تفاصيل ومعلومات قانونية حول المنازعات العقارية

المنازعات العقارية

السندات المثبتة للملكية العقارية

ـ إن الشهر ركن أساسي في العقد المنصب على العقار ولا تنتقل الملكية العقارية إلا به و لا يقبل شهر السند إلا إذا كان سندا رسميا وعليه فان الملكية العقارية لا تنتقل إلا بشروط التالية:
ـ الرسمية :كل عقد محرر من طرف موظف عمومي او ضابط مختص بتحرير العقود .
ـ الشهر : في المحافظة العقارية .
ـ احترام مبدأ الأثر الضافي : فلا يمكن شهر عقد رسمي والتصرف في ملكية عقارية إلا إذا كانت هذه الملكية العقارية لها سند رسمي مشهر من قبل وهو ما نصت عليه المادة 88من المرسوم 76\63 ” لا يمكن القيام بأي إجراء للإشهار في المحافظة العقارية في حالة عدم وجود إشهار مسبق أو مقارن للعقد أو القرار القضائي أو لشهادة الانتقال عن طريق الوفاة يثبت حق التصرف أو صاحب الحق الأخير وذلك مع مراعاة أحكام المادة 89من هذا المرسوم.
ويستثنى من هذه القاعدة الحالات التالية :
1ـ عند الإجراء الأولي الخاص بشهر الحقوق العقارية في السجل العقاري والذي يتم طبقا للمواد من 8 إلى 18من هذا المرسوم إي عند القيد الأول والذي يكون قد تم طبقا لإجراءات المسح المنصوص عليها في هذا المرسوم ففي هذه الحالة قد نص الواضع في المادة 10 من هذا المرسوم على انه ينبغي على كل مالك أو حائز أن يسلم للإدارة جدولا من اجل تثبيت ملكيته على العقار المراد شهره والذي لم يشهر من قبل .
2ـ عندما يكون حق المتصرف أو صاحب الحق الأخير ناتجا عن سند اكتسب تاريخا قبل أول جانفي سنة1971.
شرح:مفهوم المتصرف أو صاحب الحق الأخير : هو الشخص الذي يكون حقه قد تم تحويله او تعديله او تثبيته أو ترتيب حقوق عينية عليه أو انقضائه بموجب لإجراء الذي طلب الإشهار لأجله.
وعليه فمن المفروض أن الأراضي التي تم مسحها فان الملكية ثابتة بموجب الدفتر العقاري المسلم من قبل المحافظ العقاري ولا يمكن التمسك بالملكية العقارية بموجب سندات أخرى غي الدفتر العقاري وهذا طبقا للمادة 33 من المرسوم رقم 74\73.
الاراضي التي لم يتم مسحها:
إن السندات التي تثبت الملكية العقارية في الأراضي التي لم يتم مسحه هي كالتالي:
1}ـ العقد ألتوثيقي:
ينصب العقد ألتوثيقي على التصرفات الناقلة للملكية العقارية أو المنصبة على حقوق عينية عقارية وامتيازات و رهون عقارية ويحرر من قبل الموثق وعليه فان هذه العقود لا تثير إشكالات غير انه لابد من التأكد من توفر ما نصت عليه المادة 324مكرر4من القانون المدني ولاسيما انه لا يمكن التعامل في ملك الغير غير أن هناك عقد يثير إشكالات هو عقد الشهرة .
عقد الشهرة : المادة الأولى من المرسوم 83\352أنه يمكن لكل حائز لعقار حيازة مستمرة وغير متنازع فيها أن يطلب من الموثق المختص إقليميا إعداد عقد شهرة يتضمن الاعتراف بالملكية العقارية وعلى الراغب أن يقدم الحالة المدنية له والمخطط والشهادات المكتوبة وكل المعلومات الأزمة لتبيان طبيعة الملكية وموقعها مع تصريح شرفي بالحيازة المستمرة الغير المتنازع فيها .
وبعد ذلك يلتمس الموثق من رئيس المجلس الشعبي البلدي ونائب مدير الشؤون العقارية وأملاك الدولة في الولاية تحديد وضعية العقار القانونية وعلى هاذين الآخرين أن يقدما التماساتهما في اجل 4 أشهر تبدأ من تاريخ تقدم الموثق بالطلب.
ـ ثم بعد هذه الالتماسات ينشر الموثق إعلان طلب إعداد عقد شهرة عن طريق اللصق بالبلدية مدة 4 أشهر والنشر في الصحافة الوطنية و الجهوية قصد إثارة الاعتراضات المحتملة من قبل الغير ويكون النشر على حساب المعني الطالب.
ـ بعد نهاية الآجال المنصوص عليها من اجل إثارة الاعتراضات ولم يتقد أي معارض لهذا العقد يقوم الموثق بإعداد عقد الشهرة والمتضمن الاعتراف بالملكية العقارية باسم الطالب دون تأخر أم و إذا وقعت اعتراضات فان الموثق يحيل الأطراف أمام القضاء المختص بالنزاع .
ـ وفي حالة إعداد عقد الشهرة يقوم الموثق بإيداع العقد لدى المحافظة العقارية من اجل شهره ونشره .
الأملاك التي لا ينصب عليها عقد الشهرة: إن هذا العقد ينصب فقط على أراضي الملك والتي لم تمسح فقط .وعليه فان :
الأراضي التي تم مسحها ـ الأملاك الوطنية ـ أراضي الاحتياطات العقارية ـ أملاك البلدية والولاية ـ الأراضي التي لها عقود مشهرة ـ أراضي الوقف ـ أراضي العرش.

