الالتزام بتسليم العين المبيعة فعلياً في القانون المدني المصري – حكم محكمة النقض

الطعن 935 لسنة 60 ق جلسة 29 / 12 / 1994 مكتب فني 45 ج 2 ق 325 ص 1740

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بدر الدين المتناوي، شكري جمعه حسين، محمد الجابري نواب رئيس المحكمة وماجد قطب.
———–
– 1 بيع. التزام “الالتزام بالتسليم”.
التزام البائع بتسليم العين المبيعة تسليماً فعلياً . مناطه. أن يكون حائزها الفعلي بوصفه مالكاً لها أو اتفاق المتبايعان على هذا التسليم في عقد البيع أو في اتفاق لاحق عليه.
المقرر في قضاء محكمة النقض أن مناط التزام البائع بتسليم العين المبيعة تسليما فعليا إلى المشتري أن يكون البائع هو حائزها الفعلي بوصفه مالكا لها أو أن يتفق المتبايعان على هذا التسليم الفعلي في عقد البيع أو في اتفاق لاحق عليه.
– 2 بيع. التزام “الالتزام بالتسليم”.
بيع حصه شائعة في عقار. ثبوت استئجار أحد البائعين من سائر الشركاء جزءاً منها بإجاره نافذه في حقهم جميعاً وخاضعة للتشريع الاستثنائي . مؤداه . سريان الإجارة في حق المشتري.
إذا كانت العين المبيعة حصة شائعة في عقار وثبت أن أحد البائعين يستأجر من سائر الشركاء جزءا منها بإجاره نافذة في حقهم وخاضعة للتشريع الاستثنائي. سرت إجارته في حق المشتري.
– 3 إيجار “عقد الإيجار” “انقضاء عقد الإيجار”. التزام “اتحاد الذمة”.
انتهاء عقد الإيجار باتحاد الذمة. شرطه . شمول البيع كامل العين المؤجرة. اقتصار الشراء على حصه شائعة في العقار . أثره. بقاء عقد الإيجار نافذاً بشروطه. عله ذلك. التزام الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضائه بانتهاء عقد إيجار الطاعنين الذي يستند إليه المطعون ضدهم في طلب الإخلاء . صحيح في القانون.
المقرر – أنه ولئن كان عقد الإيجار ينتهي باتحاد الذمة كما إذا اشترى المستأجر العين المؤجرة لأنه بهذا الشراء تكون قد اجتمعت فيه صفتا المستأجر والمؤجر فينقضي الالتزام باتحاد الذمة وينتهي الإيجار إلا أن شرط ذلك أن يشمل البيع كامل العين المؤجرة إذا اقتصر على حصة شائعة في العقار الكائنة به فإن عقد الإيجار يبقى نافذا قبل المستأجر بشروطه ولا يحق له التحلل منه ولا يكون له سوى حصة في الأجرة بقدر نصيبه في الشيوع يقتضيها ممن له حق الإدارة أو يخصمها من الأجرة لما كان ذلك وكان الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها أن الطاعنين ومورثهم من قبلهم قد حاذوا عين النزاع بوصفهم مستأجرين لها بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1968/8/6 ولم يتخلوا عن هذه الحيازة للمطعون ضدهم برغم انتهاء العقد والتنبيه عليهم بعدم الرغبة في تجديده وكان شراء الطاعنين لنصيب المطعون ضدهم الثلاثة الأخيرين البالغ قدره 7/20 من عين التداعي لم يعقبه استلام فعلي لهذه العين وإنما هو تسليم حكمي نتيجة لهذا الشراء ذلك أن البائعين لم يكونوا حائزين لهذه العين حيازة فعلية حتى يتسنى لهم تسليمها، ولما كان شراء الطاعنين القدر المشار إليه في العين المؤجرة من المطعون ضدهم الثلاثة الأخيرين قد ترتب عليه حلولهم محل المالكين الأصليين في الإجارة الصادرة منهم إلى الطاعنين، دون حلولهم محل المطعون ضدهما الأول والثاني في حالة اتحاد ذمة تنتهي بها الإجارة الصادرة من المطعون ضدهم للطاعنين لأنه لم يكن من مؤداه اجتماع صفتي المستأجر والمؤجر في هذه الإجارة بذاتها في شخص المشترين ومن أجل ذلك تبقى هذه الإجارة قائمة بما لازمه القول بأن عقد الإيجار الصادر من المطعون ضدهم للطاعنين عن عين النزاع وهو عقد صحيح يحق معه للمطعون ضدهم الأول والثاني بصفتهما أصحاب أغلبية الأنصبة في العقار محل الدعوى طلب إنهاء العقد. وإذ كان الحكم خلص في قضائه إلى انتهاء عقد الإيجار الذي يستند إليه المطعون ضدهم في طلب الإخلاء فإنه يكون قد طبق صحيح حكم القانون على واقعة الدعوى.
