيام المتجر، وقد التفت الحكم المطعون فيه عن الرد على هذا الدفاع رغم أنه دفاع جوهري إذ من شأنه لو صح لتغير به وجه الرأي في الدعوى، وانتهى إلى رفض دعوى الإخلاء استناداً إلى توافر شروط بيع المحل التجاري، فإنه يكون إلى جانب خطئه في تطبيق القانون قد شابه قصور في التسبيب بما يوجب نقضه”.
(نقض مدني، في الطعن رقم 1421 لسنة 49 قضائية – جلسة 27/11/1985م مجموع المكتب الفني – السنة 36 – صـ 1049 – فقرة 1).

(5) – “يدل نص المادة 594/2 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع أباح للمستأجر التنازل عن الإيجار بالمخالفة للشرط المانع له من ذلك، إذا كان (المستأجر) قد أنشأ في العقار المُؤجر متجراً أو مصنعاً، بشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذى كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع، والعبرة في ذلك هي بحقيقة الواقع وليس بما أثبت بعد البيع، أو بما أفصح عنه في عقد الإيجار غرضاً للاستعمال، بمعنى أن العين إذا أجرت لإقامة متجر أو مصنع فيها وقعد المستأجر عن ذلك و استعملها في غرض مخالف، فليس له أن يبيعها جدكاً متذرعاً بما أثبت بعقد الإيجار غرضاً للاستعمال، كما أنه إذا أنشأ المستأجر متجراً أو مصنعاً بالعين خلافاً لغرض الاستعمال المتفق عليه، فإن ذلك لا يحول دون بيعها جدكاً متى توافرت الشروط المنصوص عليها في المادة 594/2 من القانون المدني، وليس من بينها أن يتفق غرض الاستعمال الوارد بالعقد مع النشاط الذى يمارس في العين وقت بيعها جدكاً”.
(نقض مدني في الطعن رقم 1004 لسنة 49 قضائية – جلسة 27/12/1984م مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 2258 – فقرة 1).

هذه أوضح وأصرح الأحكام المثبتة للشرط السابع من شروط بيع الجدك، وإلا فإن هناك الكثير جداً، وإن كان أقل وضوحاً، ولكنه مبني على أساس تلك القاعدة المقررة بنص المادة 594/2 من القانون المدني.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،
الأستاذ/ أشرف رشوان المحامي بالنقض
إعادة نشر بواسطة محاماة نت

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : ما هي شروط بيع الجدك في القانون المصري ؟