إبطال عقد الشهرة :

مهمة القاضي : متى تم إعداد عقد شهرة في الأراضي التي يمنع إعداد عقد شهرة عليها فعليه أن يبطل هذا العقد .
ـ متى مرت مواعيد الاعتراضات هل يجوز للمعارض رفع دعوى يطالب بها ببطلان عقد الشهرة ؟. ـ المحكمة العليا في اجتهاد سابق لها حكمت بتحصن العقد من البطلان متى مرت مدة 4 أشهر ولم تقدم أية اعتراضات عنه لكنها تراجعت في اجتهاد لها واعتبرت أن الاعتراض مقبول ويمكن الطعن في عقد الشهرة رغم مرور المواعيد لأن هذا العقد مجرد عقد تقريري غير أن تقادم دعوى البطلان تخضع لمواعيد التقادم المنصوص عليها بالمادة 102 من القانون المدني ( 10 سنوات بالنسبة لأطرافه و15 سنة بالنسبة للغير).
القاضي المختص بالنزاع: يثور الإشكال عندما تكون البلدية أو مدير أملاك الدولة أو الولاية طرفا في النزاع حول عقد الشهرة فالقضاء الإداري بموجب المعيار العضوي يرى أن الاختصاص يرجع إلى القاضي الإداري وذلك لوجود طرف يحكمه القانون العام إما القضاء العادي فيتمسك بالاختصاص حتى ولو كانت الإدارة التي طعنت في صحة العقد وان عقد الشهرة لا يصدر عن هيئة إدارية ولا يشكل قرارا إداريا أو عقدا إداريا وان القاضي الإداري غير مؤهل لمراقبة مدى صحة العقود الإدارية .
إلغاء عقد الشهرة: بموجب مرسوم 07\02 الجريدة عدد ابحث عن المرسوم15.
ـ العقد الإداري: لكي تكون هذه العقود ناقلة للملكية ونافذة في مواجهة الغير يجب أن تكون محررة في شكل رسمي ومن طرف مدير أملاك الدولة بصفته موثق الدولة والجماعات المحلية أو الموثق وليحتج به في مواجهة الغير يجب إشهاره لدى المحافظة العقارية كما يجب أن يكون النقل للملكية صادر عن مالكه فلا يجوز للبلدية التنازل عن أملاك الدولة و إلا اعتبر العقد من العدم و أي تصرف صادر عن البلدية في الأملاك العقارية دون ألجوء إلى الوكالة العقارية يعتبر تصرف باطلا المادة 73 من ق التوجيه العقاري .

ـ شهادة الحيازة :

