الوكالة الضمنية في عقد الايجار .

الطعن 331 لسنة 53 ق جلسة 24 / 1 / 1991 مكتب فني 42 ج 1 ق 49 ص 296

برئاسة السيد المستشار: محمد رأفت نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد وليد الجارحي، محمد محمد طيطة، محمد بدر الدين توفيق وشكري جمعة حسين.
———–
– 1 إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن . الامتداد القانوني لعقد الإيجار”. عقد ” آثار العقد”. وكالة ” انعقاد الوكالة . الوكالة الضمنية”.
آثار العقد قاصرة على طرفيه والخلف العام أو الخاص . المستأجر الأصلي لا ينوب عن المقيمين معه في التعاقد على الإيجار . أثر ذلك . عدم جواز اعتبارهم مستأجرين أصليين .
مفاد النص في المادة 152 من التقنين المدني يدل على أن مبدأ نسبية العقد يهيمن على قوته الملزمة وبالنسبة للأشخاص والموضوع بما يقتضى أن أثر العقد إنما يقتصر على طرفيه والخلف العام أو الخاص أو الدائنين في الحدود التي بينها القانون، فلا تنصرف الحقوق الناشئة عنه والالتزامات المتولدة منه إلا إلى عاقديه، ولئن كان لعقد إيجار الأماكن طابع عائلي وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواءهم، إلا أن ذلك لا ينفى نسبية أثر العقد من حيث الأشخاص فهو لا يلزم غير عاقديه ويبقى المستأجر هو الطرف الأصيل في التعاقد مع المؤجرة، ولا يسوغ القول بأن المقيمين معه يعتبرون مستأجرين أصليين أخذاً بأحكام النيابة الضمنية انحرافاً عن المبادئ العامة في نسبية أثر العقد لأن هؤلاء ليسوا طبقاً للقانون أطرافاً في عقد الإيجار ولا تربطهم بالمؤجرة أية علاقة تعاقدية مباشرة أو غير مباشرة سواء كانت إقامتهم منذ بدء الإجارة أو بعد ذلك، وإنما تمتعهم بالإقامة في العين كان قياماً من المستأجر بالتزامات قانونية أو واجبات أدبية ذات طابع خاص قابلة للتغيير ومتعلقة به هو ولا شأن للمؤجر بها، وكيفية استعمال المستأجر لمنفعة المسكن مسألة عارضة لا تبرر فكر المجاز القانوني على أساس النيابة الضمنية.
– 2 إيجار “تشريعات إيجار الأماكن : الامتداد القانوني لعقد الإيجار . المساكنة”.
المساكنة التي تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير الأقارب المشار إليهم في المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في البقاء بها بعد وفاة المستأجر أو تركة لها. وجوب حصولها منذ بدء الإجارة. إقامة العاملون في خدمة المستأجر معه ولو كانت منذ بدء الإجارة. لا تعد مساكنه اعتبارها من قبيل الإيواء الذي لا يمنحهم حقا في البقاء بالعين المؤجرة بعد وفاته أو تركه لها. علة ذلك.
المساكنة التي تنشئ حقاً بالبقاء في العين للمنتفعين من غير الأقارب المشار إليه في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – المنطبقة على واقعة الدعوى – وإن كانت تستلزم إقامتهم مع المستأجر في العين المؤجرة منذ ذلك التاريخ لا تعتبر بالضرورة مشاركة سكنية، فلا يسوغ القول بأن تابعي المستأجر ومن يعملون في خدمته مساكنون له حتى ولو كانت إقامتهم معه منذ بدء الإجازة، لأن هذه الإقامة – مهما استطالت – هي من قبيل الإيواء الذى لا يمنحهم حقاً في البقاء في العين المؤجرة بعد وفاته أو تركه لها، ذلك أن انتفاعهم بها متفرع من مخدومهم المستأجر الأصلي واستمراره في شغل تلك العين.
——–
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعنة أقامت على المطعون ضدهم الثلاثة الأول الدعوى 3930 سنة 1979 مدني جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بطرد المطعون ضدها الأولى من الشقة المبينة في الصحيفة. وقالت شرحا لذلك أن المرحوم …… استأجر تلك الشقة من مالكتها السابقة بعقد مؤرخ 13/9/1958 وأن المطعون ضدها المذكورة كانت تعمل خادمة لديه. وإذ رفضت إخلائها بعد وفاته الحاصلة في 27/12/1978 – فقد أقامت دعواها. تدخلت المطعون ضدها الأخيرة في الدعوى منضمة إلى والدتها المطعون ضدها الأولى وطلبتا رفضها تأسيسا على أنهما كانتا تقيمان مع المستأجر الأصلي منذ بدء الإجارة. وبعد أن أحالت محكمة أول درجة الدعوى إلى التحقيق وسمعت شهود الطرفين حكمت المحكمة بطرد المطعون ضدهما المذكورتين فاستأنفتا هذا الحكم بالاستئناف رقم 4326 لسنة 99 ق القاهرة. وبتاريخ 29/3/1983 قضت بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
