الطعن 2627 لسنة 60 ق جلسة 3 / 11 / 1994 مكتب فني 45 ج 2 ق 250 ص 1328
برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بدر الدين المتناوي، شكري جمعه حسين، محمد الجابري نواب رئيس المحكمة وماجد قطب.
———–
– 1 إيجار “إيجار الأماكن”. حقوق عينية “الحقوق المتفرعة من حق الملكية: حق الانتفاع”.
حق الانتفاع . حق عيني يخول صاحبه استعمال الشيء واستغلاله بنفسه أو بواسطة غيره . شرطه ألا يتجاوز حق الرقبة .
البين من استعراض نصوص القانون المدني في المواد 985 إلى 995 منه أنه اعتبر حق الانتفاع من الحقوق العينية وذلك بإدراجه في باب الحقوق المتفرعة عن حق الملكية، وهو في نظر القانون المصري حق مالي قائم بذاته ولا يعتبر من القيود الواردة على حق الملكية، ومن ثم فإن حق الانتفاع باعتباره من الحقوق العينية يخول صاحبه استعمال الشيء واستغلاله بنفسه أو بواسطة غيره دون قيود بشرط ألا يتجاوز حق الرقبة.
– 2 إيجار “إيجار الأماكن”. حقوق عينية “الحقوق المتفرعة من حق الملكية: حق الانتفاع”.
عقد الإيجار . ماهيته . المادة 558 مدنى . مقتضاه . عدم اشتراط أن يكون المؤجر مالكا . كفاية تمكينه المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر . مؤداه . لصاحب حق الانتفاع استغلال المال بتأجيره للغير .
لما كانت المادة 558 من ذات القانون تنص على أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أم يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم، فإن القانون لا يشترط أن يكون المؤجر مالكاً, وإنما يكفى فيه أن ينشئ المؤجر في ذمته التزاماً صحيحاً يوجب عليه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر ومن باب أولى فيحق لصاحب حق الانتفاع بالمال واستغلاله بتأجيره للغير، خاصة إذا ما ثبت انه أقام المبنى الجديد من ماله الخاص على الأرض المملوكة لأصحاب حق الرقبة استعمالاً لحقه في الانتفاع.
– 3 إيجار “إيجار الأماكن: إقامة المستأجر مبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية”. حكم “عيوب التدليل: مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه”.
إقامة المستأجر مبنى مكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية في تاريخ في تاريخ لاحق لاستئجاره. تخييره بين ترك الوحدة السكنية التي يستأجرها أو توفير مكان ملائم للمؤجر أو لاحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بما لا يجاوز مثلى أجرة الوحدة التي يستأجرها م 22/ 2/ ق 136 لسنة 1981 كفاية ثبوت إقامة ذلك المبنى لحسابه ويكون له وحدة حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه . عدم اشتراط أتناد ملكيته إلى سبب من أساب كسب الملكية الواردة في القانون أو ملكيته للعقار أرضا وبناء .
المقرر- في قضاء محكمة النقض – أن النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه “وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه” يدل على أن المشرع استهدف تحقيق نوع من التوازن في العلاقات الإيجارية فارتأى أنه مما يحقق العدل أن يخير المستأجر بين إخلاء المسكن الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم للمؤجر أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بأجرة لا تزيد عن مثلي الأجرة التي يدفعها إذا أقام لحسابه في تاريخ لاحق على عقد استئجاره بناء تزيد وحداته عن ثلاث إذ يكون في مكنته حينئذ الاستغناء عن مسكنه والاستعاضة عنه بآخر في المبنى الذي أقامه، ومن ثم فإنه يتعين إعمال هذا الحكم في جميع الحالات التي يقيم فيها المستأجر المبنى الجديد لحسابه ويكون له وحده حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه حتى ولو لم يستند في ذلك إلى أي من أسباب كسب الملكية الواردة في القانون على سبيل الحصر يؤيد ذلك أن المشرع نص على أن يكون المبنى مملوكا للمستأجر ولم يشترط أن تكون الملكية خالصة للمستأجر على العقار كله أرضا وبناء أو أن تكون شاملة حق الرقبة ومن ثم فإنه يكفي أخذا بصريح نص المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يكون المستأجر مالكا للبناء وحدة دون الأرض، إذ أن الانتفاع بالمبنى هو مراد الشارع فإذا كان للمستأجر حق الانتفاع بالوحدات الجديدة التي بناها فإنه يحق له أن يقيم بإحداها أو تأجيرها للغير ومن ثم فإنه يكون في مكنته تنفيذ حكم القانون في المادة 22/2 سالفة البيان.
– 4إيجار “إيجار الأماكن: إقامة المستأجر مبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية”. حكم “عيوب التدليل: مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه”.
