أهم أحكام محكمة النقض بشأن الإيجار

إثبات عقد الإيجار
1 – تصدي محكمة أول درجة للفصل في النزاع القائم بين الطاعن والمطعون ضده المتدخل في الدعوى بصفته مشترى العقار الكائن به عين النزاع بشأن صحة واقعة استئجار الطاعن لها من أبيه المؤجر والمالك الأصلي للعقار منتهية في قضاءها إلى ثبوت العلاقة الايجارية . قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء حكم أول درجة وبرفض دعواه تأسيساً على وجوب إقامتها ابتداء على المطعون ضده . خطأ .
( الطعن رقم 428 لسنة 71 ق – جلسة 13 / 1 / 2003 )
2 – تمسك الطاعنة بتقاضي المطعون ضده مقدم إيجار منها على أن يخصم من الأجرة الشهرية المستحقة عليها ألا انه كلفها بالوفاء بالأجرة كاملة دون إعمال الخصم مما يقع معه التكليف بالوفاء باطلاً وطلبها إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك .
اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيساً على أن تقاضي مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار يشكل جريمة لا يجوز إحالة الدعوى للتحقيق لإثباتها . مخالفة للقانون وخطا في تطبيقه .
( الطعن رقم 1709 لسنة 72 ق – جلسة 18 / 8 / 2003 )

إعلان
ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن :
ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن ستون يوماً لمن كان موطنه في الخارج وجوب احتسابه من الموطن الأصلي للطاعن دون موطنة المختار يستوي في ذلك الموطن العام أم موطن الأعمال أم مواطن النائب القانوني للغائب أو ناقص الأهلية علة ذلك م 17 ، 213 ، 215 مرافعات . الاستثناء . حالاته .
( الطعن رقم 2500 لسنة 67 ق جلسة 26 / 11 / 2001 )

الامتداد القانوني
1 – الامتداد القانوني لعقد الإيجار :
المستفيدين من منيرة الامتداد القانوني لعقد الإيجار .حلولهم محل المستأجر الأصلي فيه اثر وفاته أو تركه المسكن . م 21 / 1 ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29 / 1 ق 49 لسنة 1977 . الحكم بعدم دستورية نص المادة الأخيرة فيما تضمنه من استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً . لا اثر له علة ذلك .
( الطعن رقم 4068 لسنة 66 ق – جلسة 19 / 3 / 2003 )

2 – الامتداد القانوني لعقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي :
قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار العين محل النزاع تأسيساً على ثبوت غلقها منذ تاريخ وفاة المستأجر وان أحدا من ورثته لا يمتهن ذات مهنته دون استظهار ما إذا كان غلق العين والتوقف عن استعمالها في ذات نشاط المورث ينم عن تخلي الورثة نهائياً عنها وليس توقفاً اقتضته ظروف الوفاة لحين معاودة الانتفاع بها . خطأ .
( الطعن رقم 1522 لسنة 71 ق – جلسة 21 / 11 / 2002 )

التماس أعاده النظر
الطعن على الحكم الاستئنافي بالنقض . لا يحول دون قبول التماس إعادة النظر فيه متي توافرت شرائطه .
( الطعن رقم 2902 لسنة 65 ق ، 240 لسنة 66 ق – جلسة 9 / 12 / 2001 )

بطلان
العقد الباطل لا وجود له عدم جواز تصحيحه بالإجازة . سقوط دعوى بطلانه بالتقادم . 141 م مدني المقصود به عدم سماع دعوى البطلان الصريحة . لكل ذي مصلحة الحق في تجاهل وجود العقد الباطل مهما مضي علية الزمن وللمحكمة أن تقضي ببطلانه من تلقاء نفسها .
( الطعن رقم 3415 لسنة 70 ق – جلسة 8 / 4 / 2002 )