———–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب تنعي الطاعنة بأولها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون. وفي بيان ذلك تقول إن الحكم أقام قضاءه برفض دعواها على أن المطعون ضدها الأولى كانت تقيم مع المستأجر الأصلي منذ بدء الإجارة ومن ثم يكون لها حق الانتفاع بالشقة موضوع النزاع، في حين أن قوانين إيجار الأماكن حددت على سبيل الحصر أقارب المستأجر الذين تستمر الإجارة لصالحهم بعد وفاته ولم تجعل هذا الحق لمن يعملون في خدمته حتى ولو كانوا يقيمون معه منذ بدء الإجارة لأن هذه الإقامة ليست من قبيل المشاركة السكنية وتصبح بغير سند بعد وفاته مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة 152 من التقنين المدني على أن (لا يرتب العقد التزاما في ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقا) يدل على أن مبدأ نسبية العقد يهيمن على قوته الملزمة بالنسبة للأشخاص والموضوع بما يقتض أن أثر العقد إنما يقتصر على طرفيه والخلف العام أو الخاص أو الدائنين في الحدود التي بينها القانون، فلا تنصرف الحقوق الناشئة عنه والالتزامات المتولدة منه إلا إلى عاقديه ولئن كان لعقد إيجار الأماكن طابع عائلي وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواءهم إلا أن ذلك لا ينفي نسبية أثر العقد من حيث الأشخاص فهو لا يلزم غير عاقديه ويبقى المستأجر هو الطرف الأصيل في التعاقد مع المؤجر، ولا يسوغ القول بأن المقيمين معه يعتبرون مستأجرين أصليين أخذا بأحكام النيابة الضمنية انحرافا عن المبادئ العامة في نسبية أثر العقد لأن هؤلاء ليسوا طبقا للقانون أطرافا في عقد الإيجار ولا تربطهم بالمؤجر أية علاقة تعاقدية مباشرة أو غير مباشرة سواء كانت إقامتهم منذ بدء الإجارة أو بعد ذلك، وإنما تمتعهم بالإقامة في العين كان قياما من المستأجر بالتزامات قانونية أو واجبات أدبية ذات طابع خاص قابلة للتغيير والتبديل متعلقة به هو ولا شأن للمؤجر بها. وكيفية استعمال المستأجر منفعة المسكن مسألة عارضة لا تبرر فكرة المجاز القانوني على أساس النيابة الضمنية. هذا إلى أن المساكنة التي تنشئ حقا بالبقاء في العين للمنتفعين من غير الأقارب المشار إليهم في المادة 29 من القانون رقم 49 سنة 1977 في أن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – المنطبقة على واقعة الدعوى – وإن كانت تستلزم إقامتهم مع المستأجر في العين المؤجرة منذ بدء الإجارة إلا أن كل إقامة بالعين منذ ذلك التاريخ لا تعتبر بالضرورة مشاركة سكنية، فلا يسوغ القول بأن تابعي المستأجر ومن يعملون في خدمته مساكنون له حتى ولو كانت إقامتهم معه منذ بدء الإجارة لأن هذه الإقامة مهما استطالت – هي من قبيل الإيواء الذي لا يمنحهم حقا في البقاء في العين المؤجرة بعد وفاته أو تركه لها، ذلك أن انتفاعهم بها متفرع من انتفاع مخدومهم المستأجر الأصلي واستمراره في شغل تلك العين. لما كان ذلك وكان الثابت مما قدمته المطعون ضدها الرابعة من مستندات أن المرحوم، ……، مستأجر الشقة موضوع النزاع أوصى لها ولوالدتها المطعون ضدها الأولى بأربعة قراريط شائعة في عقار يملكه ونص في البند الرابع من هذه الوصية المشهرة برقم 7388 في 9/10/1976 شبرا على أن الموصي يقر بأن الوصية مقابل مكافأة الموصى لهما عن مساعدته مدة طويلة، وأنه بإقرار مؤرخ 20/10/1976 أوصى لهما بجميع منقولات الشقة سالفة البيان لأنهما تقومان بخدمته وهو رجل مسن كما ثبت من أقوال شاهد الطاعنة وأحد شهود المطعون ضدها الأولى أن هذه الأخيرة كانت تعمل لدى المستأجر الأصلي وتقوم على خدمته لمرضه وكبر سنه، بينما لم يدحض باقي شهود المطعون ضدها المذكورة ذلك إذ قرروا أنهم لا يعرفون طبيعة العلاقة التي تربطها بالمستأجر – مما مفاده أنها وابنتها المطعون ضدها الأخيرة كانت تعملان في خدمة المستأجر الأصلي مورث المطعون ضدهما الثاني والثالثة فإن إقامتهما معه منذ بدء الإجارة لا تكسبهما حقا في الانتفاع بالعين المؤجرة له بعد وفاته، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه على أن إقامتهما تلك من قبيل المساكنة التي تخولهما حق البقاء والانتفاع بالامتداد القانوني لعقد استئجار تلك العين، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم يتعين القضاء في موضوع الاستئناف رقم 4326 لسنة 99 ق القاهرة بتأييد الحكم المستأنف لما انتهى إليه من نتيجة صحيحة.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

تكلم هذا المقال عن : الوكالة الضمنية في عقد الايجار