الظروف الطارئة التي من شأنها أن تجعل استمرار عقد الايجار مرهقاً لأحد الأطراف – القانون الكويتي

العذر الطارئ الذي من شأنه جعل الاستمرار في عقد الإيجار مرهقاً لأحد طرفيه. أثره. للقاضي إنهائه بناء على طلبه مع تعويض الطرف الآخر.

النص في المادة 610/1 من القانون المدني على أنه: “1- إذا حدث لأحد طرفي العقد ظروف غير متوقعة من شأنها أن تجعل استمرار الإيجار مرهقاً له، جاز للقاضي بناء على طلبه وبعد الموازنة بين مصالح الطرفين، إنهاء الإيجار مع تعويض الطرف الآخر تعويضاً عادلاً…” وفي المادة 615 من ذات القانون على أنه: “1- إذا لم يباشر المستأجر الانتفاع بالمأجور أو لم ينتفع به إلا انتفاعاً ناقصاً، وكان ذلك راجعاً إلى خطئه أو إلى أمر يتعلق بشخصه، فإنه يبقى ملزماً بالإيجار وبالوفاء بما يفرضه عليه العقد من الالتزامات مادام المؤجر قد وضع المأجور تحت تصرفه في حاله صالحه لاستيفاء المنفعة المقصودة، غير أنه يجب على المؤجر في هذه الحالة أن يخصم من الأجره قيمة ما اقتصده من نفقات بسبب عدم انتفاع المستأجر بالمأجور وقيمة ما حققه من نفع باستعماله المأجور في أغراض أخرى”. يدل -وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية- على أن المشرع وإن أجاز للمستأجر والمؤجر على السواء إنهاء العقد قبل انقضاء مدته للعذر الطارئ غير المتوقع الذي يجعل استمرار الإيجار مرهقاً له، إلا أن المشرع احتاط في حالة معينة لم يعتد فيها بالعذر وهي حالة عدم تمكن المستأجر من الانتفاع بالمأجور انتفاعاً كاملاً إذا كان راجعاً إلى خطئه أو إلى سبب يتعلق بشخصه ففي هذه الحالة يبقى ملزماً بالإيجار وبما فرضه عليه العقد من التزامات مادام المؤجر قد وضع المأجور تحت تصرفه في حالة صالحة لاستيفاء المنفعة المقصودة، غير أنه يجب على المؤجر في هذه الحالة أن يخصم من الأجره قيمة ما اقتصده من نفقات بسبب عدم انتفاع المستأجر بالمأجور، وكذلك قيمة ما حققه من نفع إذا استعمل المأجور في أغراض أخرى.
(الطعنان 7، 10/2001 تجاري جلسة 19/11/2001)

مسألة الاختصاص النوعي بسبب نوع الدعوى من النظام العام فتعتبر قائمة في الخصومة ومطروحة دائما على المحكمة

مسألة الاختصاص النوعي بسبب نوع الدعوى من النظام العام فتعتبر قائمة في الخصومة ومطروحة دائما على المحكمة ويعتبر الحكم الصادر في الموضوع مشتملا على قضاء ضمني فيها وأن المقرر -في قضاء هذه المحكمة- أن المادة 24 من المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1987 في شأن إيجارات الأماكن إذ نصت على أن “تنشأ دائرة إيجارات لدى المحكمة الكلية تختص بالنظر في المنازعة المتعلقة بالإيجار والتعويضات الناشئة عنه “فقد دلت علي أن اختصاص دائرة الإيجارات لا ينعقد إلا حيث تكون المنازعة المعروضة على المحكمة متعلقة بحكم من أحكام المرسوم بالقانون المذكور الواردة في خصوص علاقة إيجاريه تربط بين طرفيها، لما كان ذلك وكان الثابت في الأوراق أن المطعون ضده أقام الدعوى على الطاعنة بطلب مبلغ 20000 د.ك استأدته منه كخلو رجل رغم تعهدها لوزارة المالية بعدم تعاطي خلوات من المستأجرين وبرد ما تم تحصيله منها مما لا تكون معه المنازعة المعروضة في الدعوى منازعة إيجاريه متعلقة بتطبيق حكم من أحكام المرسوم بالقانون 35 لسنة 1987 مما تختص به دائرة الإيجارات وإذا فصل الحكم المطعون فيه في موضوع الدعوى فإن هذا القضاء يكون قد اشتمل حتما على قضاء ضمني في مسألة الاختصاص ويضحي النعي على غير أساس.

(الطعن 453/2000 تجاري جلسة 27/1/2001)

عدم جواز الطعن في الأحكام الصادرة في المنازعات الايجارية الصادرة من محكمة الاستئناف التي تختص بها دائرة الإيجارات بالمحكمة الكلية.

من المقرر وفقاً لنص الفقرة الأخيرة من المادة 26 من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات المعدل بالقانونين رقمي 2 لسنة 1988، 4 لسنة 1994 – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة- أنه لا يجوز الطعن في الأحكام الصادرة في المنازعات الايجارية الصادرة من محكمة الاستئناف التي تختص بها دائرة الإيجارات بالمحكمة الكلية، وكان المطعون ضده قد أقام الدعوى ابتداء أمام دائرة الإيجارات بالمحكمة الكلية بطلب إلزام الطاعن بسداد الأجرة المتأخرة وإخلاء العين المؤجرة استناداً إلى أحكام المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 ولما حكمت تلك المحكمة له بمطلبه أقام الطاعن أمامها التماس إعادة نظر في هذا الحكم فقضت بإلغاء الحكم الملتمس فيه ورفض الدعوى، فاستأنف المطعون ضده الحكم فإن قضاء محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وعدم قبول الالتماس في حكم دائرة الإيجارات بالمحكمة الكلية بالإخلاء ودفع الأجرة المتأخرة يكون صادراً في منازعة ايجارية تخضع للمرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 وينصرف إليها حكم الفقرة الأخيرة من المادة 26 منه. ومن ثم يكون الطعن فيه بطريق التمييز غير جائز.

(الطعن 640/98 تجاري جلسة 27/6/1999)

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

تكلم هذا المقال عن : الظروف الطارئة التي من شأنها أن تجعل استمرار عقد الايجار مرهقاً لأحد الأطراف – القانون الكويتي