المقارنة بين الايجار الكويتي والايجار في السعودية

بقلم المحامي المتدرب/نايف القحطاني

– خير الناس انفعهم للناس ، والمنافع تختلف قد تكون بعوض وقد لا تكون ،ولكن حينما ترتبط بعوض فلابد من الاهتمام بكيفية تنظيمها ، ومن المنافع العقارات المؤجرة ، فحدد الشرع والقانون ما يكون صالحاً للطرفين، فالايجار العقاري في دولة الكويت يتكلم على أن المؤجر لا يسلّم العين المؤجرة للمستأجر الا وهي صالحة للأنتفاع الذي من أجله أستأجرت ووفقاً لما اتفق عليه كتابياً لطبيعة العين،ويلتزم المؤجر بصيانة العين المؤجرة التي تضمن سلامة المستاجر وراحته فيها، وأن تأخر المؤجر بعد إعذاره فللمستأجر له الرخصة بأن يقوم بالمهام ،وأن تبين إرهاق المستأجر بقيام أعمال الترميم التي من واجب المؤجر أخذ من الأجرة ومع ذلك يجوز للطرفين الاتفاق في المهام ،وعلى المؤجرأن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ،وأن طالب المؤجر الأجرة المستحقة فله أن يتصدر بها أمراً بالأدء مع بيان عقد الايجار وأخذ شهادة من إدارة التنفيذ بعدم إيداع المستأجر للإجرة المطالب بها في خزانتها ،حيث نقارنة بالايجار السعودي وما يحدث في المحاكم العامة التي تستقبل أعداد من القضايا حول الايجاره ، فتستأجر العين المؤجرة دون رقابة صلاحيتها للايجارة ،ولا يلتزم المؤجر بصيانة العين الا ما اتفقا عليه في العقد ،وعند المطالبة بالصيانة التي ترهق المستأجر فأن ما بداخل العين المؤجرة لا يتدخل به المؤجر ، وأن تأخر في السداد فإن ذلك يستمد سنين حتى يتم السداد ،بعد المرور على الشرط والمحاكم ومن ثم السداد أو الإخلاء، وعلى المؤجرأن يبين ما يثبت عدم سداد المستأجر من إظهار الايصالات من قبل المستأجر أو شهادة من مصلحة الزكاة مع بيان التاريخ المستحق للدفع.

-الايجار الكويتي أخذ من ناحية أخرى المستأجر وذكر أن تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم بوضع يده عليها دون غش وأن وجده عقد فحسن فإن لم يحصل ذلك كله فضل أحدهم،وعلى المستأجر الوفاء بالأجرة إذا كانت مشاهرة فتكون في أول كل مدة معقود عليها الأيجار، ولا يعتد بتاريخ سند القبض ،وللمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييراً بدون إذن المؤجر وأن حدث بدون إذن فللمؤجر مطالبته بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها ،وعليه أن يبذل من العناية في المحافظة على العين المؤجرة وفي استعمالها ما يبذله كل شخص، وعليه الإصلاحات الداخلية المعتادة ، ويكون مسؤولاً عما يصيب العين وقت أنتفاعها من تلف أو هلاك الا إذا كان هناك اتفاق على غير ذلك،ولا يحق للمستأجر أن يؤجر من الباطن ولا التنازل عن الأيجار وذلك عن ما أستاجرة كله أو بعضه الا بإذن كتابي من المؤجر، وما تعارف عليه في الايجار السعودي أنه لم يعلق على الاصلاحات التي يقوم بها المستاجر وتحفظ حقوق المؤجر،فإن ما يحدث في المحاكم من قضايا موضوعاتها اتلاف العين المؤجرة ، فلابد أن يذكر عناية العين المؤجرة بنص قانوني أو بند في العقد يحفظ للمؤجر حقوقة ،وما يستخدمه الكثير حين يستأجر العين المؤجرة فأنها تأجر من الباطن لإي شخص وفي الاغلب الاجانب ، الذي منع القانون التستر عليهم أو القيام بإي نشاط تجاري.

-فما سبق من قوانين التي ذكرها القانون الكويتي على المؤجر أو المستأجر فهي تطبق على العين المؤجرة ،وأما أذا كان هناك شروط غير مألوفة في الأيجار العادي أو المضاربة لتحقيق ربح أو تحتوي على أموال تفوق أهميتها العين المؤجرة فتسري أحكام قانون التجارة أو غيرها حسب الأحوال ،وللحكومة حق في إخلاء العقارات إداريا وهي العقارات المنزوعة والعقارات المملوكة لها والأموال العامة والعقارات التي تخصصها الحكومة للغير وعند انتقال ملكية العين المؤجرة فإن الإيجار ينفذ في حق المالك الجديد وتستمر أحكام العقد على المالك الجديد ويشترط أن يكون المستأجر شاغلاً العين المؤجرة وقت انتقال الملكية ،ويعد في حكم المستأجر مالك العين المنزوعة ملكيتها إذا كان شاغلاً لها ولا تؤدا الأجرة الا إذا استوفى مبلغ التثمين كاملاً وإذا كانت العين المؤجرة للغير يظل المستأجر حتى يستوفي المالك نصف مبلغ التثمين على الأقل وتنقطع صلة المالك بالعين من تاريخ إدارته رسمياً بالأخلاء،نجد ما قام به القانون في السعودية حيال إخلاء العقار فإنه اختصر على نزع الملكية ولم يبين ما بحق المستأجر حين تنتقل ملكية العين المؤجرة ، وهنا يبدا الخلاف الذي يستمر لسنوات على تسليم الاجرة المستحقة ، فهي ثغرة بين المالك القديم والجديد .

-وأخيرا العقد الذي يكون بمثابت ربط بين الطرفين فبين قانون الايجار الكويتي،مضمون العقد الذي يستند إليه المتعاقدين، فبين أن لم يتفقا على ثمن العقار فإنهم يثمنون ذلك على حسب الأوصاف العامة، وعلى ذلك فإن عقود الإيجار يجب أن تكون ثابتة بالكتابة ،وبالنسبة للأجرة المتفق عليها في العقد فلا يجوز تعديلها وقت سريان العقد ما لم يتفقا بتغيير الأجرة مرة كل خمس سنوات على الأقل أن كان العقد حدد مدته أطول من ذلك ،وسريان العقد لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر، وما تتداوله العقود في المملكة فهي تأخذ على العرف أو الاستغلال المكاني أو الزماني للعين المؤجرة ،فهي لم تحدد من قبل جهة معينه حسب ما يراه القانون ،فلابد من تتدخل يوحيد العقارات التي تؤجر حسب المساحة والمكان .

وعند قراءة هذا المقال يتضح أنه لا بد من وضع قانون ينص على حفظ الحقوق ما بين المؤجر والمستأجر وما هي العين المؤجرة التي تنتفع بها ،وتحديد بنود العقد الذي تبرم لأجلها وما يضاف على تلك البنود يكون ضمن حلقة حفظ الحقوق،وتختص به جهة معينة تكون لها التنفيذ ،وكما وضح معالي وزير الاسكان أنه لابد من أخذ الفكر الذي يوضح مهاية الاسكان،ومهما بنة الدولة من مباني أو حددت قوانيين الايجار،فإن عَدم الفكر لم تحل كثير من القضايا ولن يصبح هنالك استقرار.

إعادة نشر بواسطة محاماة نت

تكلم هذا المقال عن : الفرق بين قانون الإيجار الكويتي والسعودي