المادة 39 من ق التوجيه العقاري نصت على إمكانية تسليم سند حيازي من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا لكل حائز لعقار حيازة علنية هادئة غير متقطعة ولا يشوبها نزاع أو شبهة بمفهوم المادة 823 من القانون المدني.
شروط تسليم هذه الحيازة:
ـ أن يكون العقار محل الحيازة ملكا خاصا أي لا يدخل ضمن الأملاك العمومية أو الخاصة أو ملك الجماعات المحلية .
ـ أن لا تكون لهذه العقارات عقود محررة ومن باب اولى العقود المشهرة .
ـ أن تكون العقارات محل الحيازة غير ممسوحة.
المرسوم 91\254عدد36 نظم المادة 39 من قانون ألتوجبه العقاري :وحدد إجراءات وشروط تسليم شهادة الحيازة كالتالي:
ـ لا يقبل الطلب إلا إذا كانت الحيازة ممارسة وفقا للمادة 413من قانون الإجراءات المدنية غير أن المادة 39 من ق التوجيه العقاري اشترط أن تكون الحيازة ممارسة وفقا للمادة 823من القانون المدني وعليه فان مدة الحيازة وفقا للمرسوم تكون سنة على الأقل.
ـ أن تكون الأرض غير ممسوحة وليست لها عقود محررة .
ـ يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي بالتأكد من ملكية الأرض للبلدية كما يقوم بالتماسات من مدير أملاك الدولة لتحديد الوضع القانوني للأرض محل الطلب.
ـ يقوم البلدية بعملية النشر عن طريق اللصق وللمعترضين الحق في اجل شهرين وعند الاعتراض يوجه الأطراف إلى التقاضي .
ـ وعند عدم وجود أي اعتراضات يقوم رئيس البلدية بإعداد محضر خلال 8 أيام الموالية لانتهاء مدة شهرين يعاين فيه انعدام الاعتراضات ويحرر شهادة الحيازة وفق النموذج المحدد بهذا المرسوم.
ـ يسلم رئيس البلدية شهادة الحيازة للطالب بعد انتهاء إجراءات التسجيل والشهر.
ـ في حالة وفاة صاحب الشهادة للورثة خلال مدة سنة من الوفاة أن يطلبوا شهادة الحيازة باسمهم وعليه تعد شهادة حيازة بفريضة وتسلم ليهم بعد تسجيلها وشهرها
الحقوق المترتبة عن منح شهادة الحيازة :
ان شهادة الحيازة تمنح لصاحبها حق الانتفاع والاستغلال مع بعض التصرفات التي منعها القانون المدني.إلا على المالك ماعدا الهبة و الإرث ولوصية والبيع والوقف والمبادلة وهي كل التصرفات الناقلة للملكية مما بجدر القول أن شهادة الحيازة لا تنقل الملكية .
لكي ترتب الشهادة أثارها القانونية يجب أن تكون مسجلة ومشهرة كما أن هذه الشهادة لا يجوز التنازل عنها إلا بالوفاة تنتقل إلى الورثة بموجب فريضة وتسجيل جديد وشهر جديد خلال سنة و إلا ألغيت الشهادة بوفاة صاحبها بموجب المادة 42من ق التوجيه العقاري .
ـ إن شهادة الحيازة شهادة اسمية لا يجوز بيعها.
ـ إن تسليم شهادة الحيازة لا يغير من وضعية العقار القانوني أي لا ترتب الملكية للحائز على الشهادة غير انه يمكن للحائز أن يكون رهنا عقاريا صحيحا من الدرجة الأولى لفائدة هيئات القرض كضمان للقرض المتوسط المدى أو الطويل لكن لا يمكن إن يترتب عن المطالبة بالعقار من طرف الغير نقض رهن العقار أو كل التصرفات القانونية التي طرأت عليه وهذا عكس المادة 884 من القانون المدني التي تشترط إن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون و أهلا لتصرف فيه .
ـ يصبح الحائز واضع يد بسند:المادة 14 من المرسوم التنفيذي 19\254نصت على انه يجوز للحائز أو الحائزين عند انقضاء الأجل القانوني المحدد في هذا المجال أثارة مدة الحيازة المشار إليها في الشهادة للاحتجاج بالتقادم المكسب كما ا ن ق التوجيه العقاري بنص على أن الوضعية القانونية للعقارات المعنية بشهادة الحيازة تصفى في إطار المسح وهذا مطابق للمادة 831\2 من القانون المدني لان طلب شهادة الحيازة ونشرها وتسجيلها وشهرها يعتبر إنكارا ساطعا في مواجهة الكل ومن يدعى خلاف حيازة الطالب للشهادة .
ـ يمكن للحائز الحصول على رخصة البناء ورخصة التجزئة في العقار محل شهادة الحيازة وهذا خلافا للمادة 50 من قانون التهيئة والتعمير التي نصت على ان الحصول على حق البناء مرتبط بملكية الأرض وان رخصة التجزئة لا تسلم إلا للماك أو بترخيص منه .

ـ ثانيا:المنازعات .

تنتج عن منح شهادة الحيازة عدة منازعات .

ـ ظهور مدعى كمالك حقيقي:

1ـ الدعوى الجزائية : طبقا للمادة 46 من ق التوجيه العقاري كل شخص تعمد تصريحا غير صحيح أو إشهاد غير صحيح أو استظهر أوراقا أو وثائق أو عقود غير صحيحة أو افسد بعضها فحصل أو سعى ليحصل غيره بغير حق على شهادة الحيازة أو استعمل أو حاول استعمال شهادة ملغاة يعاقب بالحبس من سنة إلى خمس سنوات وغرامة من 2000الى 10.000دجويعاقب كل شخص عطل أو منع تسليم شهادة الحيازة بمراوغة تدليسية أو احتجاج أو اعتراض تعسفي بغرامة من 1000الى 5000دج.
2ـ الطعن في مشروعية الشهادة: يمكن رفع دعوى بوجه تجاوز السلطة إذا كان للمالك عقد محرر كدعوى إلغاء ضد قرار رئيس البلدية والمطالبة بالتعويض كما يمكن رفع دعوى ضد المحافظ العقاري إلي يقوم بشهر الشهادة والمطالبة بالتعويض
ـ 3ـ الطعن أمام القاضي العادي العقاري بالنسبة للتصرفات التي تنصب على العقار من طرف الحائز ومحاولة إبطالها .
ـــ سلطة القاضي : إن الحيازة واقعة مادية تثبت بكافة الوسائل وعليه فقد ثبت لدى المحكمة العليا طرد صاحب شهادة الحيازة وإبقاء الحائز الفعلي فالحيازة مسألة موضوعية تخضع لسلطة القاضي.
3ـ الأحكام القضائية:
الأحكام القضائية قد تقرر بيعا جبريا للعقار بطريق التنفيذ الجبري وقد تقرر اتفاقا أو واقعة مادية ترتب عنها انتقال الملكية أو تعديلها أو كل حق عيني عقاري آخر وهذه الأحكام يجب أن تشهر لكي تكون ناقلة للملكية العقارية .
لكي تشهر الأحكام القضائية يجب أن تكون متضمنة على جميع المعلومات التقنية الخاصة بالعقار و إلا فان المحافظ العقاري مخول برفض الشهر كما يشترط على الحائز لحكم قضائي ان يفرغ الحكم في سند توثيقي وهذا تقليل من شأن الأحكام القضائية كما انه في حالة لم تشهر العريضة الافتتاحية وسكت القاضي عن ذلك وفان الحكم لايسري في حق الخلف الخاص والغير.