– 4 دعوى “الدفاع في الدعوى”. دفاع “الدفاع الجوهري”. محكمة الموضوع.
الدفاع الجوهري الذي تلتزم محكمة الموضوع بالرد عليه. ماهيته. هو الذي من شأنه لو صح أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى والذي يقدم مدعيه الدليل عليه أمام المحكمة أو يطلب إليها وفقاً للأحكام المقررة في القانون وتمكينه من إثباته. الدفاع المرسل. عدم التزامها بالرد عليه.
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن الدفاع الذي تلتزم محكمة الموضوع بالرد عليه هو الدفاع الجوهري الذي من شأنه لو صح أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى والذي يكون مدعيه قد أقام الدليل عليه أمام المحكمة أو طلب إليها وفقا للأوضاع المقررة في القانون تمكينه من إثباته، أما ما دون ذلك من أوجه الدفاع لا يعدو وأن يكون من قبيل المرسل من القول الذي لا إلزام على محكمة الموضوع بالالتفات إليه، لما كان ذلك وكان دفاع الطاعنين أمام محكمة أول درجة قد قام على القول بأنهم قد عثروا بالملهى عقب وفاة مورثهم – على عقد إيجار آخر غير مؤرخ نص فيه على أن مدة الإجارة تسع سنوات وأن ملكية المباني لا تؤول في نهاية الإجارة إلى المطعون ضدهم إلا أن هذا العقد احترق ضمن محتويات الملهى التي احترقت في أحداث يناير 1977 وكان الطاعنون لم يقرنوا طعنهم بما يثبت أنهم قدموا إلى محكمة الموضوع الدليل على وجود هذا العقد أو على ما تضمنه من شروط مخالفة لما جاء بالعقد سند الدعوى المؤرخ 1986/8/6 سند المطعون ضدهم، أو أنهم قد طلبوا من المحكمة تمكينهم من إثبات ذلك وفقا للأوضاع المقررة قانونا ومن ثم فلا يعيب الحكم إغفاله هذا الدفاع العاري من الدليل ويكون النعي عليه بالقصور غير مقبول.
——–
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا على الطاعنين الدعوى رقم 511 لسنة 1981 مدني كلي الجيزة بطلب الحكم بصفة مستعجلة بغرض الحراسة القضائية على الأرض محل النزاع المؤجرة وما عليها من منشآت وتعيين المطعون ضدهما الأول والأخير حارسين قضائيين على العين المؤجرة بما عليها من منشآت ثابتة تكون مهمتهما استغلالها وإيداع ما تغله من ريع خزينة المحكمة على ذمة صاحب الحق ولحين الفصل نهائيا في الدعوى وفي الموضوع بإخلاء العين المؤجرة المبينة بالصحيفة مع التسليم وإلزامهم متضامنين بأن يدفعوا لهم خمسون ألف جنيه على سبيل التعويض، وقالوا شرحا لذلك إنه بموجب عقد مؤرخ 6/8/1968 استأجر منهم مورث الطاعنين (……….) أرض النزاع والمدخل الشرقي ليقيم عليه كازينو وملهى سياحي لمدة عشر سنوات على أن يبدأ تنفيذ العقد اعتبارا من 1/11/1968 وينتهي في 30/10/1978، وقد نص في العقد على أن يؤول إلى المؤجر الأرض بما عليها من منشآت ثابتة عند انتهاء العقد أو فسخه، وإذ انتهى العقد بانتهاء مدته فقد أقاموا الدعوى. قضت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون ضدهما الأول والثانية هذا الحكم بالاستئناف رقم 3433 لسنة 103 ق القاهرة كما استأنفه الطاعن الخامس بالاستئناف رقم 8395 لسنة 104 ق القاهرة. وبعد أن أمرت المحكمة بضم الاستئناف الأخير إلى الاستئناف الأول ليصدر فيهما حكم واحد قضت بتاريخ 22/1/1990 في الاستئناف الأول بإلغاء الحكم المستأنف وبالإخلاء مع التسليم وفي الاستئناف الأخير ببطلان صحيفة الاستئناف. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