دعوى
دعوى الطرد للغصب . دعوى موضوعية . التزام محكمة الموضوع ابتداء بالتحقيق من حق رافعها في استعمال الشيء واستغلال . وجوب تثبتها من بعد من السند القانوني لواضع اليد وتكييفة وبحث توافر أركانه وشروط صحته ومداه للوقوف على ما إذا كان غاصباً من عدمه .
( الطعن رقم 8024 لسنة 65 ق – جلسة 8 / 4 / 2002 )

دستورية
1- اثر الحكم بعدم الدستورية :
عدم جواز استخلاص قاعدة قانونية جديدة أو نص بديل من منطوق أو أسباب الحكم : المحكمة الدستورية العليا . اقتصار وظيفتها على مراقبة دستورية القوانين واللوائح لا المبادئ القضائية والاجتهادات القانونية . الحكم بعدم دستورية نص . أثره . عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم. إستخلاص قاعدة قانونية جديدة أو نص بديل من منطوقة أو أسبابه . غير مقبول . علة ذلك . المادتان . 29 ، 49 ق 48 لسنة 1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا .
( الطعن رقم 1006 لسنة 72 ق – جلسة 24 / 3 / 2003 )

طرد للغصب
تمسك الطاعن بأن مطالبته ابتداء للمطعون ضده بأجرة عين النزاع لاعتقاده خطأ انه مستأجر لها وفور علمه انه يضع اليد عليها بلا سند عدل طلبه إلي طرده للغصب وتدليله على ذلك بما ورد بتقرير خبير الدعوى . دفاع جوهري . إغفال الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضائه برفض دعوى الطرد تأسيساً على أن المطالبة بالأجرة قرينة على انتفاء الغصب . قصور مبطل .
(الطعن رقم 7794 لسنة 66 ق – جلسة 9 / 6 / 2003 )

لفسخ عقد الإيجار
( الشرط الفاسخ الصريح )
تمسك الطاعن بتعسف المطعون ضده في طلب إعمال الشرط الفاسخ الصريخ لتأخره في الوفاء بالأجرة لمدة ثلاثة اشهر وان الأضرار التي تصيبه من فسخ العقد لا تتناسب البته مع ما قد يحققه المطعون ضده من مصلحة وتدليله على ذلك بالمستندات والقرائن . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاءه بالإخلاء استناداً إلى أن الدفاع سالف البيان لا سند له من الواقع أو القانون وان الشرط الفاسخ الصريح يسلب القضاء سلطته . خطأ وقصور .
( الطعن رقم 2803 لسنة 71 ق – جلسة 10 / 3 / 2003 )

قرارات لجان تحديد الاجرة
: القواعد الموضوعية المتعلقة بتحديد الأجرة فى القانون 49 لسنة 1977 . خضوعها للقانون الذي أنشئ المكان في ظله . القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة في القانون ذاته . سريانها على الدعاوى التي رفعت بعد العمل بأحكامه . لا يغير من ذلك رفع الدعاوى بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 الذي سمح بالطعن بالنقض على أحكام محاكم الاستئناف فى الطعون على قرارات لجان تحديد الأجرة . علة ذلك .
( الطعن رقم 774 لسنة 58 ق – جلسة 13 / 1 / 2003 )
المساكنة
1- تمسك الطاعنة بمساكنتها خالها المحرر باسمه عقد الإيجار منذ بدء الإجارة دون انقطاع . نفي الحكم المطعون فيه هذه المساكنة وقضاءه بالإخلاء على سند من أنها كانت وقت تحرير عقد الإيجار طفلة فاقدة التمييز وان الأوراق خلت من وجود شخص تعيش في كنفه كان يساكن المستأجر الأصلي دون استظهار ما إذا كان خالها هو المتولي أمرها أو الولي علي نفسها ومدي توافر نية المساكنة واستمرار الإقامة منذ بدء الإجارة دون انقطاع . خطأ وقصور .