التصرفات الواجب شهرها:

التصرفات المنصوص عليها إذا لم يتم شهرها تبقى باطلة .
ـ المادة 793 من القانون المدني نصت على أن الملكية والحقوق العينية الأخرى في العقار لا تنقل فيما بين المتعاقدين ولا في حق الغير إلا إذا روعيت الإجراءات التي ينص عليها القانون وبالأخص تلك التي تدير مصلحة الشهر العقاري “.
أن القيد هو شرط لنقل الملكية في العقارات والحقوق العينية الأخرى بصفة عامة والمادة 16 من الأمر رقم 75\74تنص على أن العقود الإدارية والاتفاقات التي ترمي إلى إنشاء أو نقل أو تصريح أو تعديل أو انقضاء حق عيني لا يكون لها اثر حتى بين الأطراف إلا من يوم نشرها في مجموعة البطاقات العقارية واهم لتصرفات التي يوجب أن تشهر هي:
ـ التصرفات الصادرة من جانب واحد : الهبة والوصية أو العقود المرتبة للالتزامات من جانبين كبيع الملكية أو حق الانتفاع أو الاستعمال أو إنهاء هذه الحقوق أو تعديلها .
ـ الحقوق العينية التبعية كحق الرهن والتخصيص والامتيازات الواردة على العقار .
ـ العقود الإدارية والقرارات الإدارية كالأتي تقضي بنزع الملكية او نقلها وقرارات تعيين الحدود والتصفيف المتعلقة بالإدراج إلى الأملاك لوطنية .
ـ حق الإيجار الذي تتجاوز مدته 12 سنة رغم انه حق شخصي ولا تنشئ حقوق عينية .
ـ القرارات القضائية النهائية والتي تنشئ أو تعدل أو تقرر أو تنقل أو تنهي الحقوق العينية العقارية أو حق إيجار مدة 12سنة ومثالها حكم رسو المزاد وتثبيت الشفعة والصلح والقسمة والتقادم.
ـ العرائض المتعلقة بالدعاوى الرامية إلى النطق بالفسخ أو الإبطال أو نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم إشهارها لتكن مقبولة تحت طائلة عدم قبول الدعوى ومتى صدر حكم دون شهر العريضة فان التصرف لايسري والحكم لا يسري ولا يمكن شهر هذا الحكم .

الاستثناءات:
ـ العقود المبرمة قبل أول جانفي 1971يعتبر التصرف صحيحا حتى ولو لم تكن رسمية فيما بين الأطراف غير انه لا يكون لها اثر في مواجهة الغير إلا من يوم شهرها وبعد إفراغها في قالب رسمي .
ـ العقود المبرمة بعد أول جانفي 1971دون إفراغها في شكل رسمي فلا يجوز شهرها أو إثباتها بدعوى صحة التعاقد لان التصرف باطل وبالتاي لا ترتب أي اثر ويعاد الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها من قبل .

أنظمة الشهر وإجراءاتها

نظام الشهر الشخصي :
ـ إن التصرفات التي تشهر في هذا النظام ليست لها قوة ثبوتية مطلقة لان الموظف المكلف بالشهر يلعب دورا سلبيا ولا يملك صلاحيات تفحص العيوب العالقة بالإجراء والتصرف ويتعين لكل ذي مصلحة الاعتراض على التصرف وطلب إبطاله رغم شهره وعليه يبقى الحق المكتسب مهدد ومن جهة أخرى إذا وقع التصرف على ملك الغير فلا يمنع هذا التصرف إجراء عملية الشهر
ـ يعاب على هذا النظام صعوبة التعرف على المالك الحقيقي للعقار خاصة إذا كثرت التصرفات على العقار إلى جانب خطر ضياع الملكية بالتقادم لأنه ليست له قوة ثبوتية تمنع الاكتساب بالتقادم

نظام الشهر العيني:

هذا النظام يركز على العين بذاتها وشهر التصرفات العقارية الواقعة على هذه العين ويتميز بمسك سجل خاص لدى مصلحة الشهر تخصص فيه صفحة أو أكثر لكل عقار تدون فيه كل التصرفات الواردة على العقار مع تحديد موقع واسم العقار المعني بالوحدة العقارية وتعتبر البطاقة العقارية بطاقة استعلام للغير لمن أراد الاطلاع على العقار.
المبادئ التي تحكم نظام الشهر العيني :
ـ القوة الثبوتية : الشهر قرينة قاطعة على ملكية العقار أو الحق العيني موضوع الشهر بالنسبة للكافة وعليه لا يمكن الطعن بدعوى البطلان أو الاسترداد أو الاستحقاق ؟؟؟؟؟؟؟ هذا القول فيه نظر لان دعوى البطلان لا تتقادم إلا بمرور المدة المحددة في القانون المدني وبالتالي فمن له الحق بالبطلان أن يطعن في صحة العقد ومن ثمة يحكم القاضي بالبطلان ويعاد شهر الحكم القضائي .
ـ مبدأ الشرعية : مفاده أن المحافظ العقاري يتحقق من مدى صحة التصرف الوارد على العقار ويتفحص كل الوثائق والعقود ومد وجود أركان العقد.
ـ مبدأ القيد المطلق\\ كل حق غير مقيد أو تصرف غير مقيد لا يغير من وضعية هذا الحق او يعدله او ينشئه ولا وجود له بين الأطراف ولا في مواجهة الغير
ـ مبدأ عدم اكتساب الحقوق المقيدة بالتقادم : أن التقادم مستبعد في هذا لنظام عكس الشخصي فلا يمكن لواضع اليد أن يكسب حقا عينيا مشهرا أو عقارا مشهرا بالتقادم المكسب.
ـ مبدأ الأثر الاضافي للشهر: انظر الصفحة رقم 219