إقامة الحكم المطعون فيه قضاءه برفض دعوى الطاعن لانتفاء شرط إعمال نص المادة 22/ 2/ من قانون 136 لسنة 1981 على سند من أن المطعون ضده له فقط . حق الانتفاع على العقار الذى أقامه لأولاده القصر . مخالفة للقانون وخطأ في تطبيقه .
لما كان الثابت من الواقع المطروح في الدعوى أن المطعون ضده وزوجته…… يمتلكا كامل حق الانتفاع مناصفة بينهما على الشيوع بواقع 12 قيراط لكل منهما بالعقار رقم 37 شارع إسماعيل رمزي بمصر الجديدة، وملكية المطعون ضده بصفته وليا شرعيا على أولاده القصر …. ، …..،… لكامل حق بواقع 24 قيراط للعقار المشار إليه وفقا للثابت بعقد البيع المشهر برقم 4148 لسنة 1974 شهر عقاري جنوب القاهرة – والذي لم يطعن عليه بثمة مطعن – وكان الثابت أيضا من الكشف الرسمي الصادر من مأمورية الضرائب العقارية “إيرادات مصر الجديدة” في 1960/5/26 – المودع ملف الطعن – أن المبنى الذي أقامه المطعون ضده – المستأجر – يتكون من بدروم وإحدى عشر طابقا علويا كل طابق منها مكون من شقتين وفقا للثابت بمسودة الحصر السنوي في 1985/12/18، بما مفاده أن المطعون ضده أقام مبنى مكونا من أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها بعد نفاذ القانون في 1981/7/31 وفي تاريخ لاحق لاستئجاره عين النزاع، وكان يكفي لانطباق نص المادة 22/2 سالفة البيان أن يكون المستأجر صاحب حق يعطيه التأجير – وهو في دعوى النزاع حق عيني “حق الانتفاع” – إذا أن للمطعون ضده الحق في استعمال الشيء المنتفع به على النحو الذي يستعمل به المالك ملكه، فقد حل المطعون ضده بموجب حق الانتفاع محل المالك في استعمال الشيء واستغلاله والتصرف فيه، ومن ثم فإن مناط إعمال نص المادة 22 من القانون 22 رقم 136 لسنة 1981 بمدلولها سالف البيان يكون قد تحقق، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعوى الطاعن على سند من أن المطعون ضده له فقط نصف حق الانتفاع على العقار الذي أقامه لأولاده القصر ومن ثم ينتفي شرط إعمال نص المادة 22/2 سالفة الذكر فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه.
———–
الوقائع
وحيث إن الوقائع تتحصل – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 15509 لسنة 1985 مدني شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وتسليمها له، وقال شرحا لذلك إن المطعون ضده استأجر تلك الشقة منه بعقد مؤرخ 1/1/1971 وإذ أقام بناء مملوكا له مكونا من أكثر من ثلاث طوابق به وحدات سكنية خالية فقد خيره بين إخلاء الشقة المؤجرة له أو توفير وحدة سكنية له في العقار الذي أقامه عملا بالمادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ولما لم يستجب لطلبه فقد أقام دعواه. ندبت المحكمة خبيرا في الدعوى وبعد أن أودع تقريره قضت بإجابة الطاعن إلى طلباته. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 8475 لسنة 105 ق القاهرة وبتاريخ 11/4/1990 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
———–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتأويله، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم أقام قضاءه برفض الدعوى على سند من أن المطعون ضده له كامل نصف حق الانتفاع على العقار الذي أقامه لأولاده “…… و…….. و……” مما يحول دون تطبيق المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في حين أن الثابت من عقد البيع المشهر برقم 4148 في 25/6/1974 شهر عقاري مكتب القاهرة وتقرير الخبير المندوب في الدعوى والمستخرج الرسمي الصادر من مأمورية الضرائب العقارية بمصر الجديدة ملكية المطعون ضده لنصف حق الانتفاع على العقار الجديد بما يخوله الحق في استعماله واستغلاله وتأجيره بما يتحقق معه شرائط إعمال نص المادة المشار إليها، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واشترط ثبوت ملكية الرقبة في العقار الجديد فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النص في محله، ذلك أنه يبين من استعراض نصوص القانون المدني في المواد من 985 إلى 995 منه أنه اعتبر حق الانتفاع من الحقوق العينية وذلك بإدراجه في باب الحقوق المتفرعة عن حق الملكية، وهو في نظر القانون المصري حق مالي قائم في ذاته ولا يعتبر من القيود الواردة على حق الملكية، ومن ثم فإن حق الانتفاع باعتباره من