————-
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى الطاعنون بأولهما على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقولون إنهم تمسكوا أمام محكمة الموضوع بشرائهم لنصيب المطعون ضدهم من الثالثة للأخير في عين النزاع والبالغ قدره 7/20 وذلك بموجب عقد البيع العرفي المؤرخ 25/12/1983 والذي قضى بصحة توقيعهم عليه في الدعوى رقم 3584 لسنة 1984 مدني كلي الجيزة وإنهم قد تسلموا عين النزاع فعلا استنادا إلى هذا العقد، ومن ثم فإن حيازتهم لها منذ تاريخ شرائهم تكون مستندة إلى عقد البيع، إذ اقترنت تلك الحيازة بأدائهم الريع المقابل لنصيب المطعون ضدهما الأول والثاني في هذه العين بما ينتفي معه شبهة الإضرار بهما، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى القضاء بطردهم من عين النزاع لانتهاء مدة عقد الإيجار ونزولا على إرادة أغلبية أصحاب الأنصبة في العقار محل الدعوى عملا بنص المادتين 827، 828 من القانون المدني في حين أن مجال إعمال حكم هاتين المادتين قاصر على قيام الأغلبية بعمل من أعمال الإدارة الذي لا يقره أصحاب الأغلبية، فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أنه من المقرر في قضاء محكمة النقض أن مناط التزام البائع بتسليم العين المبيعه تسليما فعليا إلى المشتري أن يكون البائع هو حائزها الفعلي بوصفه مالكا لها، أو أن يتفق المتبايعان على هذا التسليم الفعلي في عقد البيع أو في اتفاق لاحق عليه، فإذا كانت العين المبيعة حصة شائعة في عقار وثبت أن أحد البائعين يستأجر من سائر الشركاء جزءا منها بإجارة نافذة في حقهم جميعا وخاضعة للتشريع الاستثنائي – سرت إجارته في حق المشتري، ومن المقرر أنه ولئن كان عقد الإيجار ينتهي باتحاد الذمة كما إذا اشترى المستأجر العين المؤجرة لأنه بهذا الشراء تكون قد اجتمعت فيه صفتا المستأجر والمؤجر فينقض الالتزام باتحاد الذمة وينتهي الإيجار إلا أن شرط ذلك أن يشمل البيع كامل العين المؤجرة إذا اقتصر على حصة شائعة في العقار الكائنة به فإن عقد الإيجار يبقى نافذا قبل المستأجر بشروطه ولا يحق له التحلل منه ولا يكون له سوى حصة في الأجرة بقدر نصيبه في الشيوع يقتضيها ممن له حق الإدارة أو يخصمها من الأجرة لما كان ذلك وكان الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها أن الطاعنين ومورثهم من قبلهم قد حاذوا عين النزاع بوصفهم مستأجرين لها بموجب عقد الإيجار المؤرخ 6/8/1968 ولم يتخلوا عن هذه الحيازة للمطعون ضدهم برغم انتهاء العقد والتنبيه عليهم بعدم الرغبة في تجديده وكان شراء الطاعنين لنصيب المطعون ضدهم الثلاثة الأخيرين البالغ قدره 7/20 من عين التداعي لم يعقبه استلام فعلي لهذه العين وإنما هو تسليم حكمي نتيجة لهذا الشراء ذلك أن البائعين لم يكونوا حائزين لهذه العين حيازة فعلية حتى يتسنى لهم تسليمها، ولما كان شراء الطاعنين القدر المشار إليه في العين المؤجرة من المطعون ضدهم الثلاثة الأخيرين قد ترتب عليه حلولهم محل المالكين الأصليين في الإجارة الصادرة