إجراءات الشهر العيني:

دور المحافظ العقاري: تأسيس السجل العقاري ومسكه وهذه العملية تبدأ بعد إجراء عملية المسح وإعداد الوثائق المسحية المخططات ثم تودع هذه الوثائق لدى المحافظة العقارية ليقوم المحافظ بتأسيس السجل العقاري.
ـ ثم يحاط الجمهور عن طريق الصحافة علما بالإيداع لعملية المسح وتمنح لكل ذي مصلحة مدة 4 أشهر للاطلاع على النتائج وتقديم الاعتراضات والوثائق التي لم تقد لعمال المسح أثناء عملية المسح .

إجراءات الترقيم :

1ـالترقيم النهائي: كل العقارات التي يحوز أصحابها سندات أو عقود مقبولة قانونا ( رسمية ـ أحكام قضائية واضحة ) في هذه الحالة يسلم المحافظ العقاري الدفتر العقاري لصاحب الترقيم النهائي.ما لم يكن هناك نزاع .
2ـ الترقيم المؤقت لمدة 04 أشهر:يخص هذا الترقيم:
ـ المتمسكين بالحيازة الهادئة العلنية المستمرة لمدة 15 سنة حسب معلومات المسح ـ الحائزين بسندات عرفية لمدة 10 سنوات .
ـ الحائزين بشهادات الحيازة المسلمة من طرف رئيس المجلس الشعبي الوطني .
ـ أصحاب الإحكام القضائية غير الواضحة والغير الدقيقة.
ــــ يمكن الاعتراض على هذا الترقيم خلال مدة أربعة أشهر و يصبح هذا الترقيم نهائيا بعد مرور مدة أربعة 04 أشهر تبدأ من تاريخ الترقيم ويعد ها تسلم الدفاتر العقارية لأصحابها.
ـ لفائدة الدولة بالنسبة للعقارات الشاغرة التي يحوزها احد ولم يعرف لها مالك.
3ـ الترقيم المؤقت لمدة سنتين(02): :يخص هذا الترقيم الملاك الظاهرين الذين لا يملكون سندات معترف بها ولكنهم حائزون ولم يتمكنوا من إثبات المدة القانونية للحيازة والتي تمكنهم من الاكتساب بالتقادم ويمكن الطعن في هذا الترقيم خلال مدة سنتين ومتى انتهت هذه المدة ولم يقع أي اعتراض يسلم المحافظ العقاري الدفتر العقاري .هذا وتجدر الإشارة انه تسلم شهادة الترقيم المؤقت والتي ترتب نفس الآثار التي ترتبها شهادة الحيازة .

المنازعات:

ـ ان الترقيم النهائي لا يمكن مراجعته عن طريق التحقيق الجديد و إنما القضاء هو المختص بالفصل في كل احتجاج المادةطبقا للمادة 16 من المرسوم 76\63.
الترقيم المؤقت لمدة شهرين او سنتين :
المنازعة في الترقيم المؤقت تكون أمام المحافظ العقاري وذلك خلال المدة المقررة لإيداع الاعتراضات (4 أشهر) أو (2سنتين) ويبلغ الاعتراض إلى المحافظ والخصم بموجب رسالة موصى عليها وعلى المحافظ أن يستدعي الأطراف ويجري بينهما تحقيق وصلح ويحرر بذلك محضرا عن المصالحة ويكون الاتفاق الذي جرى بينهما له قوة الإلزام الخاص و إذا فشل المحافظ في الصلح حرر محضر عدم المصالحة ويبلغه إلى الأطراف وللمدعى مدة 6اشهر(كأجل مسقط) من تاريخ تبليغه من طرف المحافظ أن يرفع الدعوى أمام القضاء تحت طائلة رفض الدعوى .مع العلم أن هذه الدعوى يجب أن تشهر طبقا للمادة 85من المرسوم 76\63 مع ملاحظة أن الدعوى القضائية إذا كانت ترمي إلى تغيير الحقوق الناتجة عنه فان الترقيم المؤقت يبقى محافظا على طابعه المؤقت الى غاية صدور الحكم القضائي .