الحقوق العينية يخول صاحبه استعمال الشيء واستغلاله لنفسه أو بواسطة غيره دون قيود بشرط ألا يتجاوز حق الرقبة، ولما كانت المادة 558 من ذات القانون تنص على أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم، فإن القانون لا يشترط أن يكون المؤجر مالكا، وإنما يكفي فيه أن ينشئ المؤجر في ذمته التزاما صحيحا يوجب عليه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر ومن باب أولى فيحق لصاحب حق الانتفاع على ما سلف بيانه الانتفاع بالمال واستغلاله بتأجيره للغير، خاصة إذا ما ثبت أنه أقام المبنى الجديد من ماله الخاص على الأرض المملوكة لأصحاب حق الرقبة استعمالا لحقه في الانتفاع، لما كان ذلك، وكان المقرر في – قضاء هذه المحكمة – أن النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن “وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه” يدل على أن المشرع استهدف تحقيق نوع من التوازن في العلاقات الإيجارية فارتأى أنه مما يحقق العدل أن يخير المستأجر بين إخلاء المسكن الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم للمؤجر أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بأجرة لا تزيد عن مثلي الأجرة التي يدفعها إذا أقام لحسابه في تاريخ لاحق على عقد استئجاره بناء تزيد وحداته عن ثلاث إذ يكون في مكنته حينئذ الاستغناء عن مسكنه والاستعاضة عنه بآخر في المبنى الذي أقامه، ومن ثم فإنه يتعين إعمال هذا الحكم في جميع الحالات التي يقيم فيها المستأجر المبنى الجديد لحسابه ويكون له وحده حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه حتى ولو لم يستند في ذلك إلى أي من أسباب كسب الملكية الوارد في القانون على سبيل الحصر، يؤيد ذلك أن المشرع نص على أن يكون المبنى مملوكا للمستأجر ولم يشترط أن تكون الملكية خالصة للمستأجر على العقار كله أرضا وبناء أو أن تكون شاملة حق الرقبة، ومن ثم فإنه يكفي أخذا بصريح النص أن يكون المستأجر مالكا للبناء وحده دون الأرض، إذ أن الانتفاع بالمبنى هو مراد الشارع فإذا كان للمستأجر حق الانتفاع بالوحدات الجديدة التي بناها فإنه يحق له أن يقيم بإحداها أو تأجيرها للغير ومن ثم فإنه يكون في مكنته تنفيذ حكم القانون في المادة 22/2 سالفة البيان، لما كان ذلك وكان الثابت من الواقع المطروح في الدعوى أن المطعون ضده وزوجته……. يمتلكا كامل حق الانتفاع مناصفة بينهما على الشيوع بواقع 12 قيراط لكل منهما بالعقار رقم 37 شارع إسماعيل رمزي بمصر الجديدة، وملكية المطعون ضده بصفته وليا شرعيا على أولاده القصر “……. و……… و…….” لكامل حق الرقبة بواقع 24 قيراط للعقار المشار إليه وفقا للثابت بعقد البيع المشهر برقم 4148 لسنة 1974 شهر عقاري جنوب القاهرة – والذي لم يطعن عليه بثمة مطعن – وكان الثابت أيضا من الكشف الرسمي الصادر من مأمورية الضرائب العقارية (إيرادات مصر الجديدة) في 26/5/1990 – المودع ملف الطعن – أن المبنى الذي أقامه المطعون ضده – المستأجر – يتكون من بدروم وإحدى عشر طابقا علويا كل طابق منها مكون من شقتين وفقا للثابت بمسودة الحصر السنوي في 18/12/1985 بما مفاده أن المطعون ضده أقام مبنى مكونا من أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها بعد نفاذ القانون في 31/7/1981 وفي تاريخ لاحق لاستئجاره عين النزاع، وكان يكفي لانطباق نص المادة 22/2 سالفة البيان أن يكون المستأجر صاحب حق يعطيه التأجير – وهو في دعوى النزاع حق عيني (حق انتفاع) – إذ أن للمطعون ضده الحق في استعمال الشيء المنتفع به على النحو الذي يستعمل به المالك ملكه، فقد حل المطعون ضده بموجب حق الانتفاع محل المالك في استعمال الشيء واستغلاله والتصرف فيه، ومن ثم فإن مناط إعمال نص المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بمدلولها سالف البيان يكون قد تحقق، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعوى الطاعن على سند من أن المطعون ضده له فقط نصف حق الانتفاع على العقار الذي أقامه لأولاده القصر، ومن ثم ينتفي شرط إعمال نص المادة 22/2 سالفة الذكر فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وقد حجبه ذلك عن بحث موضوع النزاع مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
اعادة نشر بواسطة محاماة نت .
اترك تعليقاً