منهم إلى الطاعنين، دون حلولهم محل المطعون ضدهما الأول والثاني في الإجارة الصادرة منهما إلى الطاعنين فإن هذا الشراء لا تنشأ عنه حالة اتحاد ذمة تنتهي بها الإجارة الصادرة من المطعون ضدهم للطاعنين لأنه لم يكن من مؤداه اجتماع صفتي المستأجر والمؤجر في هذه الإجارة بذاتها، في شخص المشترين – ومن أجل ذلك تبقى هذه الإجارة قائمة بما لازمه القول بأن عقد الإيجار الصادر من المطعون ضدهم للطاعنين عن عين النزاع وهو عقد صحيح يحق معه للمطعون ضدهما الأول والثاني بصفتهما أصحاب أغلبية الأنصبة في العقار محل الدعوى طلب إنهاء هذا العقد وإذ كان الحكم قد خلص في قضائه إلى انتهاء عقد الإيجار الذي يستند إليه المطعون ضدهم في طلب الإخلاء فإنه يكون قد طبق صحيح حكم القانون على واقعة الدعوى ويضحى النعي عليه على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقولون إنهم تمسكوا أمام محكمة الموضوع بأن هناك عقد إيجار آخر صادر لمورثهم يختلف عن العقد الذي استند إليه المطعون ضدهم في شأن المدة وأيلولة ملكية المباني ذلك أن المدة في هذا العقد هي تسع سنوات كما أن ملكية المباني تؤول إلى الطاعنين بما يترتب على الاعتداد بهذا العقد أن يصبح التنبيه بالإخلاء في غير موعده وبالتالي يمتد هذا العقد لمدتين تاليتين تنتهي في 30/10/1986 وأن تصبح ملكية المباني لهم بما يمتنع معه إخلائهم منها، إلا أن الحكم المطعون فيه عول في قضاءه على العقد سند المطعون ضدهم استنادا إلى صحة توقيع مورث الطاعنين عليه وأطرح عقد الأخيرين، وهو ما لا يواجه ذلك الدفاع الجوهري الذي يتغير به وجه الرأي في الدعوى، وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك إنه من المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن الدفاع الذي تلتزم محكمة الموضوع بالرد عليه هو الدفاع الجوهري الذي من شأنه لو صح أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى والذي يكون مدعيه قد أقام الدليل عليه أمام المحكمة أو طلب إليها وفقا للأوضاع المقررة في القانون تمكينه من إثباته، أما ما دون ذلك من أوجه الدفاع لا يعدو وأن يكون من قبيل المرسل من القول الذي لا إلزام على محكمة الموضوع بالالتفات إليه، لما كان ذلك وكان دفاع الطاعنين أمام محكمة أول درجة قد قام على القول بأنهم قد عثروا بالملهى عقب وفاة مورثهم – على عقد إيجار آخر غير مؤرخ نص فيه على أن مدة الإجارة تسع سنوات وأن ملكية المباني لا تؤول في نهاية الإجارة إلى المطعون ضدهم إلا أن هذا العقد احترق ضمن محتويات الملهى التي احترقت في أحداث يناير 1977 وكان الطاعنون لم يقرنوا طعنهم بما يثبت أنهم قدموا إلى محكمة الموضوع الدليل على وجود هذا العقد أو على ما تضمنه من شروط مخالفة لما جاء بالعقد سند الدعوى المؤرخ 6/8/1986 سند المطعون ضدهم، أو أنهم قد طلبوا من المحكمة تمكينهم من إثبات ذلك وفقا للأوضاع المقررة قانونا ومن ثم فلا يعيب الحكم إغفاله هذا الدفاع العاري من الدليل ويكون النعي عليه بالقصور غير مقبول.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

تكلم هذا المقال عن : الالتزام بتسليم العين المبيعة فعلياً في القانون المدني المصري – حكم محكمة النقض