( الطعن رقم 1345 لسنة 72 ق – جلسة 23 / 6 / 2003 )
2- النصوص الخاصة بقيود المسافة على المطلات . عدم تفرقتها بين باب ونافذة سريانها على ملك الجار عند الحد الفاصل بين عقارين للأخير طلب الحكم بسدها عند عدم مراعاة المسافة القانونية ولو كان العقار المطل علية أرضا فضاء علة ذلك
( الطعن رقم 5895 لسنة 63 – جلسة 8 / 1 / 2002 )

أصدرت محكمة النقض الدائرة المدنية والتجارية حكما حديثا بتاريخ 2 يونيو 2005 ولهذا الحكم أهميته من وجهة نظرى .. وسوف أنشر الحكم كاملا هنا مع محاولة متواضعة وبسيطة للتعليق عليه وأرجوا للزملاء تقبل هذه المحاولة برحابة صدر ومذيد من التواصل مع ما طرحته
بسم الله الرحمن الرحيم
باسم الشعب
محكمة النقض
الدائرة المدنية والتجارية
برئاسة السيد المستشار / كمال نافع نائب رئيس المحكمة
وعضوية السادة المستشارين / ماجد قطب ,سمير فايزى , أحمد سعيد ” نواب رئيس المحكمة” وصلاح مجاهد وبحضور السيد رئيس النيابة / عبدالحميد نيازى
والسيد أمين السر / محسن فتحي الديب
في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة
في يوم الخميس 25 ربيع الثاني سنة 1426هـ الموافق 2 يونيو سنة 2005م

أصدرت الحكم الأتي :
في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 1652 لسنة 67ق

المرفــوع من :
السيد أحمد عبدالمجيد الشافعي المحامى عن نفسه وبصفته وليا طبيعيا على أولاده القصر وهو نشوى ومحمد ومصطفى ومكتبه كائن 100شارع الفيوم بدار السلام – البساتين – القاهرة
لم يحضر عنه أحد بالجلسة .

ضـــــــــــــــــــــــــد
1- السيدة / خديجة عبدالحليم عاصم عن نفسها وبصفتها وصية على القاصر عمرو منير السيد هلال.
2- السيد / حمد منير السيد هلال . 3- السيدة مها منير السيد هلال
المقيمين 73 شارع القصر العيني شقة رقم 5 الدور الثاني
لم يحضر أحد عنها بالجلسة

الوقــائـع
في يوم 24/6/1997 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف القاهرة الصادر بتاريخ 10/6/1997 في الاستئناف رقم 14711لسنة 113ق وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلا وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه , وفى نفس اليوم أودع الطاعن مذكرة شارحه , وفى يوم 24/7/1997 أعلن المطعون ضدهم بصحيفة الطعن
ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلا ونقضه موضوعا .

وبجلسة 17/3/2005عرض الطعن على المحكمة في غرفة المشورة فرأت أنه جديرا بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة
وبجلسة 5/5/2005 سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها والمحكمة أرجأت إصدار الحكم إلى جلسة اليوم

المحـكـمة
بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر / أحمد سعيد حسين السيسى ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة .

حيث أن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية

وحيث أن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدهم الدعوى رقم 7863 لسنة 1995 إيجارات أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة والتسليم . وقال في بيان ذلك إن مورثهم استأجر منه تلك الشقة بالعقد المؤرخ 1/4/1963 واستمر ورثة المطعون ضدهم بالعين استنادا لعقد لاحق حرر معهم بتاريخ 1/5/1990 بأجرة شهرية مقدارها 32 جنيه شاملة رسم النظافة إلا أنهم امتنعوا عن سداد الأجرة من 1/4/1995 وجملتها 147,44 جنيه رغم سبق تأخيرهم في سدادها في الدعويين رقمي 3364 لسنة 1987 مستعجل القاهرة و4797 لسنة 1988 إيجارات جنوب القاهرة فأقام الدعوى , حكمت المحكمة بالطلبات .

