رقم محامي إماراتي خبير بكافة جوانب القانون – دبي
أقوى محامي مختص في النزاعات الإيجارية – دبي
The best lawyer in rent issues
وكافة القضايا الأخرى

 

يشكل الاستئجار بديل مناسب لما يكلفه شراء عقار من عناء وتكلفة مادية، ولأن الإمارات هي دولة جاذبة للعمالة الأجنبية، ومن ثم الحاجة للإقامة ومن ثم البحث عن السكن مناسب، ولمّا كان الاستمرار في العمل غير مضمون حيث أن العقود المبرمة بين العمال وأصحاب العمل غالباً ما تكون عقود وقتية، وهو ما يعني صعوبة تملك عقار في الدولة، لعدم ضمان البقاء في الدولة لأكثر من دة العقد، ومن ثم استئجارعقار يكون هو الحل الأفضل من خلال عقد يبرمه المستأجر مع المؤجر متضمناً لشروط معينة، ولكن كما هو الحال في في أي عقد له طرفان تظهر له مشاكله وصعوباته القانونية، وهو ما جعل المشرع الإماراتي يتناول هذه المسألة بشي من التفصيل وحدد حقوق كل طرف وما عليه من التزامات

ولأن المنازعات العقارية والإيجارية منها خصوصاً معقدة وفهمها ليس بالسهل اليسير بل يحتاج معه لمتخصص قانوني، يفهم كيفية صياغة العقد باحترافية فيحفظ حقوق موكله، ويفهم إجراءات التقاضي في حالة النزاع أو جور الطرف الآخر عليه
ومن جانبنا نقدم لكم أجدر محامي بهذا النوع من القضايا، ليساعدكم في إعداد عقود إيجار دقيقة، يمكمك أن تتواصل معه من خلال النافذة الرئيسية لـ “منصة محاماة نت”.

وننتقل هنا للحالات التي يحق للمؤجر أن يجبر المستأجر على إخلاء العين المؤجرة كما نصت عليه المادة 25 (1):

  موضوع هام للقراءة :  رقم هيئة الابتزاز

1-في حالة لم يدفع المستأجر الإيجارلمدة تصل لثلاثين يوم من إشعار المؤجر بالدفع، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
2-إذا قام المستأجر بتأجير العين من الباطن بدون موافقة المؤجر.

3-وفي حالة أن وافق المستأجر لآخرين على استخدام العين محل الإيجار في نشاط غير مشروع.

4-إذا كانت العين المؤجرة محل تجاري ولم يشغله المستأجر لمدة 30 يوم متواصلة أو 90 يوم متقطعة، ما لم يتفق الأأطراف على غير ذلك.

5-في حالة غيّر المستأجر في العقار أشيءا مما قد يعرضه للخطر، ويستحيل معه إعادته لحالته السابقة، وإذا أهمل عن عمد فلم يتخذ التدابير الاحتياطية وهو ما سبب ضرر بالغ بالعقار، أو أن يسمح للغير بالإضرار بالعقار.

6-كما يحق للمؤجر إجبار المستأجر على الإخلاء في حالة تم استخدام العقار في غرض آ خر مخالف لما تم التعاقد عليه ويخالف كذلك اللوائح التنظيمية الخاصة بتخطيط وبناء واستخدام الأراضي.

7-في حالة كان العقار على وشك الانهيار، ويكون ذلك من خلال إثبات حالة مدعم بتقرير فني.

8-إذا لم يراعي المستأجر الشروط المنصوص عليها في العقد خلال ثلاثين يوم من وقت أن أشعره المؤجر بضررة الالتزام بها.

متى يحق للمؤجر إنهاء عقد الإيجار ولا يجدد العقد بعد انتهاء مدته ؟

نجد أن المشرع قد حدد هذه الحالات في المادة 25(2) كما يلي:

1-في حالة كان المؤجر يرغب في هدم العقار أو يعيد بنائه، أو أياً كان شكل الاستفادة ومعه التراخيص اللازمة لذلك.

2-أو إذا كان العقار بحاجة إلى إصلاح، أو صيانة ولا يمكن استكمال الإصلاح مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة، ويكون المؤجر قد حصل على تقريري فني من بلدية دبي يفيد هذا.

3-كما يجوز للمؤجر عدم التجديد للمستأجر في حالة رغب في الاستفادة من العين المؤجرة استفادة شخصية أو لأحد أقربائه من الدرجة الأولى.

4- إذا كان المؤجر يريد بيع العقار المؤجر.
ولكن ينبغي هنا على المؤجر أ يقوم بإشعار المستأجر بسبب الإخلاء قبل 12 شهر قبل إجراء الإخلاء، ويتم الإشعار من خلال كاتب العدل أو من خلال بريد مسجل.