الاختصاص:

إن المحافظ العقاري هو سلطة ولائية وهو ما أكده مجلس الدولة في عدة قرارات وعليه فان الغرفة الإدارية الجهوية هي المختصة بنظر القرارات الصادرة عن المحافظ العقاري ومن جهة أخرى فان المدعى ضد الترقيم النهائي أو المؤقت يوجه دعواه في الحقيقة ضد القرار الصادر عن المحافظ العقاري .
وميعاد الطعن في قرارات الترقيم هو شهرين يبدأ من تاريخ التبليغ غير أن هذا القول فيه نظر لان الميعاد ورد في المادة 110وهو متعلق بميعاد الإيداع ورفض الإيداع من اجل الشهر….
الطعن في الدفتر العقاري : هو قرار إداري يمنح وينقل حقوق وينشئها والاختصاص للقاضي الإداري الجهوي وهذا استثناء عن المادة 7من ق ا م .
من جهة أخرى يمكن للمحافظ العقاري أن يرفع دعوى استرجاع الدفتر العقاري لخطأ تقني في تأسيس الدفتر العقاري أو في عملية المسح .

الشهادة التوثيقية:

ـ المادة 91من المرسوم 76\63 نصت على إن كل انتقال لحقوق عينية عقارية بفعل الوفاة يجب إن يثبت بموجب شهادة توثيقية ولا يمكن تحرير هذه الشهادة إذا كان عقد القسمة المتضمن لعقارات التركة قد تم تحريره وشهره ضمن الآجال المنصوص عليها وعليه فان الشهادة التوثيقية ليست ناقلة للتركة العقارية وإنما تثبت واقعة النقل وعليه فان بعض الآراء القضائية ذهبت إلى رفض الدعوى لسبق أوانها لعدم تقديم الشهادة التوثيقية في ملف الدعوى على اعتبار إن الشهادة ناقلة للملكية ومن جهة أخرى ذهب الرأي الأخر إلى رفض الدعوى لانعدام الصفة لاعتبار عدم وجود الشهادة التوثيقية وهذا خطا قضائي لان الشهادة لا تنقل الملكية وإنما تثبتها وهذا الاتجاه في أصله يخالف المادة 15 من الأمر رقم 75\74 والتي نصت على إن كل الحقوق ـ الملكية أو حق عيني متعلق بعقار لا وجود له بالنسبة للغير إلا من تاريخ يوم إشهاره غير إن نقل الملكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وفاة أصحاب الحقوق العينية ومن جهة أخرى فان معظم الدعاوى التي رفضت كان الطلب القضائي فيها هو حماية الحيازة التي لها سند الإرث وليس الملكية وعليه فان المدعى طلب الحماية وليس الملكية فلماذا ترفض الدعوى ؟
مع الملاحظة إن اكتساب الملكية العقارية بطريق الوفاة في حد ذاته يعد إجراءا أوليا وعليه لا يمكن مطالبة الوارث بمبدأ الأثر المطلق ( الإشهار المسبق).
ـ تحرر الشهادة التوثيقة من قبل الموثق وتشهر وبذلك تكون الملكية العقارية قد انتقلت من المورث إلى الورثة أو الموصى لهم وهي من العقود التصريحية حيث يقتصر دور الموثق فقط على تلقي تصريحات احد الورثة .
إن التركة التي تشكل منقولات لا يلزم الورثة بتحرير شهادة توثيقية عن انتقالها.
ـ يحق لكل وارث إن يطلب الشهادة التوثيقية ويحق للورثة إن يوكلوا وارثا عنهم مع ضرورة إحضار عقد الفريضة وعقود الملكية والشهادة العقارية .
ـ الحالات التي لابد فيها من تحرير الشهادة التوثيقية :
v عندما يريد احد الورثة التصرف في نصيبه
v عندما يراد إعداد عقد يهم التركة أو جزء منها
2ـ في دعوى قسمة التركات :
أجال شهر الشهادة التوثيقية : نصت المادة 31من قانون المالية لسنة 1999على آجال إيداع الشهادة التوثيقية لدى المحافظ العقاري لأجل شهرها كما يلي:
ـ ثلاثة أشهر ابتداء من تاريخ تحرير الشهادة ويمدد هذا الأجل إلى خمسة أشهر إذا كان احد المعنيين مقيما بالخارج .

نظرية الاختصاص

عند وجود املاك وطنية عمومية ورخصة الاستغلال أو الشغل فلايمكن للقاضي إن يكيف هذه الرخصة على انها عقد ايجار وانما هو امتياز وعقد شغل للاماكن .
ـ الايجارات الفلاحية :
ـ 1 الاراضي الفلاحية التابعة للدولة : الواضع في قانون 89\19 لم يعتبر العقد الي يتم بين المستفيدين والدولة عقد ايجار وانما هو حق انتفاع دائم .