استأنف المطعون ضده الثاني – وحده – هذا الحكم بالاستئناف رقم 14711لسنة 113 ق القاهرة وبتاريخ 10/6/1997 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وببطلان صحيفة الدعوى .

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق الطعن . وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه , وإذا عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق طرحها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم , ومن المقرر أيضا أن النص في الفقرتين الأولى والثانية من المادة 218 من قانون المرافعات على أنه ” فيما عدا الأحكام الخاصة بالطعون التي ترفع من النيابة العامة لا يفيد من الطعن إلا من رفعه ولا يحتج به إلا على من رفع عليه على أنه إذا كان الحكم صادرا في موضوع غير قابل للتجزئة أو في التزام بالتضامن أو في دعوى يوجب القانون فيها اختصام أشخاص معينين جاز لمن فوت ميعاد الطعن من المحكوم عليهم أو قبل الحكم أن يطعن فيه أثناء نظر الطعن المرفوع في الميعاد من أحد زملائه منضما إليه في طلباته , فإن لم يفعل أمرت المحكمة باختصامه في الطعن وإذا رفع الطعن على أحد المحكوم لهم في الميعاد وجب اختصام الباقيين ولو بعد فواته بالنسبة لهم ”

يدل على أن الشارع بعد أن أرسى القاعدة العامة في نسبية الأثر المترتب على رفع الطعن فإنه لا يفيد منه إلا من رفعه ولا يحتج به إلا على من رفع عليه بين الحالات المستثناة منها وهى تلك التي يفيد فيها الخصم من الطعن المرفوع من غيره أو يحتج عليه بالطعن المرفوع على غيره في الأحكام التي تصدر في موضوع غير قابل للتجزئة أو في التزام بالتضامن أو في دعوى يوجب فيها القانون اختصام أشخاص معينين وقد استهدف الشارع من ذلك استقرار الحقوق ومنع تضارب الأحكام في الخصومة الواحدة بما يؤدى إلى صعوبة تنفيذ تلك الأحكام بل واستحالته في بعض الأحيان وهو ما قد يحدث إذا لم يكن الحكم في الطعن نافذا في مواجهة جميع الخصوم في الحالات السابقة التي لا يحتمل الفصل فيها إلا حلا واحدا بعينه , وتحقيقا لهذا الهدف أجاز الشارع للمحكوم عليه أن يطعن في الحكم أثناء نظر الطعن أو بالاستئناف المرفوع في الميعاد من أحد زملائه منضما إليه في طلباته حتى ولو كان قد فوت ميعاد الطعن أو قبل الحكم فإن قعد عن ذلك وجب على المحكمة أن تأمر الطاعن باختصامه في الطعن ,

فإذا ما تم اختصام باقي المحكوم عليهم استقام شكل الطعن واكتملت له موجبات قبوله بما لازمه سريان أثر الطعن في حق جميع الخصوم ومنهم من تم اختصامهم فيه بعد رفعه أما إذا امتنع الطاعن عن تنفيذ ما أمرت به المحكمة فلا يكون الطعن قد اكتملت له مقوماته ويجب على المحكمة – ولو من تلقاء نفسها – أن تقضى بعدم قبوله . لما كان ذلك وكانت القاعدة القانونية التي تضمنتها الفقرة الثانية من المادة 218 من قانون المرافعات – على نحو ما سلف بيانه – إنما تشير إلى قصد الشارع تنظيم وضع بذاته على نحو محدد لا يجوز الخروج عليه التزاما بمقتضيات الصالح العام وتحقيقا للغاية التي تهدف إليها وهى توحيد القضاء في الخصومة الواحدة ومن ثم فإن هذه القاعدة تكون من القواعد الآمرة المتعلقة بالنظام العام بما لا يجوز مخالفتها أو الأعراض عن تطبيقها وتلتزم المحكمة بإعمالها .

لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الطاعن أقام الدعوى بطلب الحكم بطرد المطعون ضدهم من الشقة موضوع عقد الإيجار المؤرخ 1/5/1990 لتكرارهم التأخير في سداد الأجرة مما لازمه القضاء ضمنا بفسخ عقد الإيجار وهى دعوى لا تستقيم إلا باختصام كافة المستأجرين في عقد الإيجار باعتبار أن عقد الإيجار لا ينفسخ على غير عاقديه , وكان المطعون ضدهم جميعا قد اختصموا أمام محكمة أول درجة وصدر الحكم الابتدائي عليهم بطردهم جميعا من شقة النزاع فاستأنفه المطعون ضده الثاني وحده دون المطعون ضدهما الأولى والأخيرة اللتين لم تتدخلا في الاستئناف المرفوع من المطعون ضده الثاني ولم تأمر المحكمة باختصامهما في الاستئناف حتى صدور الحكم المطعون فيه , فإن الحكم المطعون فيه إذا قضى بقبول الاستئناف شكلا دون اختصامها يكون قد خالف قاعدة إجرائية متعلقة بالنظام العام كانت عناصرها مطروحة على محكمة الموضوع مما يعيبه بالبطلان ويوجب نقضه لهذا السبب المتعلق بالنظام العام ويستتبع ذلك نقض قضائه في الموضوع عملا بنص المادة 271/1 من قانون المرافعات على أن يكون مع النقض الإحالة دون حاجة لبحث أسباب النقض

لــذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضده الثاني المصروفات ومبلغ مائتي جنيه أتعاب المحاماة
أمين السر نائب رئيس المحكمة

copy
________________________________________
vBulletin 3.8.5 www.bttat

سداد الايجار قبل رفع دعوي الاخلاء
شرط لتبرئة ذمة المستأجرأرست الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية بمحكمة النقض برئاسة المستشار مقبل شاكر رئيس المحكمة مبدأ قضائيا مهما يت*** بالوفاء بالاجرة المستحقة فيه رفع دعوي الاخلاء
لتكرار التأخير في سداد الاجرة. أكدت الهيئة بأن الوفاء بالاجرة المستحقة قبل رفع الدعوي بايداع صحيفتها قلم الكتاب يبريء ذمة المستأجر من الايجار وينتفي معه التأخير كشرط لتوافر حالة التكرار..

وقد عدلت الهيئة بهذا القضاء عن الرأي والأحكام التي ذهبت إلي الاعتداد بالوفاء بالاجرة الحاصل بعد رفع الدعوي وقبل انعقاد الخصومة فيها بتمام الإعلان

صدر المبدأ بعضوية المستشارين نواب رئيس المحكمة د. رفعت عبدالمجيد وكمال نافع وأحمد مكي ومحمد ممتاز متولي ومحمود الخضيري وعبدالعال السمان وإبراهيم الضهيري ومحمد جمال الدين حامد وعزت البنداري ومحمد محمود عبداللطيف وبسكرتارية علاء عبدالستار.

كانت صاحبة عقار أقامت دعوي بفسخ عقد ايجار شقة مؤجرة لمحام استخدمها مكتبا له

وذلك لتكرار تأخره في الوفاء بأجرتها

وقضت محكمة أول درجة برفض الدعوي

فأستأنفت الحكم فقضت محكمة الاستئناف بالغاء الحكم المستأنف وبفسخ عقد الايجار واخلاء الشقة

طعن المحامي علي الحكم أمام النقض مستندا إلي أنه قام بسداد الاجرة المطالب بها قبل اعادة اعلانه بصحيفة الدعوي

بما ينتفي معه التأخير في الوفاء بالاجرة ولا يتوافر في حقه شروط الاخلاء بسبب تكرار التأخير في الوفاء بها

فقضت الهيئة برفض الطعن.

تكلم هذا المقال عن : أهم أحكام محكمة النقض المصرية بشأن الإيجار