هل يحق للمؤجر بعد أن أخلى العين المؤجرة من المستأجر أن يقوم بتأجيرها لآخرين؟
نجد أن المشرع قد تطرق لهذه النقطة من خلال المادة 26، حيث نص على أنه لا يجوز للمؤجر أن يؤجر العقار لآخر لمدة سنتين على الأقل بالنسبة للعقارات السكنية، ولمدة 3 سنوات في حالة العقارات غير السكنية.

وفي حالة قام المؤجر بعكس ذلك، فيكون من حق المستأجر السابق التقدم إلى مركز تسوية المنازعات الإيجارية وطلب الحصول على تعويض بسبب إخلائه للعقار

تسجيل عقود الإيجار إلزامية حسب القانون
يتعين تسجيل العقار بعد إبرام عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر، وذلك في الجهة المخولة بذلك بداخل كل إمارة كما يلي..

فنجد في إمارة أبوظبي: يكون على المؤجر أن يقوم بتوثيق عقد الإيجار في نظام توثيق من خلال موقع الكتروني خاص ببلدية أبوظبي، أو من خلال زيارة مركز خدمة العملاء في المقر الرئيسي لبلدية أبوظبي أو أحد المراكز التابعة لها.
ومن ثم يتم احتساب 3% من قيمة العقد وتقسيمها على 12 شهر، وتستحق القيمة ضمن فاتورة المياه والكهرباء الشهرية التي يقوم بدفعها المستأجر.

أما في إمارة دبي: فيتعين على المؤجر أن يقوم بتسجيل عقد الإيجار في نظام إيجاري والذي يتبع دائرة الأراضي والأملاك، ويكون على المستأجر أن يدفع رسوم السكن إلى بلدية دبي، والتي يتم احتسابها على أساس 5% من رسوم الإيجار السنوي. وتُضاف رسوم السكن إلى الفواتير الشهرية للكهرباء والمياه.

وبالنسبة لإمارة الشارقة: يتم تسجيل عقود الإيجار لدى بلدية الشارقة.
.

ملحوظة: القانون الإماراتي ينص على أن عقد الإيجار لا ينتهي بالإرادة المنفردة، ولكن لابد من تراضي الطرفين على الإنهاء وحسب أحكام القانون المنظم للإيجارات، فالعقد ساري طول المدة المنصوص عليها في العقد.

نصائحنا لكل مؤجر في دبي
• عليك أن تفهم جيدا مقصد المشرع من المادة 25 التي تشرح حقوقه ومتى يحق له إخلاء العين المؤجرة أو زيادة الإيجار.

• يجب أن تكون بنود عقد الإيجار غير مبهمة ويضم كل الشروط التي تضمن حقه .

نصائحنا لكل مستأجر في دبي
• يتعين عليك دفع الإيجار في الوقت المنصوص عليه في العقد ، وحاول أن تكون هناك علاقة جيدة تربطك بالمؤجر.

• عليك أن تنتبه للمدة المتبقية في العقد ومتى يتم تجديده، وفي حالة أرسل لك المؤجر إشعار فيجب أن تلتزم بالمدة المتاحة لك للإخلاء منذ تاريخ هذا الإشعار.

• يجب أن تكون نصوص العقد مفهومة وواضحة بالنسبة لك لا لبس فيها ، لتعرف ما هي حقوق وما يقع عليك من التزامات، واحرص على تسجيل العقد لدى نظام إيجاري بمجرد إبرامه.

 

وفي النهاية: إذا كنت طرف في عقد إيجار ووقع عليك ظلم ، يمكنك التواصل مع مكتبنا لتقديم استشارتك وسبتواصل معك محامينا في الإمارات.
فكان هدف مكتبنا الأساسي حين تم إنشائه، هو تحقيق العدالة، ومن أجل هذا الهدف سيرنا على منهج خاص بنا في التعامل مع القضايا والاستشارات التي تعرض علينا، فنحرص على تحقيق الرضا لدى أطراف النزاع والوصول للتسوية الودية أولاً قبل اللجوء للمحاكم، فإن لم نصل لحل يرضي الأطراف فحينها نلجأ للمحكمة، فنسعى دائما على تقديم الدعم القانوني الكامل لعملائنا، من أجل تحقيق أفضل النتائج والمكاسب لهم، فما يهمنا هو كسب ثقة العميل ورضائه.

بل إن هدف مكتبنا الأول هو خلق مجتمع واعي بما له من حقوق وما يكفله له القانون من حماية، وما يقع عليه بالتبادل من التزامات نحو هذا المجتمع وأفراده ، فحاولنا من خلال التشاور والحوار الطويل مع عملائنا وتقديم الخدمات القانونية التي يحتاجونها ومن خلال صفحتنا القانونية “محاماة نت” بث هذا الوعي في عقل كل فرد في المجتمع، فلا يكون ضحية جهل نفسه هو بالقانون.

وسوم | محامي إماراتي | محامي عقارات | منازعات عقارية | منازعات إيجارية أفضل محامي | الشارقة | دبي | أبو ظبي | الفجيرة | عجمان | رأس الخيمة | أم القيوين | عقد إيجاي | علاقة المؤجر بالمستأجر |