حق الانتفاع الدائم:

إن حق الانتفاع في القانون المدني هو حق عيني يخول لصاحبه سلطة التصرف بكل أشكاله والتنازل و الإيجار عدا الإتلاف كما يحق له توقيع رهن عليه لكن هذه التصرفات تنقضي بانقضاء حق الانتفاع .
إما حق الانتفاع الذي منحه المشرع على الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية فقد نظم قانون 87\19 هذا كحق عيني عقاري يمنح على الشيوع بالتساوي بين أعضاء المستثمرة الفلاحية الجماعية قابل للتنازل والحجز والإرث .
القيود الواردة على حق الانتفاع الدائم:
، الاستغلال الجماعي على شكل مستثمرة فلاحية عبارة عن شركة مدنية تتكون على الأقل من ثلاثة أشخاص على الشيوع وحصة الشريك هي عبارة عن حق شخصي في ذمة الشركة ومن جهة أخرى فان لدائني التعاونية حقوق في ذمة أعضائها بصفة تضامنية لأنها شركة أشخاص وإذا حلت التعاونية فانه يصبح كل عضو مالك لحصته ويستغلها استغلالا فرديا .
ـ لا يجوز لدائني المستفيد توقيع تخصيص أو رهن على أموال المستثمرة ولكن يحق لهم حجز حصته من الأرباح.
ـ يدفع الشركاء إتاوة تحدد سنويا بموجب قانون المالية.
ـ تحرير العقد الإداري والذي يجب إن يشهر و إلا يعتبر مجرد رخصة استغلال .
ـ الوسائل والأرض هي ملك للشركة بموجب الشهر وليست ملك للشركاء وحصة الشريك.
يلتزم الشركاء المستفيدين بأحكام المرسوم رقم 90\51 المتعلق بتطبيق المادة 28 من القانون رقم 19\87واهمها منع الإيجار للأرض أو تحويل وجهتها أو تجزئتها أو تخصيص المباني لأعمال لأصلة لها بالفلاحة أو عدم المساهمة في الإنتاج .
ـ إن الممارسة وتسيير المستثمرة من طرف المستفبدبن لا يمنع من مراقبة الإدارة بصفتها مالكة الرقبة و مسؤولية على المحافظة على الوجهة الفلاحية للأرض .
ـ قبل إبرام عقد التنازل من طرف مستفيد يجب على الموثقين إعلام مدير أملاك الدولة من اجل ممارسة حق الشفعة لفائدة الدولة أو التنازل عنه.
ـ للدولة في حالة فقدان الأرض طابعها الفلاحي إن تسترجع الأرض وتعوض حق الانتفاع للمستنفدين بأرض أخرى أو نقدا.

ـ المنازعات المتعلقة بحق لانتفاع الدائم :

اختصاص القاضي العادي: إن الدعوى من حيث الصفة لابد إن ترفع باسم المستثمرة ويمثلها الممثل القانوني (رئيسها) .
في حالة النزاع بين أعضاء المستثمرة ( نزاع حول الأرباح أو التنازل أو تسوية التركة بعد الوفاة ).
ـ في حالة النزاع بين احد الأعضاء والغير سواء شخص ط أو معنوي يحكمه القانون الخاص ماعدا التشكيك في الملكية .
ـ في حالة التنازع على حق الشفعة المفروض للدولة رغم إن الدولة طرف إداري غير إن القاضي العادي هو المختص لاعتبار إن حق الشفعة هو من اختصاص القاضي العقاري طبقا للأحكام الخاصة بهذا الحق المنصوص عليه غير إنه:
ـ في حالة وجود مخالفة تسقط حق الانتفاع ففي هذه الحالة رغم إن الوالي هو طرف إداري ويمثل الدولة في النزاع غير إن القاضي العقاري هو المختص لان الأمر يتعلق بالحقوق العقارية العينية .
ـ عدم دفع الإتاوة يختص بها القاضي العادي.
ـ اختصاص القاضي الإداري:
ـ في حالة التشكيك في الملكية من طرف لغير فعليه إن يوجه الدعوى أمام القضاء الإداري ضد مدير أملاك الدولة إما الغرفة الإدارية وفي هذه الحالة تستدعى وزارة الفلاحة وأعضاء المستثمرة طبقا لقانون التوجيه العقاري .
ـ عندما يتخذ الوالي قرارا بنزع حق الانتفاع أو يحل المستثمرة فان الأعضاء عيهم برفع دعوى إمام القضاء الإداري من اجل إلغاء القرار والجهة المختصة هي الغرفة الايجارية تابع من الكتاب.
طبيعة العقد الذي يصب فيه حق الانتفاع : بإجماع القضاء والفقه هو عقد إيجار.
لا يمكن للإدارة سحب هذا الحق وإنما إذا أرادت الفسخ فعليها إن تتجه إلى القاضي العادي.

2 ـ أراضي الوقف العام :

يمكن للناضر إن يؤجر الوقف العام وهذا إذا تعلق الأمر بأراضي فلاحية موقوفة وقفا عاما وفي هذه الحالة تصبح الإدارة طرفا لان الوقف هو وقف عام والاختصاص يكون للقاضي العادي
ــ الوالي ـــــــــــ
الإيجارات الفلاحية القاضي العادي
ــ ناظر الوقف ــــــ
في حالة ما اذا رفعت الدعوى ضد مدير املاك الدولة فالقاضي لايحكم برفض الدعوى لسوء التوجيه وانما يطلب ادخال والي الولاية( التعديل الجديد)

ـ الايجارات التجارية:
متى كانت الادارة طرفا في ايجار تجاري يكون الاختصاص للقاضي العادي والتعديل الجديد يكون الاختصاص للقاضي العقاري.
ـ الأملاك الوطنية العمومية:
إن عقد شغل الأماكن يقبل الإلغاء أو الفسخ وهو ليس عقد إيجاري رغم وجود مقابل الشغل وعند انتهاء المدة الإدارة هي التي لها السلطة في التمديد أو الإلغاء وبدون تعويض لان العلاقة إدارية وليست تجارية وعليه فان القرار المتخذ من الإدارة هو قرار إداري يخضع لاختصاص القاضي الإداري.
ـ الإيجارات السكنية :
ـ تخضع للقاضي العادي لاعتبار إن المؤسسات المؤجرة هي مؤسسات ذات طابع تجاري والمختص هو القاضي المدني
ـ السكنات الوظيفية : يحكمها المرسوم رقم 89\10الجريد الرسمية رقم 06تمنح بموجب عقد امتياز أو تخصيص والقاضي الإداري هو المختص وعليه قضى مجلس الدولة خلاف الغرفة الاجتماعية للمحكمة العليا بأن المادة 7مكرر لا تعني جميع العلاقات الايجارية .
ـ الطعن في الترقيم المؤقت: هو مجرد إجراء إداري ولا يتميز بالطابع التنفيذ مثل القرار الإداري لأنه ينتج عن عملية الصلح التي يجريها المحافظ العقاري ومجلس الدولة اعتبره قرار إداري والاختصاص للغرفة الجهوية غير إن التعديل الجديد منح الاختصاص للقاضي العقاري وإذا منح الدفتر العقاري كذلك يكون القاضي العقاري هو المختص ومتى الغي هذا القرار فعلى القاضي إن يبين من هو صاحب الملكية .
المواد التجارية :
ـ السجل التجاري: من حق الإدارة أن تشطب السجل التجاري لكن لا يتأتى لها ذلك إلا إذا رفعت دعوى ضد التاجر والقاضي المختص هو القاضي التجاري وعليه إن يراعي حالة الإفلاس
ــ المواد الاجتماعية :
منازعات الضمان الاجتماعي:مرسوم 85\222مؤسسات ذات طابع إداري ومع ذلك فهي مستثنات من المنازعات الإدارية بل القاضي المختص هو القاضي الاجتماعي .
مرسوم 07\92الجريدة رقم 02هي مؤسسات تحكمها المحاسبة الخاصة ـ تجارية ـ وفي علاقتها مع الغير هي تاجرة إما مع الدولة هي علاقة إدارية وهي مرفق عام .
إما حوادث العمل والتقاعد والمعاشات فهي من اختصاص محكمة مقر المجلس.
ــ حوادث المرور: من استثناءات المادة 7مكرر وذلك عندما تكون السيارة تابعة للدولة فان الاختصاص يكون للقاضي العادي ويمثل الدولة الوكيل القضائي للخزينة .

ـــ الاستثناءات الواردة في القوانين الخاصة :

1ـ قانون 56\55ــ 88\01 المادة 55 المؤسسات العمومية الاقتصادية والتي تسير أملاك عامة طبقا لعقد إداري مناجل تسيير مرفق عام أملاكه وطنية .
في حالة المنازعة المتعلقة بالامتياز ودفتر الشروط فان القاضي الإداري هو المختص على أساس المعيار الموضوعي .
ـ في علاقتها مع الغير.
ـ في علاقتها مع العمال : القاضي العادي .
ـ في علاقتها مع الدولة : القانون العام الإداري.
ـ في علاقتها مع الولاية والبلدية .
المادة 56عندما تكون هذه المؤسسات تمارس مهام السلطة العامة باسم الدولة ولحسابها فنها تخضع للقاضي الإداري.
ــ قانون الصفقات العمومية:
ـ الضريبة الجمركية: كل من الحجز والبيع وتوقيع الضريبة تخضع للقاضي العادي أم في حالة وجود قرار تنظيمي صادر من إدارة الجمارك ــــ إداري.
قانون الأملاك الوطنية : كل المبادلات العقارية والمنقولة بين الإدارة والأفراد تخضع للقاضي العادي .
ـــ الطعن في العقود التوثيقية : عقد الشهرة ــــ القاضي العادي.

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : تفاصيل ومعلومات قانونية حول المنازعات العقارية
شارك المقالة

1 تعليق

  1. عندي اب عمره 90 سنة حي حتى الان له زوجة اخرى لديها اولاد يملك قطعة ارض فلاحية هده الزوجة ارادت حرماننا منها فقامت بشرائها عليه دون علمنا وقامت بيعها المد حوالي شهرين من هد التاريخ هل يمكن الغاء البيع وارجاعها لحالتها الاولة اوتشفع ورفع تظلم من اجل احقيتنا في شرائها باسم قوة القانون ماهي الجراءات والحلول نشكركم على الاتماع لنا ونتظر الرد حرر بتاريخ 20 فيفري 2020

اترك تعليقاً

لن يتم نشر بريدك الالكتروني.

محامي في الرياض ، استشارات مجانية لجميع الدول العربية